כשמדברים על השקעות נדל"ן, קל וחומר השקעות נדל"ן בחו"ל, המשקיע הפוטנציאלי חושש באופן טבעי. כמעט כל אחד כבר שמע על פרויקט שלא עמד ביעדים, על תחזיות אופטימיות מידי ועל בתים שנשארו ריקים ושכר דירה שלא נכנס לחשבון הבנק. ואלה הן רק הדוגמאות הברורות.

מה ניתן לעשות כדי להפיג את החששות, ויותר מכך, להפחית ולצמצם את הסיכונים בדרך לעסקה שתעמוד בציפיות המשקיעים? התשובה היא ניהול סיכונים איכותי ובקרה רציפה בכל שלב בהשקעה. ישבנו עם גולן, המנכ"ל שלנו לשיחה קצרה בנושא ניהול הסיכונים שהוא מוביל בחברה.

ניהול סיכונים – המתמטיקה והבטן

ניהול סיכונים בכלל הוא תחום בפני עצמו המעסיק מומחים בכל העולם ובמגוון רחב של תחומים. מטרתו להפחית או לצמצם את השפעת הסיכונים על תהליכים ופרויקט, ובכך למנוע הפסדים ונזקים. בהשקעות ובפרויקטים בנדל"ן ניהול הסיכונים הוא תהליך קריטי.

בהשקעות נדל"ן ישנם סיכונים רבים בכל פרויקט ובכל שלב. בשלב התכנון, למשל, מושקעים מאמצים רבים וכספים, שבהעדר האישורים המתאימים עלולים לרדת לטמיון. בשלב הביצוע, כל עיכוב או נזק משית עלויות נוספות בפרויקט ועלול לעכב את העמידה בלוחות הזמנים, וישנם עוד סיכונים רבים. גולן מחלק את תחום ניהול הסיכונים בכל הקשור להשקעות נדל"ן לשניים:  ההיבט המתמטי וההיבט האינטואיטיבי (תחושת הבטן).

דמיינו טבלת אקסל מפורטת שפוגשת צוות אנליסטים חריפי מחשבה, זהו ההיבט המתמטי. בטבלה הזו משוקללים כל המספרים שאפשר להעלות על הדעת וקשורים בפרויקט שעל השולחן. הכלי מאפשר לבחון כל השקעה בתרחישים הפסימיים כדי לוודא ולהבין את הפוטנציאל ביחס לסיכון שלה.

"אנחנו מייצרים כלי משוכלל, ממש אלגוריתם, להערכת הפוטנציאל של כל השקעה ועסקה. אנו מתחשבים בנתונים היבשים אך גם מנסים לשקלל את נתוני המאקרו שאין לנו שליטה עליהם כמו מגמות דמוגרפיות, השלכות עליית הריבית, האבטלה, בתי הספר, רמת הפשיעה באזור ועוד", מדגיש גולן ספיר, מנכ"ל החברה. הכל מתימטי והכל מדיד וניתן לשלבו במודל טוב.

ההיבט השני של ניהול סיכונים לפי גולן הוא תחושת הבטן. "אנחנו יורדים לשטח כדי לחוש, להריח ולהכיר את האזור מקרוב. זו הסיבה שלא תמצאו אותנו משקיעים במדינות בפריסה גיאוגרפית רחבה. אין תחליף למבט בעיניים של השותפים המקומיים כדי להבין אם יש כאן חתול בשק", הוא מדגיש.

בכל מקרה, התנאי ההכרחי להתנעה של פרויקט וגיוס כספים להשקעה הוא רק במידה וההיבט המתמטי הצביע על כדאיות ההשקעה. "בעבר כשהקשבתי לבטן והאקסל לא עבד, מצאתי את עצמי עם הרבה זמן ואנרגיות שירדו לטמיון. מנגד, היו גם מקרים שהאקסל עבד אבל בבטן זה הרגיש מוזר, למשל כשהשותף המקומי לא השקיע או הסכים להשקיע בעצמו, כסף אמיתי בפרויקט", מתאר גולן. השילוב בין השניים, הראש והבטן, בהשקעות נדל"ן, הוא מפחית סיכונים משמעותי.

