משקיעים יקרים,

לאחר שיתוף פעולה מוצלח ופורה של שנים רבות עם השותפים האמריקאיים, חברת גארנר, הוחלט לאחד את פעילות החברות תחת שם המותג Brookwood Estates.

החברה בשמה החדש תיקרא ברוקווד אסטייט ארה"ב ופעילותה מתמקדת בהשקעות וייזום של מתחמים יוקרתיים לגיל השלישי באיזור מישיגן, ארה"ב.
בנוסף תמשיך להתמחות כפי שפעלה לאורך 15 השנים האחרונות, בהשקעות נדל"ן בארה"ב שהוכיחו את עצמן כמוצלחות ביותר ביניהן פורטפוליוס של בתים, מולטי של סינגל Multi-Single Portfolio , פיתוח תחום ה Land Contract וקרנות השקעה וייזום בפרויקטים של נדל"ן.

החברה תמשיך ללוות את משקיעיה כפי שעשתה בעבר להשקעות מוצלחות ורווחיות לשנים רבות קדימה.

סיכום שנת 2023 ותחזיותינו ל 2024

איך תהיה שנת 2024?
זאת השאלה עליה נענה בסקירה זו.

שנת 2023 מסתיימת ומסתכמת כאחת השנים הקשות והכואבות שחוותה המדינה מאז הקמתה. אנו ננסה לכתוב סקירה זו תוך התעלמות מהפן האישי והרגשי, ככל שאפשר, והתמקדות בפן הכלכלי ובסיכום 'יבש' של תוצאות שנת 2023 בניסיון לחזות את שנת 2024.

מאחר והחברה שלנו עוסקת מזה שנים רבות בייזום וניהול עסקאות נדל"ן בארה"ב, הרי שלא תופתעו שאנו מסכמים קודם ובעיקר את תוצאות השוק בו פעילותנו מעבר לים במדינה שהיא ככל הנראה התומכת הגדולה ביותר בישראל – ארה"ב. שם, בהחלט מסיימים שנה טובה למדי ואם תרצו את הסיכום שלנו על ההתחלה…
אז ככל הנראה תתחיל שנה טובה נוספת לשוק האמריקאי.  

במבט מלמעלה ניתן להגיד שהמשק האמריקאי הצליח להתמודד עם העלאות הריבית ואף צמח ולא התרסק כפי שכלכלנים רבים צפו לו לנוכח הריבית הגבוהה. הנגיד האמריקאי יכול לסמן V גדול על היעד העיקרי שלו, הורדת האינפלציה תוך שמירה על כלכלה מתפקדת וצומחת.

מדד המחירים לצרכן-ארה"ב

גרף מדד המחירים לצרכן בארה"ב הנ"ל מדבר בעד עצמו. האינפלציה שהגיעה למעל
ל- 9% גררה את הריבית שעלתה בשנתיים האחרונות מ 0% ל 5.5% ויכולה הייתה לעשות שמות בכלכלה האמריקאית, להכניס אותה למיתון עמוק, להוריד את הבורסה, לייצר משבר בנדל"ן ולגרור את הבנקים לקריסה עמוקה לצד אבטלה גדולה.

אגב, יש כלכלנים שעדיין טוענים שכך זה יסתיים.

מאידך, במציאות, האינפלציה החלה לרדת בשלבים, לאט לאט. במרבית התחומים נצפתה האטה קלה, אבל הצרכן האמריקאי לא נעצר.

הפסימיים יגידו שנותרו לצרכן האמריקאי יתרות מתקופה הקורונה בגלל כל המענקים שהמדינה נתנה. כך גם נותרו יתרות ענק בבנקים שאפשרו להם לשרוד את התקופה. הצרכן האמריקאי עם הלוואות הענק לרכב או ללימודים שרד את שנת 2023 כשהוא ממתין בכיליון עיניים לירידת הריבית שתקל עליו בהלוואותיו והחזריו.

שוק הנדל"ן התפצל וזאת די בהתאם לתחזיות שכתבנו לקראת 2023. אל תגידו ארה"ב היא, אלא תגידו ארה"ב הן. ארה"ב הן אוסף מדינות וערים שונות בעלות מאפיינים מיוחדים וייחודיים לכל מקום.

וכך, הן אכן התפצלו בתוצאותיהן והתנהגותן והפיצול הינו גאוגרפי וסקטוריאלי.

בפן הגיאוגרפי, ראינו את מדינות החופים האופנתיות, אלו שמשכו את האמריקאים לגור ולהשקיע בהן, מאבדות אוויר – סן פרנסיסקו וכל האזורים האופנתיים סביבה, פלורידה שהיוותה מוקד משיכה גדול במשך העשור האחרון ואפילו מדינות הנפט הראו חולשה רבה.

לעומתן, מדינות פנימיות, פחות אופנתיות, שבהן ראינו מחסור בהתחלות בנייה, סבלו מפגיעה נמוכה בהרבה. כן ראינו פחות עסקאות והאטה בעליות המחירים. אבל מאידך, המחירים במרבית הסקטורים המשיכו לעלות ואיתם מחירי השכירות. גם אלו עם ירידת האינפלציה – נחלשו. נחלשו אך לא עצרו. והחשש הגדול מהתפרקות שוק השכירות או שוק המשכנתאות, לא התממש. ככל הנראה, מרבית השוכרים ולוקחי המשכנתאות, בשוק הפרטי, העדיפו להשתמש בחסכונותיהם מתקופת הקורונה או ששכרם לא נפגע ויכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא או שכר הדירה.

כאן אנו באמת רואים את הפיצול בין הנדל"ן הפרטי לבין הנדל"ן העסקי.

אנחנו יודעים שהנדל"ן הפרטי, דהיינו דירות ובתים למגורים, הינו הקשיח ביותר בשוק. ככל שיש עבודה, השוק עומד איתן עם ביקושים סבירים ולנוכח מיעוט התחלות בנייה, אולי אפילו נגדיר עם ביקושים קשיחים.

