הסבר כללי – Land Contract

השקעה בתחום הנחשב לסולידי ביותר בנדל"ן

מקבץ הבתים ימנה כ- 50 בתים, מרוכזים באזור הפרברים של דרום מזרח מישיגן. הבתים נבחרו בקפידה והדיירים/רוכשים פוטנציאליים המתגוררים בהם כיום הביעו נכונות לחתום על Land Contract.

היתרונות

• שיעבוד ראשון על הנכס – הנכס נשאר בבעלות הקבוצה.
• ריבית קבועה שאינה תלויה בביצועי השוק.
• יתרונות מיסויים
• עלית ערך- צפי משמעותי לעלית ערך (על בסיס נתוני עבר).
• אזור התמחות ארוך בשנים של הנהלת הקרן כולל רכישה, שיפוץ, ניהול ומכירה של אלפי בתים.
• מדינת היעד, מישיגן, חסרה מאות אלפי בתים ולכן להערכתנו האזור אמור פחות להיפגע מהעלאות הריבית.
• ליווי משפטי ומיסויי באמצעות משרדי העו"ד והרו"ח המובילים בארץ – עדות לאמון ועוצמה.

מהו LAND CONTRACT ?

הגדרה

חוזה משפטי בין קונה ומוכר של נכס נדל"ן מוחשי. בחוזה זה המוכר מספק לקונה אופציה חד צדדית לרכוש את הנכס במחיר ידוע מראש, במועד עתידי.

עקרונות המודל

• תחת ה- Land Contract, המוכר מחזיק במלוא זכויות הבעלות בטאבו והוא מתיר לקונה זכויות שימוש בנכס.
• מחיר המכירה בד"כ משולם בתשלומים תקופתיים, בדומה להלוואת "בלון" (הקרן משולמת בסוף התקופה).
• כאשר מחיר הנכס שולם במלואו כולל הריבית, המוכר מחויב להעביר את הבעלות החוקית על הנכס לקונה.
• לרוב בחוזים כאלו, נהוג לשלם גם תשלום "מקדמה" מהקונה למוכר.

הסיבה העיקרית לשימוש ב– Land Contract בארה"ב היא לייצר מימון לטווח קצר למוכר הנכס.

הרוכש ישלם את הריבית עד למועד שנקבע שבו עליו לשלם את מחיר הבית. במידה והקונה לא מצליח לשלם את תשלומי הריבית, רשאי המוכר להשאיר ברשותו את כספי הריבית ששולמה עד אותו מועד והקונה הפוטנציאלי מאבד זכויות על הנכס.

בנוסף לתשלומי הריבית החודשיים, משלם הקונה תשלומי ארנונה וביטוח לנכס. החברה המנהלת מקבלת את התשלומים הנ"ל ומשלמת אותם במועדם לרשויות וכך מבטיחה ניהול תקין ונכון של הנכס.

איך זה מתרחש בפועל?

הרוכש עובר בדיקת חתמות מגוף פיננסי עימו התקשרנו, שם הגוף הינו "Success Group Mortgages& Servicing"

הרוכש מעביר דמי רצינות המשמשים עבור הוצאות החתמות, רזרבה לתשלומי ארנונה וביטוח עבור 12 חודשים מראש.

הרוכש משלם ריבית, בנוסף לקרן המשולמת על פרק זמן ארוך. משך ההלוואה היא עד 5 שנים.

הרוכש מקבל זכויות שימוש בנכס (כל עוד משלם את הריבית, הארנונה והביטוח חודש בחודשו) וזכויות הבעלות נשארות בידי המוכר.

משך חיים ממוצע של עסקת Land Contract הינו שנתיים עד חמש שנים.