שותפות מלאה, סיכון משותף

להבדיל מחברות רבות שמצהירות על השקעה בסיכון משותף ובפועל נוהגות אחרת, אנחנו מקפידים על שותפות מלאה עם המשקיעים ומגדירים אותם כבעלי קרקעות בכל הפרויקטים שאנחנו מובילים ואנחנו נושאים בסיכון משותף יחד איתם. איך זה עובד? כל פרויקט מנוהל בשלושה שלבים, גם כאן בכדי להפחית את סיכון הזמן. שזהו אחד הסיכונים הידועים בהשקעה ומשקיעים נוטים לא לחשבו נכון. ניהול הסיכונים שלנו, המודל שלנו, בהחלט מחשב את סיכוני הזמן. מכאן החלוקה לשלושה שלבים: לפני קבלת האישורים הראשוניים מהרשויות, לאחר קבלת האישורים הראשוניים והתהליך הרגולטורי, הרשמי, עד לקבלת היתר הבניה, והשלב האחרון הוא הבנייה והאכלוס.

"בשלב הראשון אנחנו לא מכניסים בכלל את המשקיעים. כאן רמת הסיכון הגבוהה ביותר. מדובר בתקופה שיכולה לארוך זמן רב. אנחנו משקיעים את הזמן ועד מאות אלפי דולרים בשלב הזה", הוא מסביר. חשוב להבין כי שלב קבלת האישורים העקרוניים עלול להסתיים במפח נפש מסיבות שונות, שיובילו להחלטה שלא להיכנס לפרויקט מסוים, והחברה נוטלת על עצמה את מלוא הסיכון.

מדובר בהשקעה מאסיבית בזמן וכסף. יש לבצע סקרים בצורה מקצועית, סקרי זיהום אוויר, קרקע, אדמות רטובות, עצים, כבישים וכדומה. מעסיקים אדריכלים, מהנדסים, מתכננים, קבלנים ועוד ומשקיעים כספים מרובים.

השלב השני, לאחר קבלת האישורים הראשוניים ועד לקבלת היתר הבניה, הוא השלב בו מעורבים לראשונה המשקיעים. "אנחנו מוכרים את הזכויות בקרקע למשקיעים וגם קונים חלק מהקרקעות בעצמנו. כך נוצרת זהות אינטרסים אמיתית. אנחנו לא מרוויחים אם אנחנו לא מצליחים לייצר רווח למשקיעים על הקרקע שבבעלותם," מדגיש גולן. הקרקע מלכתחילה אינה קרקע חקלאית אלא כזו שכבר אושרו בה בעבר פרוייקטים דומים לבתים. אנחנו עושים בעיקר את שינוי הייעוד לקהילה סגורה. ייחודית לבני הגיל השלישי. נכון להיום שכר הדירה כאן גבוה בהרבה וזה יכול להשביח את הקרקע ולהעלות את ערכה באופן משמעותי. אנחנו גם מנסים להגדיל את זכויות הבניה בקרקע. בשלב השלישי, שלב הבניה, זהות האינטרסים הופכת מובהקת עוד יותר – מימון הבנייה מבוסס על יחס של כשליש מכספי המשקיעים ועל כשני שלישים מכספי החברה והשותף המקומי.

המודל הייחודי של החברה, בשלושת השלבים של כל פרויקט, מאפשר לבעלי הקרקעות למכור את ההשקעה שלהם בכפוף למציאת רוכש / משקיע חלופי. אבל, בעיקר, כאשר מבוצעת ההשבחה ומתקבל אישור הבנייה מהעירייה ויש בנק שמבצע שמאות ומאשר הלוואת בנייה, למכור ולהנות מרווחי השבחת הקרקע ככל שיהיו. ברור שרובם יעדיפו להמשיך לשלב הבנייה, ולהנות מתשואת השכירות השוטפת עם האכלוס של דיירי הדיור המוגן, תחום בו נכון להיום הביקושים עצומים וההיצע נמוך, ומעליית הערך הפוטנציאלית בעתיד. "ניהול הסיכונים שאנחנו מבצעים והאופן בו אנו תופסים את ההשקעות באזור בו אנו פועלים בארה"ב, נועד כדי להפחית את הסיכונים לשני הצדדים, למשקיעים וגם לחברה. הרי שאנו שותפים מלאים בכל פרויקט ולכל אורך הדרך", מסכם גולן.