שוק ה SFR, הבתים הפרטיים, הוכיח חוזקה רבה ב 2023 ואיננו רואים סיבה שהביקושים בתחום יחלשו ב 12 החודשים הבאים. נסייג כמובן – אם שוק העבודה יספוג פגיעה משמעותית והאבטלה תעלה מעל ל 6%, בהחלט יכול שוק זה לסבול גם כן.

אנו יותר חוששים לשווקים המסחריים. פרויקטים של מולטי פמילי יצטרכו להשקיע ביצירת סביבה ייחודית, חברתית, עסקית או מבוססת גיל בכדי לשרוד רמות תפוסה הולכות ויורדות. אנו נותנים בשנת 2024 יותר סיכוי לפרויקטים שהשקיעו בשנים האחרונות בבידול. סביבות עבודה משותפות, פעילויות קהילתיות, ספורט, התנדבות משותפת ואף הגבלות גיל, כגון דיור מוגן או active adults שייצרו ייחוד ועניין ויאפשרו לשמור על ביקושים ערים ותפוסה גבוהה עם שכר דירה כלכלי.

ענפי המשרדים, המחסנים ומרכזי הקניות יסבלו השנה מתפוסה יורדת ועד אשר הריבית לא תרד לרמות של מתחת ל 4%, יתקשו מאד לאייש ולהשכיר ויסבלו מפגיעה משמעותית בהכנסות. התחרות בתחום עצומה, נבנו מיליוני יחידות, הרבה פרוייקטים מגיעים לתקופת המימון מחדש כשהם בתפוסה נמוכה והריביות גבוהות. ענפים אלו יעיבו ויחלישו את הכלכלה האמריקאית, אך לא יעצרו אותה. הם מסממני ההאטה הרצויה ולרגע כתיבת שורות אלו, איננו מפרשים אותם כסממני מיתון.

מדד S&P 500

ישראלים רבים נוהרים להשקעה במדדי המניות בארה"ב ובראשם מדד ה- S&P 500 שזכה לכינוי סנופי. העליות בשוק זה לנוכח הריבית הגבוהה יכלו להפתיע, אך, וכאן האבל המשמעותי… שימו לב בטבלה לביצועי שבע החברות המובילות את המדד. חברות כמו אפל, מיקרוסופט, אלפבית (גוגל), אמזון, נבידיה, טסלה ומטא (פייסבוק) הן שדחפו את עיקר המדד ב 2023 ונשאלת השאלה האם יש להן כוח לדחוף עוד שנה כזו או שמא יהיו אלו חברות אחרות. אולי בכלל כל השוק ייכנע לריבית הגבוהה. אנו נסתפק בלהגיד ששוק המניות בארה"ב גילה עוצמה. נתון חיובי מחד, אך האם מייצג את עוצמת הכלכלה כולה מאידך? איננו בטוחים.

 אינפלציה

על האינפלציה דיברנו. אנו סבורים שהיא תמשיך להסתובב סביב הרמות של ה -3% – רומזת ולא רומזת לנגיד האמריקאי להוריד את הריבית.

ריבית

אולי הסוגיה החשובה ביותר. פאוול אמר במפורש שבכוונתו להוריד את הריבית בשנת 2024. ככל שיתפרסמו נתונים יותר ברורים על האטה בכלכלה האמריקאית, כך זה יקל עליו ולהפך. נתוני אינפלציה גבוהה, שכר עולה או ביקוש לעובדים ידחה את המהלך החשוב של הורדת הריבית. אנו נצמד להערכת מרבית הכלכלנים ונעריך גם כן שהריבית תרד 3 או 4 פעמים ב- 12 החודשים הקרובים לרמות של 4% במקרה האופטימי או 4.5% עפ"י הקונצנזוס.

שער החליפין – שקל – דולר

אולי התחום שבו הכי מומלץ שלא להתנבא. ככלל נגיד שככל שהריבית בארץ נמוכה מזו השוררת בארה"ב, הרי שיש דחיפה לכיוון הדולר. ברור שיש גורמים רבים נוספים המשפיעים על המט"ח. ככל שהלחימה תארך וודאי שאם החזית הצפונית תהפוך למלחמה ממש, הרי שלא נופתע מעליות בדולר מול השקל. מאידך, כפי שראינו בתחילת הלחימה באוקטובר השער שחצה את רף ה- 4 שקלים לדולר, לא החזיק ברמה זו ארוכות וירד חזרה. אנו רואים שמשקיעים זרים חזרו להרגיש בנוח בארץ ככל שסיכויי המהפכה המשפטית התרחקו ומאידך ברור שהם חוששים מהורדת הדירוג לישראל העלולה להעלות את רמת הסיכון של המדינה. ככל שדירוג ישראל ירד במהלך 2024 והגרעון יעלה, גובר החשש לעליית שער החליפין.

התחזית שלנו: הנדל"ן בארה"ב בשנת 2024

הגענו לחלק העיקרי בסקירה זו. ראשית חשוב שננתח מהיכן אנו מגיעים כדי שנבין לאן אנו הולכים. כאמור כפי שניתחנו קודם, חלק מאפיקי הנדל"ן בארה"ב סבלו ב- 2023 ולהערכתנו ימשיכו להתקשות גם ב- 2024 והיינו נמנעים מהם עד לבהירות לגבי הריבית ברמת המאקרו ומועד סיום ההלוואות והמימון מחדש בכל פרוייקט ברמת המיקרו.

כפי שניתן לראות בגרפים מטה, מלאי הבתים נמצא בשפל ארוך ועל כן הביקושים חזקים מההיצע. כך אנו רואים בגרף התחתון משמאל שמספר העסקאות בשוק שקטן מאד החל להתאושש ברבעון האחרון ואיתו רמת המחירים שכפי שניתן לראות בשני הגרפים העליונים, חזרו גם הם לעלות לאחרונה. מדד קייס שילר הנחשב כמדוייק וצופה היטב פני העתיד מראה שמחירי הבתים שספגו האטה משמעותית עד אמצע 2023 החלו מאז להתאושש.

