כך תבחרו נכס מניב ללא חשש

השקעה בנדל"ן מניב היא השקעה יציבה ומשתלמת לטווח ארוך. בימים אלו, כאשר שוק הנדל"ן פורח, בעוד שאפיקי השקעה אחרים נוטים
להיות פחות אטרקטיביים בשל תנודתיות וחוסר יציבות המאפיינים את השוק בימי פוסט קורונה, השקעה בנדל"ן משתלמת מתמיד.
בחירה בנכס מתאים יכולה לייצר למשקיע הכנסה פסיבית לאורך שנים, בנוסף לערכו הממשי של הנכס, שרק ממשיך לעלות לפי תנועת השוק ההיסטורית.
יחד עם זאת, השקעה בנכס שאינו מתאים עלולה להתברר כבור השואב אליו עוד ועוד כספים, כך שהמשקיע לא רק שאינו מרוויח, אלא עלול
אף להפסיד. כדי שתוכלו לבחור נכון, לפניכם מדריך להשקעה בנדל"ן מניב, שייתן לכם את תשובות לכל השאלות הבוערות. 

 מהו נדל"ן מניב

כשמדברים על נדל"ן מניב, מתכוונים לנכס הניתן להשכרה, שהשכרתו מספקת לבעליו הכנסה קבועה בצורת דמי שכירות חודשיים.
בנוסף לערכו של הנכס, נדל"ן מניב מספק תזרים מזומנים קבוע לבעליו לכל אורך התקופה בה נמצא הנכס בחזקתו. בעל הנכס נהנה מתוספת הכנסה,
וכן מערכו של הנכס, אותו יוכל למכור בעתיד באם יחפוץ בכך. נדל"ן מניב יכול להיות נדל"ן המיועד למגורים, נדל"ן מסחרי, נדל"ן בישראל,
או נדל"ן בחו"ל. צירוף נסיבות ייחודי הביא לכך שכיום ניתן למצוא בארצות הברית נכסי נדל"ן הנמכרים במחירים אטרקטיביים, נמוכים משווי השוק שלהם,
בשל קשיים כלכליים אליהם נקלעו בעלי הנכס.

איתור נכס מתאים

כדי לוודא שאתם משקיעים בנכס שאכן יניב לכם את התשואה המבוקשת, עליכם לבדוק מספר פרמטרים. אחד המאפיינים של שוק הנדל"ן בארצות הברית הוא רמה גבוהה של שקיפות וזמינות של מידע אמין ורלוונטי.

בין אם אתם מחפשים נכס לרכישה, ובין אם קיבלתם הצעה מפתה לרכישת נכס במחירים נמוכים מאוד, כדאי לבדוק את נתוני הנכס באתרים רלוונטיים.

לנוחותכם, מצורפות כתובות של אתרי אינטרנט רלוונטיים לכל פרמטר, שיסייעו לכם להעריך את השווי והכדאיות של הנכס. לרשימה מפורטת של אתרים שמספקים מידע על נדל"ן בארה"ב, הקליקו כאן למידע נוסף
לגבי הערכת שווי נכסים הקליקו כאן:

• בדיקה מקיפה של הנכס –  מה מצב הנכס, האם נדרשים בו שיפוצים, מה עלות השיפוצים הנדרשים, האם יש חובות, עיקולים או שעבודים על הנכס וכיוצא בזה.

מטרת בדיקת הנכס היא לוודא שאינכם רוכשים נכס ששיפוצו והבאתו למצב בו תוכלו להשכירו ידרשו השקעה שאינכם יכולים לעמוד בה.
את עלות ההשקעה הנדרשת לשיפוץ הנכס יש להוסיף לעלות הרכישה, ויש לוודא שעלות ההשקעה הכוללת הנדרשת מאפשרת לכם לעמוד ביעדים של תכנית עסקית רווחית ומספקת.

אתרים שימושיים:

נתונים לגבי עלויות שיפוץ של נכס ניתן למצוא באתר homeadvisor.

מידע על הנכס עצמו, כמו היסטוריית מכירות, גובה הארנונה, בעלים רשומים ועוד, ניתן למצוא באתר county website.