אגב הרבה מהתורה, מודה גולן, למדנו על בשרינו. ניהול סיכונים זה מודל אבל גם כוויות וצלקות. התוכנית העסקית שלנו מאד מפורטת ושקופה לרוכשי הקרקעות. כוללת מבחני לחץ ותרחישים שונים. דברים שלמדתי בבנקים ובתי ההשקעות בהם עבדתי ולמדתי מטובי האנליסטים ומשלבת הרבה ידע ומקצוענות.

וכן, היו לנו הפתעות ולא כל תוכנית עסקית, טובה ומקיפה ככל שתהיה, מצליחה. לפעמים משקיעים מצפים לתרחיש האופטימי ביותר וכל שיבוש, קל ביותר שיהיה, עליית ריבית לדוגמא או איזה עיכוב שיצרה העירייה – מייצרים להם אכזבות.

גולן ממליץ לחבר בין ניהול סיכונים לפסיכולוגיה של השקעות. תכנון טוב, מקיף, הכולל את כל הנתונים הוא קריטי. זה תפקיד של מקצוענים. אבל זה חייב ללכת ביחד עם לדעת לקבל עיכובים וסטיות בתוכנית. גם הפסדים. זה חלק מהעניין. להיות רגועים, יציבים ולקבל החלטות נכונות לטווח הארוך שאינן מושפעות מהטווח הקצר.

לסיכום, התמקצעות ותחושה. זה בסיס התורה של ניהול סיכונים ונראה שגולן, עם שנות נסיון כה רבות, הוא האיש ללמוד ממנו את התורה.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

תקציר הראיון

עסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה מבוקש על ידי משקיעים ישראלים, המשכילים לנצל הזדמנויות לרכישת נכסים במחירים אטרקטיביים עם צפי תשואה גבוה יחסית לזה שניתן לצפות לו בשוק הנדל"ן הישראלי. מבין שווקי הנדל"ן המגוונים בחו"ל, ארצות הברית נחשבת ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות מגוון האפשרויות שהמדינה רחבת הידיים מציעה למשקיע, בזכות התעוררות תוססת של שוק הנדל"ן המקומי ובזכות יציבות הכלכלה האמריקאית.

לפני שאתם יוצאים למצוא את הנכס המתאים להשקעה בארצות הברית, יש לתת את הדעת על סוגיית המיסוי, בכדי שתדעו לבחור את העסקה המתאימה ביותר עבורכם. חשוב לציין למען הסר ספק, כי המידע המוצג בהמשך המאמר אינו מהווה תחליף לייעוץ מס מקצועי, וכי בשום מקרה אין באמור לעיל המלצה להשתמט מתשלום מס, להיפך, המלצתנו היא להכיר את סוגיות המיסוי, כדי להבטיח שכל עסקה שתעשו
תהיה על פי חוק, בהתאם לנהלים, ולטובתכם המרבית.

סיבות טובות להשקיע בנדל"ן בחו"ל בכלל ובארצות הברית בפרט

שווקי נדל"ן ברחבי העולם מושפעים מגורמים כלכליים עולמיים ומקומיים. הפערים בנסיבות הכלכליות, המדיניות והחברתיות של מדינות שונות
ברחבי העולם מייצרים חלונות הזדמנות להשקעות אטרקטיביות המאפשרות רכישת נכסים זולים עם אפשרות השבחה, צפי תשואה מבטיח
וסיכוי לרווח גבוה במחיר סביר. היחלשות הדולר מול השקל בעת האחרונה, התעוררות שוק הנדל"ן בארצות הברית, גודלו של שוק הנדל"ן האמריקאי
וריבוי האפשרויות שהוא מציג למשקיעים, הופכים השקעה בנדל'ן בארהב לאפיק השקעה אטרקטיבי במיוחד. יציבותה ועוצמתה
של הכלכלה האמריקאית מול חוסר היציבות הכלכלית של חלק ממדינות העולם האחרות המהוות יעד להשקעות נדל"ן רק מדגישים
את יתרונותיה של השקעה בנדל"ן בארצות הברית.