מדד קייס שילר

כמות העסקאות בבתים קיימים                                                   

אנו מעריכים שככל שסביבת הריבית בארה"ב תהיה נוחה יותר, המשכנתאות יוזלו והצרכן הפרטי האמריקאי לא יסבול מאבטלה בלתי צפויה, הרי שכמות העסקאות תעלה והמחירים יחזרו לעלות. מאידך, אם רמת הריבית תישאר על כנה, הרי שההתאוששות בכמות העסקאות תיעצר ומכאן יותר בתים יעמדו ללא עסקה ואז אם המוכרים ייכנעו, הרי שהמחירים ירדו כדי להתאים למשכנתאות היקרות או שהקונים שיחזרו לשוק, יבינו שאין ירידת מחירים באופק וירכשו במחירים הקיימים ואף למעלה מכך וזאת כדי להמנע ממחיר גבוה יותר בהמשך.

אנו ממשיכים לדבוק בדעה שתתי ענפים בתחום, כגון הדיור המוגן, הינם כמעט 'חסיני מיתון' ופחות מושפעים מרמת הריבית אלא מסביבת הביקושים שהינה משמעותית.

החברה שלנו ממשיכה בתנופת הפיתוח והבנייה בתחום הדיור המוגן במישיגן לצד פיתוח והרחבת תחום ה Land contract וצפויה להשלים את בנייתם של הפרויקטים בערים Taylor, Van Buren, Fenton ולקבל את היתרי הבנייה לפרויקט ב- Ann Arbor הכולל לצד בתים פרטיים לדיור מוגן גם שמונה בנייני דירות בני 3 קומות למהנדסים, הטכנאים, עובדי המפעלים והסטודנטים בעיר מבוקשת זו.

כאמור החברה איחדה את שם המותג Brookwood Estates וכעת כל המערכת, גם בישראל, קרויה תחת שם מותג זה בו החברה מאמינה ומשקיעה רבות.

קבלת הלוואות הבנייה הופכת למשימה קשה ומעכבת התחלות בנייה בכל הפרויקטים בארה"ב וכמובן גם בברוקווד. החברה הצליחה לעבור תהליכים מורכבים שבסופם אושרו לפרויקטים שלה סבסודי ריבית כחלק מהלוואות לבנייה ירוקה בתחומים ספציפיים כמו הדיור המוגן הנקראות Cpace ואף הלוואות מצוינות מסובסדות לחלוטין הקרויות HUD. עצם יכולתה של חברה עם מקורות ישראליים לקבל תמיכה ממשלתית כזו, הינה בהחלט  עדות חשובה ויוקרתית.

בתחום המולטי סינגל, אותו החברה מנהלת מזה שנים רבות, החברה ממשיכה במדיניות ברורה של פינוי דיירים, שיפוץ הבתים והעמדתם למכירה כמכירת LC או כמכירה רגילה. לעיתים מדיניות ניהול זו מעכבת את קבלת שכר הדירה לנוכח תפוסה נמוכה, אך הדבר מאפשר מכירת בתים ברווח, השארת רווחי הפרויקט והחזרת כספי בעלי המניות שהיא תמיד יעד עליון. אין ספק שירידת ריבית תסייע לחברה רבות בתכוניותיה העסקיות והיא צפויה להגיע בדיוק בזמן הנכון.

לסיכום, אנו מניחים שהסביבה המאקרו כלכלית ב 2024 תהיה נוחה להרחבת והעמקת פעילות החברה בתחומי הבתים הפרטיים ובבתי הענפים בהם היא מתמקדת.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

ניהול סיכונים הוא חלק אינטגרלי בכל השקעה שנעשית. אירועים רבים יכולים להשפיע על תוצאות השקעה מסוימת ועלינו לעשות מאמץ בכדי לקחת בחשבון כמה שיותר פרמטרים ואת השפעת השינוי בהם על השקעתנו.

עלייה בריבית יכולה להיות ההבדל בין רווח להפסד בפרויקט. כולנו מבינים זאת. אבל איך זה באמת עובד?

בשנה וחצי האחרונות הריבית בעולם המערבי עלתה בחדות בניסיון להתגבר על האינפלציה שפרחה בעולם מאז היציאה מסגרי הקורונה.

בארה"ב הריבית עלתה ב 5.5% ובכך יצרה מעמסה משמעותית על לוקחי ההלוואות ובראשם פעילי הנדל"ן שנאלצו להתמודד עם ריבית גבוהה משמעותית מזו שתוכננה במקור.

איש מקצוע רציני חייב לקחת בחשבון גם השפעות שליליות ולהיות מוכן להן. כך שבבואנו לתכנן פרויקט עסקי כלשהו, וודאי שבעסקת נדל"ן יש לבצע מבחני סיכון הקרואים גם stress tests או מבחני לחץ  ולבחון כיצד שינויי מאקרו ומיקרו ישפיעו על העסקה שלנו בשוטף ובמכירה.

במאמר זה נבחן שינוי בשניים מהפרמטרים המשמעותיים ביותר, חיצוני ופנימי ונראה את השפעתם על העסקה. נבצע את המחקר שלנו על הריבית שהיא כמובן שהשפעה חיצונית והתפוסה, שהיא כמובן, פנימית. נבחן את השפעת השינוי בהם על התשואה השוטפת ועל רווחי המכירה.

על מנת לפשט את החישוב ניקח כדוגמא עסקה המונה 10 בתים במישיגן ארה"ב שבוצעה אצלנו לפני מס' שנים ונריץ עליה את השינויים בריבית ובתפוסה ונראה מהן נקודות הקיצון ואת השפעות העלאת הריבית וירידת התפוסה על ההכנסות, הרווחים וכמובן רווחי המכירה.

המבחן

לקחנו עסקה בה נרכשו 10 בתים באמצעות מימון בנקאי בשנת 2021 והריבית הייתה 5% ל 5 שנים והבנק מימן 65% (קרוי בעגה המקצועי 65% LTV) וההון העצמי היווה כ 35%. התפוסה בבתים בעת רכישתם ולקיחת ההלוואה מהבנק הייתה 95%. שוויים כ $1מ, ממוצע השכירות עמד על 1046$ והוצאות התפעול הממוצעות עמדו על 30% מההכנסות.