• בדיקת סביבת הנכס – בתור רוכשים פוטנציאליים, אתם צריכים לבדוק את סביבת הנכס. האם מדובר באזור צומח ומתפתח או אזור          נכשל ומתדרדר, מה המעמד הסוציו אקונומי של תושבי האזור, והאם מדובר באוכלוסייה שיש ביכולתה לשלם את שכר הדירה המבוקש.

האם יש באזור מרכזי תרבות, קניות ופנאי, בתי ספר, בתי חולים וכל מתקן או מוסד אחר החשובים לרווחתם של התושבים. מטרת בדיקת האזור בו ממוקם הנכס היא לוודא שמדובר בסביבה המספקת לתושבים איכות חיים גבוהה, שיש אליה הגירה חיובית, כך שסביר להניח שיהיה ביקוש לנכסים בה וערכם לא ירד, אלא אפילו יעלה.

 אתרים שימושיים:

באתר trulia , לאחר הקלדת כתובת או מיקום תקבלו מידע על אחוזי פשיעה וסוגי העבירות השכיחות באזור.

באתר citydata תמצאו מידע סטטיסטי על אוכלוסיית האזור, כמו הגירה, פשיעה וגזע וכן נתונים כמו מחירי הנכסים בסביבה.

אתר homefacts מספק נתוני פשיעה, אבטלה חינוך ועוד.

אתר greatschools מספק מידע לגבי דירוג בתי הספר והאוניברסיטאות באזור.

• בדיקת נכסים דומים – כדי להעריך נכון את התשואה לה ניתן לצפות מנכס מניב, יש לבדוק את נתוניהם של נכסים דומים בסביבת הנכס.

אתר rentometer יספק לכם מידע על גובה השכירות הצפוי לפי מיקום הנכס, גודלו ומספר החדרים שבו.

באתר rent.com תוכלו להצליב מידע על מחירי השכירות באזור.

תהליך הרכישה

כאמור, רכישת נדל"ן מניב היא כיום רלוונטית ומשתלמת יותר עבור משקיעים ישראליים כאשר מדובר בנדל"ן בחו"ל, ובייחוד כאשר מדובר בנדל"ן בארה"ב.
כדי לבצע עסקה משתלמת בשוק הנדל"ן האמריקאי, על המשקיע להכיר ולהבין את תהליכי הרכישה במדינה בה ממוקם הנכס אותו הוא מתכוון לרכוש.
כמו כן, יש להכיר את שיטות המיסוי המקומיות ולדעת מה הם החסמים הבירוקראטיים בהם אתם עלולים להיתקל. הבנת תהליך הרכישה וחוקי המיסוי המקומיים חשובה בכדי להימנע מטעויות ואף עבירות על החוק המקומי שמקורן באי ידיעה. בנוסף לכך, הבנה והיכרות עם החוקים והנהלים המקומיים יאפשרו לכם לצפות מראש הוצאות עתידיות הנגזרות מתהליך הרכישה או מבעלות על הנכס.

ניהול הנכס

לפני שרוכשים נדל"ן מניב בחו"ל, יש לוודא שהנכס ינוהל על ידי גורם אמין ומקצועי, שכן אם אתם משקיעים ישראליים הגרים בישראל,
טיסה לארה"ב בכל פעם שמתעוררת בעיה בנכס אינה אופציה. משקיע פרטי צריך ליצור קשר עם גורמים מקומיים, כמו חברות ניהול שינהלו את הנכס עבורו, מי שמשקיע בנכס או מיזם נדל"ן ברכישה קבוצתית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית, נהנה משירותי ניהול הנכס כחלק מחבילת הרכישה.

לא בשמיים

אם עדיין לא שמעתם על כך, הרי לכם חדשות טובות: כיום לא חייבים להוציא סכומי עתק כדי להשקיע בנדל"ן מניב בארה"ב וליהנות מתשואות גבוהות.
מעוניינים להשקיע בנכס מניב? אם יש לכם סכום של כמה עשרות אלפי דולרים, תוכלו להשקיע אותם ברכישה קבוצתית, המנגישה את ההשקעה בנדל"ן גם למשקיעים פרטיים, ובכך להפוך לבעלי זכויות בנכס שיניב לכם הכנסה קבועה ויציבה לאורך שנים. השקעה קבוצתית מתבצעת באמצעות חברות המתמחות בהשקעה ופיתוח פרויקטים של נדל"ן בארה"ב. חברות הנדל"ן מאתרות את הנכסים הרלוונטיים, מבצעות את הבדיקות הנדרשות כדי להבטיח שמדובר בנכסים ראויים, ומתקשרות עם חברות ניהול ונדל"ן מקומיות, ולמשקיעים נותר רק ליהנות מהרווחים.