אמנת מס

ארצות הברית היא אחת מן המדינות עימן ישראל חתומה על אמנת מס. משקיע בעל נכס במדינה שחתומה על אמנת מס עם ישראל,
זכאי בישראל לזיכוי על המס ששילם במדינה הזרה. פירושו של דבר, שאם למשל עליך לשלם בישראל 25% מס על רווחים מנדל"ן בארצות הברית,
המס ששילמת בארה"ב יתקזז מהסכום שתגבה ממך רשות המיסים בישראל. על פי אמנת המיסוי, יש למדינה בה ממוקם הנכס קדימות
בכל סעיף מיסוי, כך שקודם כל נגבה המס הפדראלי, המדיני והעירוני (אם קיים) בארצות הברית, ורק לאחר מכן ייגבה המס בישראל,
תוך קיזוז שיעורי המס שנגבו בארצות הברית מהסכום שייגבה מן המשקיע על ידי מדינת ישראל. משקיע שיש לו נכס במדינה שאינה חתומה
על אמנת מס עם ישראל עלול למצוא עצמו משלם מיסים פעמיים – פעם אחת למדינה הזרה בה ממוקם הנכס, ופעם שנייה למדינת ישראל.

מיסוי פדראלי, מיסוי מדיני ומיסוי עירוני

בארצות הברית קיימות מספר מערכות מיסוי:

• מיסוי פדראלי – הראשונה והראשית היא רשות המיסוי הפדראלית, הכוללת את כל מדינות ארצות הברית.

• מיסוי מדיני – לכל מדינה מתוך 50 המדינות החברות בארצות הברית יש מדיניות מיסוי משלה. חשוב לבדוק מה מדיניות המיסוי
של המדינה בה ממוקם הנכס בו אתם מעוניינים להשקיע.

• מיסוי עירוני – ערים מסוימות, כמו למשל ניו יורק, גובות מס על רווחי נדל"ן, חשוב לכלול מס זה, אם קיים במדינה בה ממוקם הנכס
העתידי שלכם,בחישובי הכדאיות והעלויות שלכם.

בעלות על הנכס

משקיע ישראלי יכול לרכוש נכס בארצות הברית באופן עצמאי, באמצעות חברת LLC אמריקאית (Limited Liability Company),
או באמצעות חברת השקעות ישראלית. לדרך הרכישה ולרישום הבעלות על הנכס יש השפעה על המס שייגבה מן המשקיע, הן בארצות הברית
והן בארץ, וכן על חבויות נוספות שיכולות להיות מוטלות עליו, כמו למשל חבות במקרה של תביעת נזיקין. ניתן גם להשקיע בנכס באמצעות
חברת C-CORP אמריקאית, אך אופציה זו ברוב המקרים פחות משתלמת, ולכן רוב המשקיעים הישראלים לא נוטים לבחור בה.

על פי רוב, אחזקת נכס פרטית נחשבת לפחות משתלמת, כיוון שמדובר בהשקעה ניכרת של זמן ומאמץ, משאבים שלרוב אינם זמינים
למשקיע פרטי, ובמקרה של תקלות ואסונות, כל ההפסדים נופלים על המשקיע. יחד עם זאת – חשוב להבין היטב את היתרונות והחסרונות
של כל אופצייה, כדי לבחור את האפשרות המתאימה ביותר עבורכם.

הכנסות שוטפות מהשכרת נכסים – שני מסלולי מיסוי בישראל

כאמור, משקיע ישראלי חייב במס במדינת ישראל על רווחים מנכסים והשקעות בחו"ל. משקיע בנדל"ן בחו"ל יכול לבחור באחד משני מסלולי
מיסוי עבור הכנסות משכירות.

• מסלול מיסוי רגיל – תשלום מס שולי על הכנסה פסיבית. היתרון של מסלול זה הוא שהמיסוי הוא על נטו ההכנסות וניתן להתקזז על שיעור המס שנגבה מכם בארצות הברית.