להלן הנתונים

כעת נריץ תרחישים של העלאות בריבית ונבחן את השפעתם על התשואה השוטפת:

ניתוח התוצאות

בחנו את המודל ב 3 תרחישי ריבית. הריבית הקיימת, 5%, וריבית של 7% ו 9%. שאר הנתונים ללא שינוי.

ההשפעה על הרווח השוטף והתשואה הייתה משמעותית. נעזרנו בריבית בלון, דהיינו רק תשלומי ריבית לאורך חיי ההלוואה (בשפיצר זה היה מורכב יותר) והתשלום עלה מ 32,500$ בשנה ל 58,500$, כאשר במקביל התשואה השוטפת שקיבלנו ירדה ביותר ממחצית. מ 11% ל 4%.

כעת בחנו את נקודת ההיפוך – ההפסד. הנקודה ממנה לא נרוויח כסף ונצטרך להביא כסף נוסף על מנת לעמוד בתשלומי הריבית לבנק וכמובן בהוצאות התפעול.

מהמספרים עולה שבריבית של 11% בעסקה זו, נתחיל להפסיד כסף. נשמע לכם דמיוני? כיום בנקים ומלווים דורשים ומקבלים על הלוואות כאלו ריבית של 10% – 15% ומשכנתא רגילה חצתה את רף ה 8%. מסתבר שהריבית היא בהחלט סיכון שיש לקחת בחשבון.

כעת נשלב את אלמנט התפוסה. נתחיל להוריד את התפוסה. באזורים בהם החברה שלנו עובדת אמנם לא חווינו תופעה כזו, בעיקר בגלל המחסור העצום בבתים. אך זהו סיכון משמעותי שיש לחשב אותו.

העלינו את אחוז הבתים הפנויים, ה Vacancy rate. וב 20% בריבית של 9% התשואה השוטפת, דהיינו ההכנסות פחות הוצאות התפעול ירדו ל 0. כך שמעל לריבית זו נצטרך להביא כסף מהבית לתשלומי ההוצאות. אגב, בריבית 5%, בה העסקה באמת נמצאת, התשואה ירדה ל 8%. כך שאנו רואים כמה העסקה רגישה לשינויי הריבית בצורה משמעותית מאשר שינויים בתפוסת הבתים.

מובן שהמודל שלקחנו הינו פשוט ואינו לוקח מרכיבים רבים בחשבון. כגון נזקי דייר ושיפוצים הנדרשים בעקבות עזיבת הבית וכדומה. ניתן לראות השפעות נוספות, עליית מיסי עירייה, דמי ניהול ואפילו התייקרות הביטוח. אך המסר ברור. יש לבקש מכל יזם תוכנית עסקית הכוללת מבחני לחץ ולנתח את הסיכוי להתרחשות ארוע שכזה.

חשוב כמובן להבין את נסיונו של היזם ודרכי התמודדותו בהווה ובעבר עם ארועים כאלו.

בשולי הדברים וברוח אופטימית נגיד שיש לבחון את אותם פרמטרים של סיכון כיוון ההפוך, כדי לראות את השפעתה העתידית של ירידת ריבית על העסקה וכמובן את הגידול בהכנסות בעקבות תפוסה גבוהה יותר או שכר דירה ממוצע שנמצא במגמת עלייה.

בחלק ב'  ננתח את הסיכון על רווחי המכירה. נראה באיזו ריבית ותפוסה עסקה הופכת להפסדית וכיצד ניתן להמנע מזה.

חלק ב'

השפעות הריבית והתפוסה על המכירה. או היכן נתחיל להפסיד במכירה?

מרבית משקיעי הנדל"ן מקווים לתשואה שוטפת נאה משכר דירה אך באמת מפנטזים על עליית ערך הנכס שקנו. כמובן שככל שהנכס ממונף יותר, הרי שהרווח על ההון העצמי במקרה ויש עליית ערך – רב יותר.

מאידך, ראינו, שבריבית או תפוסה מסוימת בעסקה לדוגמא שבחנו בחלק א', הריבית לבנק קדמה לנו המשקיעים ואף סיטואציות מסוימות אילצו אותנו להביא כסף לתשלומי החובה. אגב, ישנם בנקים הקובעים אמות מידה, קוביננטס הכוללים לדוגמא יחס ריבית לרווח, ה  DSCR ומדדים אחרים. כלומר, גם אם נביא את הכסף, עדיין נחשב כמפרי תנאי ההלוואה והבנק יוכל לקרוא לפדיון כל ההלוואה.

כיצד קובעים את שוויו של הנכס?

ישנן נוסחאות רבות והנייר אינו יכול להכיל את כולן. אנו נבחן את השתיים המרכזיות שבאמצעותן בוחנים שוויו של נכס. עסקאות השוואה ובאמצעות נוסחת cap  פשוטה. למעשה הן מחוברות יחדיו.

נמשיך לבחון את עסקת 10 הבתים שרכשנו ב 2021 ונעזרנו בה בדוגמא בחלק א'.

במקרה זה אנו בוחנים רוכש מקצועי, משקיע, הרוכש 10 בתים בבת אחת. רוכש פרטי יכניס גם שיקולים אישיים, כגון קירבה למקום עבודתו, למשפחתו, לבתי ספר, למרכזי קניות או פארקים ואלו ישפיעו על המחיר. מובן שהוא גם ידקדק בכל פרט בבית ויבקש לתקן או להוריד מחיר על כל רכיב בבית שיזדקק לתיקון.

הרוכש הפוטנציאלי המקצוען וודאי יבחן זאת אך סביר שגם יבחן עסקאות דומות שנעשות בבתים דומים בערים בהן הבתים נמצאים. הוא יכול להיעזר בפרסומים באתרים ציבוריים דוגמא Zillow או Trulia ויכול לבקש מברוקר מקצועי לעשות עבורו שמאות, appraisal ולשאוב מידע מפרסומים מקצועיים כמו ה MLS.