השקעה בנכס מניב בארצות הברית באמצעות חברת נדל"ן מקצועית

חברות נדל"ן מקצועיות, כמו ספיר ברנובסקי, מתמחות באיתור מיזמי נדל"ן ונכסים איכותיים להשקעה בארצות הברית. חברת ספיר ברנובסקי מבצעת את כל הבדיקות הנדרשות על מנת להעריך את כדאיות ההשקעה, ובוחרת את הנכסים האיכותיים, המשתלמים והאטרקטיביים ביותר עבור המשקיעים. החברה מקיימת קשרים עם אנשי נדל"ן מקומיים, והנכסים מנוהלים על ידי גורמים מקצועיים ואמינים. לפני הרכישה, המשקיעים מקבלים סקרים מפורטים המתארים את מצב הנכס, לאחר הרכישה מקבלים המשקיעים דוחות חודשיים אודות השקעתם.
הרכישה הקבוצתית מאפשרת למשקיעים קטנים להיות שותפים לרכישת נכסים גדולים, וכך כולם יוצאים נשכרים.

סיכום

נדל"ן מניב בארצות הברית הוא אפיק השקעה משתלם ויציב, אך כדי לבצע רכישה נבונה, על המשקיע לבדוק היטב את הנכס ולהבין
בהליכי מכירת נדל"ן ובמדיניות המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. משקיע שאינו בקי בהשקעות נדל"ן בחו"ל עלול לעשות טעויות בהתנהלות ובשיקול הדעת.
כדי להימנע מעוגמות, וכדי לוודא שאתם בוחרים בנכס המתאים לכם ביותר, יש להכיר את השוק והמגמות בו ועל ידי כך למנוע הפתעות עתידיות שעשויות להפוך את עסקת הנדל"ן שלכם לפחות אטרקטיבית. חברת ספיר ברנובסקי מתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית. נציגי החברה יציגו לפניכם אפשרויות השקעה שיאפשרו לכם לייצר הכנסה פסיבית לאורך שנים. הנכסים המשווקים על ידי ספיר ברנובסקי מנוהלים באמינות על ידי חברות מקומיות, כך שהמשקיעים יכולים לישון בלילה בשקט, בידיעה שיש מי שמטפל בנכס המניב שלהם, אשר ידע לתת מענה לכל בעיה שתצוץ.

העלאות הריבית בארה"ב מיועדות לעצירת האינפלציה שכוללת בחלקה את עליית מחירי השכירות ובעקיפין מחירי הבתים.

הבנק המרכזי האמריקאי העלה את הריבית עד ל 2.25% – 2.5% ורמז על המשך העלאות בהחלטה הקרובה בספטמבר.

היעד הוא האטת קצב עליית המחירים לרמה של עד 3% בתוך מס' חודשים.

כמשקיעי נדל"ן, החשש הגדול מירידת מחירים הוא הברור והראשון. מאידך, במציאות, המהלכים הללו מתרחשים בכמה רמות ולחלקם השפעה הפוכה על משקיעי הנדל"ן.

כך שמצד אחד אנו רואים סטטיסטיקות ברורות של עצירה בכמות העסקאות ומאידך המשך עלייה במחירי השכירות. 

לכאורה סתירה

במציאות – הגיוני לגמרי

שוק הנדל"ן האמריקאי סובל ממחסור כרוני בבתים שנובע מחולשה בתחום התחלות בנייה שמקורה עוד מהמשבר ב 2008. כמובן שהעלאות ריבית אינן תורמות למוטיבציה של קבלנים להתחיל לבנות.

כך שאנו חווים תנועת מלקחיים מעניינת.

כמות העסקאות ביולי 22 באזור המיד – ווסט ירדה ב 3.3% לעומת החודש המקביל אשתקד. אך ראו זה פלא, המחיר הממוצע (החציוני) עלה בכ 7%.