• מסלול מיסוי מופחת – מיסוי בשיעור של 15% על ברוטו ההכנסות. החיסרון הוא שבמסלול זה לא ניתן להתקזז על שיעור המס
שנגבה מכם בארצות הברית.

לכל אחד משני המסלולים יתרונות וחסרונות משלו, יש להיוועץ עם רואה חשבון, ולבדוק איזה מסלול משתלם יותר עבורכם. חשוב לציין
שניתן לשנות מסלול בכל שנה.

דיווח לרשויות המס

כשאתם מבצעים עסקת נדל"ן בחו"ל יש להקפיד על דיווח לרשויות המס הן במדינה בה נמצא הנכס, והן בישראל. לכן, כשאתם שוקלים
להשקיע בנדל"ן בארצות הברית, הקפידו לוודא מראש שלמארגני הפרויקט יש מערך דיווח מוסדר שייתן מענה לנושא הדיווח, ולסוגיות כגון:
הקמת מספר מס בארצות הברית, דיווח שנתי לרשויות המס בארצות הברית ובישראל על הכנסות ורווחים מהפרויקט וכיוצא בזה.
חשוב לוודא שיהיו בידיכם כל הטפסים הנדרשים, וכן שיהיה מי שיסייע לכם בכל נושא הקשור לדיווח לרשויות, הן במתן מידע והדרכה,
והן בהפקת הטפסים והדוחות הנדרשים.

השקעה נבונה

סוגיות המיסוי שהועלו במאמר זה הן העיקריות והכלליות מבין סוגיות המיסוי שיש לתת עליהן את הדעת. למשקיע המתחיל מומלץ להרחיב
את יריעת ידיעותיו בתחום ואף להתייעץ באנשי מקצוע. סופה של עסקת נדל"ן מוצלחת מתחיל בבחינה קפדנית של הנכס, כולל סוגיית המיסוי,
התעלמות מסוגיית המיסוי יכולה לפגוע ברווחיות וכדאיות ההשקעה. כדי לברר את הסוגיה לעומקה מומלץ להיוועץ ביועץ מס מומחה לנדל"ן,
הן בכדי לוודא שבחרתם בנכס המשתלם ביותר, והן כדי להבטיח שהעסקה נעשתה בהתאם לחוק ולנהלים.

מישיגן הופכת להזדמנות ההשקעה בנדל"ן הטובה בארה"ב

מטאור הנדל"ן של מישיגן ממשיך לזרוח, או – איך יודעים שאזור מסויים כדאי להשקעה?

המדינה המתאוששת ביותר, בעלת ההזדמנות הטובה ביותר לחזור למרכז העניינים חווה רנסנס כלכלי בעוד אוכלוסיות חזקות חוזרות לעריה.
אוכלוסיה זו מחפשת לשכור או לרכוש בתים, מחייה את בתי הספר, המרכזים הקהילתיים פורחים, אוניברסיטאות מלאות המספקות
בכל שנה בוגרים מקצועיים למיטב החברות שבחרו לחזור ולייצר בערים התעשייתיות שהיו בעבר מרכז גאוותה של ארה"ב.

כתוצאה מכך, מחירי הבתים במישיגן שירדו כל כך חזק כבר החלו לעלות, אך עדיין אלפי בתים המחכים לרוכש מבטיחים
שיש עוד פוטנציאל רב לעליות. אם כך, מהם הפרמטרים המקצועיים להערכת כדאיות ההשקעה באזור מסויים?

האמריקאים המאוהבים בסטטיסטיקות נעזרים במספר פרמטרים מרכזיים:

1. מס' הבתים העומדים למכירה

2. זמן שבית עומד למכירה

3. כמות העסקאות שבוצעו

4. מחיר ממוצע לעסקה

בנוסף לכך נבחן מה היה המחיר ההיסטורי, הידוע כמחיר הגבוה ביותר בהיסטוריה של הבית, מה המחיר הנמוך ביותר
בהיסטוריה של הבית ומכאן ננסה להעריך בכמה ממחיר השפל רכשנו וכמה קרוב למחיר השיא נוכל להתקרב.
במילים אחרות – מהי עליית הערך הצפויה ממחירו של הבית.