השמאי ינסה לאתר בתים עם פרמטרים דומים, גודל הבית, מס' חדרי שינה, שירותים ומקלחות, גיל הבית ואף על מצבו הפיזי.

הוא יחשב את ההכנסה משכר הדירה ואם אין תפוסה מלאה בכל הנכסים, יחשב את ה GPR, ההכנסה המקסימלית בתפוסה של 100%.

הוא יעריך את ההוצאות הממוצעות, מיסי העירייה, הביטוחים, התיקונים ודמי הניהול לחברת הניהול.

אז הוא יקבל תוצאה הנקראת NOI. הרווח התפעולי. לפני עלויות ריבית לבנק, מס ופחת.

בדוגמא שלנו:

כעת הוא יעריך באיזה ריבית נהוג להוון את עסקאות בבתים מעין אלו, בערים ואזורים אלו. לזה קוראים קאפ או Capitalization, ריבית ההיוון.

כעת הנוסחה פשוטה. לוקחים את ה NOI ומחלקים אותו ב Cap. ברור שככל שהריבית המבוקשת על עסקה נמוכה יותר – השווי גבוה יותר.

ובעסקה לדוגמא שלנו:

בחנו 3 תרחישי היוון, cap, במכירת הנכסים והנחנו עלויות מכירה של 5%.

אז איך הגענו למחיר?

לקחנו את ה NOI , הרווח התפעולי, בשנה השלישית. חילקנו בשלושת התרחישים והגענו למחיר המכירה.

שימו לב, כיצד העלאת הריבית המאפשרת לקונה להשקיע בנכסים חסרי סיכון, כמו אג"ח של ממשלת ארה"ב, מעלה את הציפיות שלו מהעסקה ומכאן למעשה מורידה את מחירה.

אם בשנת 2022 עשינו עסקאות בקאפ 6%, היינו מקבלים על עסקה זו $1.2מ ומרוויחים מעל ל 200,000$, הרי שבקאפ 8% כפי שוודאי היו מבקשים מאיתנו כיום, מכירה כזו הייתה מייצרת לנו הפסד על ההשקעה ועם ההכנסות השוטפות היינו מגיעים לאפס רווח במקרה הטוב ולהפסד במקרה פחות טוב.

כאן אנו רואים כמה המכירה רגישה גם לתפוסה. כל עלייה בתפוסה, תעלה את ההכנסה התפעולית של הפרוייקט, ה NOI ובאופן ישיר את רווחי המכירה. התשואה להון בעסקה נעה כאן בין 25% ל 2% וממחישה ביתר שאת את השפעת הריבית על עולם הנדל"ן וסיכויי ההצלחה של עסקה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

מלחמת "חרבות ברזל" שפרצה בשבעה באוקטובר 2023 היא הזדמנות לנסוע אחורה בזמן ולבחון את ההשפעות של אירועים אקסוגניים על הכלכלה בישראל בטווח הקצר והארוך. בשבועות הראשונים מפרוץ הלחימה הבורסה המקומית ירדה בשיעור ניכר והשקל נחלש באופן משמעותי ביחס לדולר ולאירו, אולם עוד במהלך הלחימה החל תיקון ונרשמו עליות בשוק ההון המקומי והתחזקות בשער השקל שקיזזו את מרבית הירידות.

בתקופות מלחמה או אירועים חיצוניים משמעותיים כמו מגפות, אסונות טבע וכדומה, רמת אי הוודאות עולה ומשפיעה באופן מיידי על השווקים הפיננסיים ובהמשך גם על הכלכלה כולה. אמרה ידועה בשוקי הון היא כי הדבר השנוא ביותר על המשקיעים הוא חוסר הוודאות, קרי בהקשרים הפיננסיים לאי הידיעה משקל רב יותר אף מידיעה שלילית נתונה. מנגד, אמרה ידועה אחרת, גורסת כי מלחמות מקדמות צמיחה בתקופה שאחרי ולא משפיעות לשלילה בטווח הארוך.

אז מה נכון? נצא לבדיקה מהירה והמלצה בסופה.

תוצר וצריכה – השפעות שליליות בטווח המיידי והקצר

אירועים אקסוגניים ובלתי צפויים פוגעים בתוצר המקומי ובתחזית הצמיחה בטווח הזמן הקרוב. במקרה של מלחמה, למשל, גיוס כוחות מילואים פוגע בעסקים ומקטין את יכולת הייצור ואספקת השירותים הקבועה שלהם בזמן שגרה. באזורים מסוימים בהם ישנו סיכון בטחוני עסקים ומפעלים נסגרים והאווירה הכללית משפיעה על התנהגות הצרכנים שנוטים לרכוש פחות ומפחיתים את הביקוש לשירותים ומוצרים.

הירידה בתוצר ובהכנסות המדינה ממסים והצורך בתמיכה בכלכלה המקומית מחייבת את הממשלה להגדיל את תקציב המדינה, מה שעלול להגדיל גם את הגירעון הלאומי. רמות החוב הנמוכות של ישראל ביחס לעולם מותירות מרחב לגמישות ותמרון, אך לאורך זמן מלחמות פוגעות בצמיחה עקב הצורך בתוספות התקציביות ובעלות האלטרנטיבית שלהן. בטווח הזמן הבינוני, גידול בגירעון עלול להשפיע על היכולת של המדינה ללוות כספים בשווקים העולמיים ולהוביל גם להעלאות מיסים שיפגעו בצמיחה הכלכלית.

ככל שמלחמה אורכת זמן רב יותר, השפעתה הכלכלית, מטבע הדברים גדולה יותר. עלותה של מלחמת לבנון השנייה (2006) כאחוז מהתוצר הוערכה ב-1.5% וכדי לממן אותה נדרשה תוספת תקציב של 0.4% מהתוצר שנפרסה על פני שלוש שנים (כ-8 מיליארד שקלים). "צוק איתן" (2014), מערכה שנמשכה במשך 51 ימים ולא כללה תמרון קרקעי, הוערכה בעלות כוללת של 0.8%, לעומת מבצע "עופרת יצוקה" (2008) שעלותו הוערכה ב-0.5% מהתוצר. בניגוד למה שנהוג לחשוב, לרוב לא מסתמנת קפיצה בתוצר לאחר סיום המערכות והאירועים הביטחוניים.