סביר להניח שקצב עליות המחירים במרבית הסקטורים יואט באופן משמעותי בחודשים הקרובים עד לעצירת העלאות הריבית. כך כלכלנים רבים חוזים עלייה של 2% – 3% בלבד במחירם של בתים קיימים.

כאשר קצב העלאות הריבית יאט, יחלו לרדת התשואות של אגרות החוב שמהן נגזרות ריביות המשכנתאות.

כיום התייקרות המשכנתאות מרחיקה את הרוכשים מלקיחת משכנתא חדשה והיא התורם המרכזי למיעוט העסקאות. היא גם הגורם המרכזי ששולח אותם לשכור בית. בסוף הם חייבים לגור היכן שהוא..

לסיכום, אין ספק שהנתונים המתפרסמים מכוונים אותנו להאטה בשווקי הנדל"ן ולמציאת ענפים בשוק שהם בעלי יכולת ספיגה גדולה יותר.

בתים פרטיים באזורים בהם יש מחסור ובדגש על כאלו המיועדים לאוכלוסיות מיוחדות. כגון פנסיונרים, רפואה ותחומים נוספים שהינם פחות רגישים לתנודות השווקים.

קצב העלאות הריבית בארה"ב

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד

האטה בהתחלות בנייה – המלאי יורד

השקעות נדל"ן בארה"ב- סיפורו של בית

את הבית מספר 18504 ברחוב קורטלנד המעגלי וללא מוצא (Court) שבעיר איסטפוינט הנמצאת במזרחו של המטרופולין העצום של דרום-מזרח מדינת מישיגן, ארצות הברית, פגש לראשונה ריצ'ארד, מנהל הרכש של SBYC GARNER במישיגן, במאי 2013 בפרסום של מערכת המתווכים (MLS). הבית הוצע למכירה על ידי ברוקר ונראה כמו עיסקה קלאסית של רכישת בית מכינוס נכסים (Foreclosure) של עוד משפחה שלא עומדת בתשלומי המשכנתא שלה אך בבירור מעמיק יותר התברר שהמכירה מתבצעת על ידי בעלי הבית הפרטיים שחיו בבית שנים רבות ועוברים לגור בעיר אחרת.

לאחר משא ומתן שארך כשבועיים, חברת SBYC GARNER רכשה את הנדלן בארהב (הבית) בעיסקת מזומן ב- 50,000 דולר מבעלי הבית באמצעות חברת טייטל בשיטת  Warranty Deed בה חברת הטייטל מבטחת את העיסקה ומוודאת שאין חובות עבר או בעיות משפטיות על הבית וניתן להעביר את הבעלות אלינו בביטחה. עמלת הברוקר 6% ועלויות הקלוזינג כ- 2,000 דולר.

השקעה בנדל"ן בארה"ב- השקעה בבית ברחוב איסטפוינט

הבית נבנה בשנת 1955 בסגנון ראנץ' – כלומר קומה אחת מעל הקרקע ששטח הרצפה בה הוא כ- 100 מטר מרובע ויושב על מגרש בגודל של כ- 660 מטר מרובע.

לבית ציפוי לבנים אדומות בסגנון אמריקאי קלאסי, מכיל 3 חדרי שינה, חדר מגורים, מטבח, פינת אוכל, חדר אמבט ומרתף גדול הכולל חדר שירותים, אזור כביסה, אזור אירוח עם בר ואזור עם מערכת החימום ודוד המים החמים.

לבית חצר גדולה וירוקה ובה חניה מקורה לשני כלי רכב עם דרך גישה סלולה. בבית מערכת מיזוג בנוסף למערכת החימום, מערכת השקייה אוטומטית, משאבה ואיטום המרתף לחדירת מים עם אחריות לכל החיים.

זוהי ללא ספק השקעה בנדלן בארהב שיכולה להפוך רווחית ומשתלמת לכל הצדדים המעורבים בעסקת הרכישה.

השקעות בנדל"ן בארה"ב ובכלל מצריכות השקעה להשבחה.

בבית נערך שיפוץ שכלל:

מטבח:

החלפת ארונות, החלפת ריצפה, תיקון משטחי העבודה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים, הסרת טפטים וצביעת הקירות ותיקרה.