אחת הסיבות המרכזיות לבחור במישיגן היא העובדה שעד לאחר המשבר הגדול של 2008 מישיגן למעשה חוותה 20 שנות הזנחה.
המשבר רק העצים אותה. יש שיגידו שבדטרויט, הגדולה בערי מישיגן, עיר המכוניות, אף 40 שנות הזנחה.

אז מה היתרון כאן?

פוטנציאל התיקון.

ארה"ב בתקופת אובמה וביתר שאת על פי התוכניות של טראמפ, שמה דגש על התעשייה האמריקאית ובעיקר תעשיית
הרכב ומישיגן במרכז העשייה הכלכלית. לא בכדי פירט טראמפ את תוכניותיו הכלכליות דווקא בדטרויט.

היתרון למשקיע?

הרבה בתים להשקעה, שכונות שחוזרות למרכז העניינים, מפעלים מתחדשים, תנופה תעשייתית, כלכלית, תרבותית וחברתית
בכל הערים שבדרום – מזרח מישיגן העוטפות את דטרויט.

כעת נחזור לבחון את הסטטיסטיקות המרכזיות:

מחיר ממוצע לבית ב- 2006 גבוה ב- 40% ממחירו הממוצע כיום.

מאידך, המחיר הממוצע עלה ב- 9% ב- 12 החודשים האחרונים, הזמן הממוצע שבית עומד למכירה ירד ל- 60 – 90 יום.

המסקנה ברורה:

המחירים החלו לעלות. הם עושים זאת בקצב שנתי של 8% – 5% בשנה. בתים נרכשים במהירות גבוהה,
אתם כבר לא תהיו הראשונים בשוק זה.

אבל – הפוטנציאל עדיין עצום: עליית מחירים יכולה גם להעלות את מחירי השכירות עבור רוכשים
העושים זאת למטרות השקעה.

המודלים המרכזיים מצביעים על חזרה למחירי 2008 – 2006 תוך 5 – 3 שנים, כלומר, בקצב של 8% – 5%
נתקרב למחירי השיא במישיגן, אלו שלפני המשבר של 2008.

אז נשאל את השאלה המרכזית:

האם המצב הכלכלי, התעשייתי, החברתי במדינה בשל לשלב הבא?

האם מישיגן יכולה לפרוץ את מחסום מחירי הקדם משבר הסאב – פריים?

התשובה להערכתנו – בהחלט כן.

המדינה עוברת נס כלכלי 

שמעו את המשקיע האגדי דן גילברט שהשקיע בדטרויט וסביבתה 2 מיליארד דולר בשנים האחרונות, 
כיצד הוא מתחייב להשקיע עוד 3 מיליארד ב- 5 השנים הבאות.

קחו אותו כדוגמא וקראו את התוכניות העצומות המחכות למדינה ביחד עם העובדה שהיא עדיין הבסיס לתעשייה
ובפרט לתעשיית הרכב האמריקאית המתאוששת, זו המוכרת קרוב ל 20 מיליון מכוניות בשנה.
ראו את האופטימיות המנשבת ממנכ"לית הענקית GM לקראת תערוכת דטרויט.

צפו בבואן של חברות ההיי טק הגדולות המנצלות את הטבות המס ומקימות מרכזי פיתוח ענקיים,
בחזרתה של קבוצת ה- NBA דטרויט פיסטונס למרכז העיר, בגיוסן של אלפי אחיות ומאות רופאים לבתי החולים,
בבנייתם של גשרים, כבישים, מפעל לחלליות, מפעלי חשמל מגז טבעי לאורך הנהרות.

בשיקומן המופלא של שכונות דטרויט הנטושות, אלו שכיכבו בעבר בעליבותן פורחות בפרויקטים ואכלוסיות היפסטריות
אופנתיות צובעות אותן בצבעים חדשים. כל אלה מייצרות סקרנות והזדמנות. הזדמנות להשקיע באחד הפלאים של אמריקה
ההתאוששות התעשייתית הגדולה בהיסטוריה והנס הכלכלי של מישיגן.