מלחמות, אינפלציה וריבית מרכזית

מלחמות ואירועים כמו הקורונה מלמדים שהאינפלציה מושפעת באופן מהותי מאירועים אקסוגניים. הוצאה ממשלתית גדלה מתדלקת אינפלציה ואילו קיטון ברכישות צרכנים והאטה בפעילות העסקית במשק מובילים לירידה באינפלציה. הניגוד בין שתי המגמות מוביל להשפעות הפוכות לאורך השנים. מבצעי "עמוד ענן" ו"צוק איתן" הובילו לעלייה באינפלציה ואילו מלחמת לבנון השנייה, "עופרת יצוקה" ומבצעים משמעותיים אחרים הובילו לירידה באינפלציה.

על כל פנים, הריבית מסתמנת ככלי המרכזי של בנק ישראל לאחר תקופות של חוסר וודאות ואירועים אקסוגניים ומשמשת ככלי לתמיכה והחזרת המשק למסלולו. לאחר מלחמת לבנון השנייה נרשמה ירידה של הריבית המרכזית וכך גם לאחר מבצע "עמוד ענן" ו"צוק איתן". בהקשר זה, מלחמות "חרבות ברזל" פגשה את המשק הישראלי בריבית שיא ובתהליך של התקררות אינפלציונית מה שמדגיש את האפשרות של הורדת הריבית על מנת לתמוך בסביבה העסקית בישראל.

שוק ההון – ירידות תחילה, ואז תיקון

להבדיל מעמודי התווך של הכלכלה כמו התוצר והצריכה המושפעות לשלילה ממלחמות, בשוק ההון שולטת התנודתיות. כאמור, חוסר הוודאות היא שנאת המשקיעים ולכן ברוב המקרים בתחילתם של אירועי קיצון שוקי ההון סובלים מירידות חדות אך הם חווים תיקון מהיר יחסית עם שקלול הנתונים והעלאת רמת הוודאות, בין שלילית או חיובית.

ניתוח השפעת מלחמות ומבצעים צבאיים על שוק ההון המקומי (מדד ת"א 35) מראה כי לאורך השנים בחצי מהמקרים נרשמו ירידות חדות בתקופות האירוע ובחצי מהמקרים התרחשו דווקא עליות מתונות. חודש לאחר תום המלחמה או המבצע הביטחוני, במרבית המקרים נרשמו עליות, כמו גם לאחר שלושה חודשים ושנה.

פיזור – יכולת ההתמודדות עם אירועים לא צפויים

מלחמת חרבות ברזל שפרצה בשנת 2023 ממחישה את הצורך בפיזור השקעות על מנת להפחית את התנודתיות והסיכון שבהשקעות. בייחוד במדינה כמו ישראל הסובלת מאתגרים ביטחוניים רבים, פיזור השקעות למדינות בהם המצב הביטחוני יציב ואיתן בכוחו להקטין את החשיפה של המשקיע לאירועים אקסוגניים בשוק המקומי.

ארה"ב, למשל, נמצאת בנקודת כניסה מעניינת להשקעה לאחר התקררות אינפלציונית וריבית שצפויה לרדת, לראשונה מאז שנת 2020. אמנם לכל מדינה הבעיות השלה וחשיפתה לאירועים אקסוגניים קיימת, אך בהקשר הביטחוני, למשקיע בשוק האמריקאי הסיכון נראה קטן מתמיד.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

אחד המרכיבים החשובים ביותר בעסקאות נדל"ן הוא אזור ההשקעה. היכרות מעמיקה של האזור, המגמות והנתונים המאפיינים אותו, עשויים ללמד על פוטנציאל הרווח (או ההפסד) של העסקה ולהצביע על הסיכונים שבהשקעה. שכונה הסובלת מרמת פשיעה גבוהה, למשל, או כזו המאופיינת בתחלופה גבוהה של שוכרים, נבדלת מהותית משכונה בעלת מוסדות חינוך איכותיים המושכת משפחות צעירות. וכמו בכל השקעה, בצד הסיכוי ישנו הסיכון, והעיקר הוא להיות מודעים לתמונה השלמה ולנהל את הסיכונים בחכמה.

אן ארבור – קווים לדמותה של העיר

אחת הערים שאנו רואים כאחת המעניינות להשקעה במיד-ווסט בארה"ב היא העיר Ann Arbor שבמדינת מישיגן. אוכלוסיית העיר מונה כ-120 אלף תושבים והיא נחשבת לעיר מתקדמת ובעלת תדמית אינטלקטואלית. לאחרונה, נבחרה העיר על ידי המגזין Fortune למקום הראשון כעיר הטובה ביותר למשפחות בארה"ב, בזכות איכות החינוך והדירוג הגבוה של בתי הספר, תחושת הקהילתיות החזקה וריבוי הפעילויות בתחומי התרבות והפנאי שבתחומה.

העיר ידועה כמקום מושבה של אוניברסיטת מישיגן, אוניברסיטה ציבורית גדולה ואיכותית המסמיכה חוקרים וסטודנטים ביותר מ-250 דיסציפלינות. האוניברסיטה מהווה מוקד משיכה לחברות טכנולוגיה ומחקר שהקימו את בסיסן בעיר על מנת לשפר את הנגישות ולהתקרב לבוגרי האוניברסיטה. חברות כמו JSTOR (מאגר הידע האקדמי החשוב), UMI, Cisco ועוד, קבעו את מושבן בעיר, ולאחרונה הצטרפה לרשימה הארוכה גם חברת KLA שהיא מובילה עולמית בתחום ציוד בדיקת השבבים. בית הספר לרפואה הממוקם בעיר, לצד מתחם בתי החולים, מספקים נגישות גבוהה לשירותי בריאות איכותיים לתושבי העיר.