פינת אוכל:

הסרת טפטים וצביעת הקירות והתקרה, תיקון דלתות, הסרת שטיחים ושיפוץ רצפת העץ.

חדר מגורים:

תיקון פגמים בתיקרה, הסרת שטיחים ותיקון וליטוש ריצפת העץ, צביעת הקירות והתיקרה, החלפת גופי תאורה ומתגים חשמליים.

חדר אמבט:

הסרת טפטים, תיקון פגמים בקירות ובתיקרה וצביעתם, תיקון ציפוי האמבט, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש, החלפת גוף תאורה, אטימת כל אזורי הכיור והאמבט, שאיבת מערכת צנרת הניקוז לווידוא זרימת מים תקינה למערכת הביוב.

חדרי שינה 1+2+3:

ניקוי ותיקון פגמים בקירות ובתיקרה, צביעה של הקירות והתיקרה, הוצאת השטיחים הישנים וליטוש וצביעה של ריצפת העץ, החלפת גופי התאורה ומאווררי התיקרה וכל המתגים והשקעים החשמליים לתקן חדש.

מרתף:

פינוי זבל וריהוט וניקיון כללי, החלפת שטיח על המדרגות, תיקון נזילות מים בצנרת ראשית, תיקון פגמים בקירות ובריצפה, בדיקת מערכת חימום ואישורה, בדיקת מערכת חימום מים ואישורה.

חיצוני:

תיקון חריצים בדרך הגישה לחניה הסלולה מבטון, תיקון פגמים וחריצים בלבני החיפוי, החלפת שקעים חשמליים לתקן חדש, פירוק דק העץ הישן, פינוי זבל וניקיון כללי, גיזום העצים וגינון, תיקון מערכת ההשקיה, בדיקת הגג ושאיבת מערכת הביוב הראשית.

חניה מקורה (גראג'):

תיקון פגמים במלט קירות, תיקון קורת האטימה של הגג, בדיקה ושימון מערכת דלת חשמלית ושלט אלחוטי, החלפת שקעים ומתגים לתקן חדש.

סה"כ עלות השיפוץ: 9,500 דולר.

בדיקת הנדלן בארהב על ידי פקחי הבנינוי של איסטפוינט

הבית עבר בדיקה של פקחי מחלקת הבינוי של עיריית איסטפוינט וקיבל רישיון השכרה. מכייוון שהבית נרכש מבעל בית פרטי ולא היה מתוייג בעיריה כנכס שעבר כינוס נכסים או במצב פיזי קשה, אין צורך באישור איכלוס.
את רישיון ההשכרה יש לחדש כל תקופה על פי דרישות העיריה הרלוונטית. עלות בדיקות הפקחים ואישור ההשכרה כ- 250 דולר.

עמלת הקבלן המספק לנו את הבית משופץ ומורשה בעיריה – 3,000 דולר.

רכישת הנכס מספיר ברנובסקי על ידי קונה ישראלי

א' מכפר סבא, בכיר בקהילת ההיי טק הישראלית, רכש את הבית מאיתנו בספטמבר 2013 בכ- 77,000 דולר גם הוא בעיסקת מזומן באמצעות Warranty Deed כשכספו הופקד בנאמנות אצל עו"ד ישראלי בבנק הפועלים והועבר לארה"ב רק לאחר שחברת הטייטל אישרה את העברת הבעלות. הבית הושכר והחל להניב שכר דירה בדצמבר 2013.

כיום מוערך שווי הבית בכ- 74,000 דולר (ללא תוספת השיפוץ וההשכרה) ובתום 2015 צפוי להגיע לשווי הרכישה – שנתיים לאחר הרכישה. בקצב עליית המחירים באזור,בעוד כ- 7 שנים צפוי הבית להגיע לשוויו ההיסטורי מלפני 10 שנים העומד על כ- 130,000 דולר.

הבית הועבר לסוכן השכרות העובד עם חברת הניהול שהשכיר את הבית למשפחה שסוננה ואושרה על ידי מנכ"ל חברת הניהול ב- 1,000 דולר לחודש. סוכן ההשכרות גובה עמלה בגובה שכר הדירה של החודש הראשון.