לא רק באקדמיה, אלא גם בספורט אן ארבור נחשבת מובילה אזורית. בתחומי העיר נמצא אצטדיון הפוטבול הגדול ביותר בארה"ב ובו מעל ל-100 אלף מושבים. בתחום התרבות מתקיימים בכל שנה בעיר מספר ירידים, לרבות יריד האמנות הגדול ביותר במישיגן ובין הגדולים בצפון אמריקה בכלל, ובו מציגים למעלה מ-1,000 אמנים. ביחס לערים אחרות בארה"ב השטחים הירוקים מהווים נתח משמעותי מהעיר ומתקיימים בה פסטיבלים רבים בחודשי הקיץ.

דמוגרפיה ונדל"ן

להערכתנו המאפיינים הייחודים של אן ארבור משפיעים לחיוב על המגמה הדמוגרפית בעיר. הפשיעה הנמוכה מהרמה הממוצעת הארצית מושכת משפחות ממעמד בינוני-גבוה ומשפחות אקדמאים אל העיר. העושר התרבותי שיש לעיר להציע מושך מבקרים מקומיים וגם תיירות חוץ, והאקדמיה ומרכזי התעסוקה מספקים יציבות כלכלית לרשויות המקומיות ולתושבי העיר.

מבחינה דמוגרפית, בין השנים 2010-2020 נרשמה הגירה חיובית אל העיר ואוכלוסייתה צמחה בכמעט 9%. לפי המדידה האחרונה, ההכנסה החציונית למשפחה בעיר היא מעל ל-95 אלף דולר, גבוהה משמעותית מההכנסה החציונית למשפחה בארה"ב שעומדת על כ-70 אלף דולר בשנה.

הצמיחה באוכלוסייה וההכנסה הגבוהה יחסית מהווים להערכתנו גורמים תומכים להשקעה בנדל"ן בעיר, שכן הן מלמדות על יצירת ביקוש לשירותים ומוצרים, ביניהם גם ביקוש לפרויקטים למגורים. באופן כללי, ככל שהאטרקטיביות של העיר גדלה בעיניי התושבים המקומיים והביקוש למגורים עולה, כך בדרך כלל גדל גם הסיכוי לעליות מחירים בעיר, וזאת כל עוד ההיצע איננו מדביק את הביקוש.

המחסור בהיצע דיור עבור דיירים מבוגרים

בשנת 2019, לאחר ניתוח דמוגרפי מעמיק, זיהינו במדינת מישיגן מחסור מתפתח במגורים עבור דיירים בוגרים בכלל ודיירים בגיל השלישי בפרט. התארכות תוחלת החיים הכללית, בייחוד באזורים בהם איכות החיים גבוהה ושירותי הרפואה מתקדמים, מלמדת על יצירה של ביקוש גדול לפרויקטים למותאמים למגורים.

בהקשר זה כ-10% מאוכלוסיית אן ארבור היא מעל לגיל 65 והעיר נחשבת אטרקטיבית בזכות מוקדי התרבות והבילוי שלה ואיכות המרכזים הרפואיים שבעיר. במדינת מישיגן אחוז התושבים המבוגרים עומד על 17.5% שהוא גבוה מהממוצע בארה"ב כולה. על פי נתונים אלה, אנו צופים כי הסיכוי להגירה חיובית אל העיר הינו גבוה.

כאשר אנו ניגשים לבחון את הכדאיות הכלכלית של כל פרויקט שאנו מעורבים בו אנו עורכים מחקר מקיף יחד עם חברות מתמחות בתחום כמו חברת פרומטורה. כדי לספק מענה לצורך הגדל במתחמי דיור לגיל השלישי, אנו בונים כעת בעיר מתחם דיור יוקרתי לגיל השלישי – Brookwood Estates-Ann Arbor– ובנוסף בסמוך, גם בנייני דירות שמתאימים לאוכלוסייה הכללית, בדגש לענף הרפואה והאוניברסיטאות בסביבה ובהתאם לנקודות החוזקה האחרות של העיר, פרויקט Safe Harbor.  מתחם הדיור המוגן כולל בשלב זה 84 בתים ובבנייני הדירות ייבנו 208 דירות. בשני הפרויקטים החברה נמצאת בתהליכי קבלת ההיתרים ושיווק הקרקעות כבר החל.

במסגרת הבדיקות שביצענו עלו מספר פרמטרים אשר שימשו אותנו כתומכי השקעה באזור הפרויקט:

• קצב גידול האוכלוסייה באזור הפרויקט עומד על 2% בשנה מה שצפוי לתמוך את המשך הביקוש באזור.
• מחיר נכס ממוצע באזור עומד על 300,000$, מחיר כפול מהממוצע בשאר האזורים במדינה.
• ההכנסה הממוצעת באזור הינה כפולה מהממוצע בארה"ב ומוערכת ביותר מ-110,000$ בשנה.
• האזור נחשב כרווי באוכלוסייה עם מעל ל-450,000 תושבים ברדיוס של 10 מייל.
• רמת ההשכלה של תושבי האזור כפולה מהממוצע הארצי מה שממחיש את האיכות הגבוהה של האוכלוסייה באזור.

סיכום – טוב לגור, טוב להשקיע

במענה לכותרת המאמר, אפשר לומר כי מקום שטוב לגור בו הוא גם במקום שטוב להשקיע בו. וליתר דיוק, מקום שאנשים רוצים לגור בו הוא מקום שטוב להשקיע בו. אן ארבור היא דוגמה טובה לכך – נתונים כלכליים ודמוגרפיים שאנו צופים כי יתמכו את הביקוש למגורים בעיר לצד מחסור בפיתוח פרויקטים למגורים, בייחוד לאוכלוסיית הגיל השלישי.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

נדל"ן הוא עולם ומלואו. כל השקעה בתחום כוללת מאפיינים ייחודים משלה, ועל המשקיע להכיר, להבין ולשקול אותם במסגרת תהליכי קבלת ההחלטות שלו. בארה"ב בפרט, השקעה בנדל"ן מתאפשרת באפיקים ובמודלים שונים והבנתם עשויה למנוע בלבול ולמקד את המשקיע בבחירת השקעות שיהיו תואמות לתפיסת עולמו וצרכיו. במאמר קצר זה נסקור חמישה סוגים של השקעות בנדל"ן בארה"ב.

חשיפה לנדל"ן באמצעות מימון

להבדיל מרכישה של נכס בטאבו המבוססת על רכיבי התשואה השוטפת מהשכרת הנכס ומעליית הערך הפוטנציאלית של הנכס, עסקאות חוב או מימון פרויקטים של נדל"ן מספקות חשיפה עקיפה לתחום. בהקשר זה, חשוב במיוחד להבחין בין חוב בכיר לבין הלוואת מזנין.

חוב בכיר מאפיין את הקומה הראשונה של המימון והוא מספק לגורם המממן קדימות בהחזר החוב. בדרך כלל הוא כולל בטוחה באמצעות רישום בטאבו במקרה של אי עמידה בתנאי ההחזר מצד הלווה. לעומת חוב בכיר, הלוואת מזנין היא מדרגת מימון נחותה ביחס לחוב בכיר בהיבט הביטחונות. היא איננה כוללת שעבוד בטאבו, אך היא עשויה לספק למשקיע תשואות גבוהות באופן משמעותי ביחס למימון ממדרגה ראשונה.

השקעה בנכס פרטי

ההשקעה הקלאסית בנדל"ן סובבת סביב רכישה של נכסים פרטיים. הכוונה בנכס פרטי היא בבית צמוד קרקע (Single Family) או דירה (Condo) בבניין או קומפלקס מגורים. היתרונות בהשקעה בנכס פרטי הם השליטה המלאה בהשקעה מצד המשקיע ועצמאות בקבלת ההחלטות בנוגע לשכר הדירה, השוכרים, הצורך בשיפוץ הנכס וכדומה. החסרונות, מנגד, כוללים התעסקות שוטפת ועלויות ניהול ואחזקה, טיפול בבעיות שונות שעלולות לצוץ עם השוכרים, הרשויות העירוניות ועוד.

האסטרטגיה המקובלת בהשקעה בנכס פרטי היא השקעה לטווח בינוני או ארוך המתבססת על התשואה השוטפת ופוטנציאל עליית ערך הנכס. בהשקעה בגישה זו, ישנה חשיבות יתרה לאופן רישום הנכס בטאבו. חשוב להקפיד שהרישום מדויק וכי קיים שטר בעלות רשום ומוכר ברשויות בארה"ב.

השקעה בשיטת הפליפ

בהשקעות מסוג פליפ מדובר לרוב בהשקעות בנכסים פרטיים אולם באסטרטגיה שאינה שמרנית. השקעה מסוג זה נעשית לטווח קצר ומבוססת על איתור נכס פרטי ששוויו מתחת למחיר השוק במטרה לשפץ אותו ולהשביחו, ולמכור אותו מחדש תוך ניצול הפער בין מחיר הקנייה הנמוך יחסית לבין מחיר המכירה של הנכס המושבח. כלומר, עסקה מסוג זה איננה מתבססת על תשואה שוטפת מהשכרת הנכס.

להבדיל מהגישה השמרנית, בעסקאות פליפ פוטנציאל התשואה הוא גבוה יותר ואיתו גם הסיכון. חשוב מאוד להבין מהי הסיבה לשווי הנמוך של הנכס, שאיננה תמיד טמונה רק במצבו הקוסמטי. השקעות מסוג זה דורשות תזמון מדויק של השוק, היכרות מעמיקה עם הנכס וסביבתו ויכולות גבוהות של ניהול וביצוע השבחה.

מודל המולטי-פמילי

מולטי-פמילי הוא מקבץ של נכסים פרטיים, בד"כ במספר בניינים או בקומפלקס מגורים גדול וההשקעה בהם מאופיינת במינוף גבוה ומספר רב של משקיעים. הרישום של הנכסים בטאבו מבוצע לפי רישום של יחידה אחת ובגלל היקף העסקאות הממוצע הוא מחייב מימון וליווי פיננסי מהבנקים או גופים אחרים. ההשקעה במודל של מולטי-פמילי דומה באופייה לרכישה של מניה ולכל משקיע חלק יחסי בהחזקת הפרויקט בהתאם לגובה השקעתו.

נהוג לחלק את מקבצי הדיור לארבע קטגוריות המבוססת על גיל הפרויקט ומצב הנכסים בו: קלאס A (עד 15 שנים), קלאס B (15-30 שנים), קלאס C (30-50 שנים) וקלאס D (מעל ל-50 שנים). מטבע הדברים ככל שמדובר במקבץ ישן יותר כך סביר כי תידרשנה השקעות גבוהות יותר בניהול הנכסים ואחזקתם.

מודל המולטי של הסינגל

מודל ייחודי שפיתחנו במסגרת ההשקעות שלנו בשנים האחרונות בארה"ב. במקרה זה מדובר ברכישה של קבוצת בתים פרטיים, שאינם מצויים במתחם אחד מוגדר, אך הם חולקים מאפיינים גיאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים זהים. למשל, שכונה של בתים פרטיים. רישום הבעלות מבוצע ע"ש קבוצת המשקיעים וישנה אי תלות בין נכס אחד לאחר.

השקעה בשיטה זו מחייבת יכולת ניהול מעולה שתבטיח את האחזקה שוטפת והתנהלות מול עשרות או מאות שוכרים, והיא מבוססת בראש ובראשונה על הפוטנציאל מתשואה שוטפת מהשכרת הנכסים ובשלב מאוחר יותר גם על עליית הערך פוטנציאלית של הנכסים כתוצאה מאיכות הניהול השוטף של הנכסים.

השורה התחתונה

השקעות בנדל"ן, בייחוד במדינה זרה, מחייבות בחינה מעמיקה של סוג העסקה והתאמה לצרכים של המשקיע. ההיכרות עם הרשויות, הגופים המממנים והמגמות השונות שמשפיעות על פוטנציאל התשואה הן הלחם והחמאה של כל משקיע לא משנה באיזה סוג של עסקה נדל"ן מדובר.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).