ראיון עם גולן ספיר, מנכ"ל החברה | על הקורס בהנחייתו והנדל"ן בארה"ב

דצמ 1, 2022 | השקעות | אפס תגובות

ראיון עם גולן ספיר המחזיק בלמעלה מ-20 שנות ניסיון בשוק הנדל"ן וההון ומכהן כמנכ"ל ספיר-ברנובסקי הפועלת משנת 2007 בשוק הנדל"ן בארה"ב :
* סקירת שוק הנדל"ן בארה"ב של 2022
* מצב האינפלציה והעלאת הריביות
* מגמת הפירבור של האמריקאים
* על מודלים חדשניים להשקעה בארה"ב
* למה אזור ה-Mid-West מושך כל כך הרבה משקיעי נדל"ן?
**וגולת הכותרת: קורס להשקעות נדל"ן בארה"ב *בחינם – בהנחייתו של גולן ספיר
הירשמו לאיזור המשקיעים האישי של ספיר ברנובסקי :
בעברו תפקד גולן כסמנכ"ל בבנק דיסקונט למשכנתאות, מנכ״ל פריזמה קרנות נאמנות וגם כמרצה בכיר במכללה למינהל בחוג לכלכלה. מי שמשקיע בנדל״ן בארה"ב בוודאי נתקל לא פעם בוויבנרים ובטורים המרתקים שלו המסתובבים ברשת.
כיום, גם כשהוא עסוק בלמנכ״ל חברה עם פורטפוליו של 3,500 נכסים בשווי 750 מיליון ש"ח – ה-Passion להעביר את הידע הלאה עדיין בוער בו.

תקציר הראיון

שוק ההון ושוק הנדל"ן – דומים או שונים?

גולן ספיר מנהל את חברת ספיר-ברנובסקי מאז שנת 2013. בעברו כיהן גולן כסמנכ"ל בבנק דיסקונט למשכנתאות, מנכ״ל פריזמה קרנות נאמנות וגם כמרצה בכיר במכללה למנהל בחוג לכלכלה. המעבר שלו משוק ההון והמערכת הבנקאית לשוק הנדל"ן עלול בטעות להיראות לא טבעי. בפועל, שוק ההון ושוק הנדל"ן משיקים זה לזה וכוללים מאפיינים משותפים רבים. "עברתי מניהול בית השקעות לניהול בית השקעות שמתמחה בהשקעות בנדל"ן," מסביר גולן.

הבסיס לכל תיק השקעות הוא שילוב בין מניות, אג"ח ונדל"ן. אך אם נכנסים לעובי הקורה ניתן להבין כי גם מניות ואגרות חוב חשופות לנדל"ן, מה שמדגיש את הצורך ביצירת מכלול השקעות המבטא שילוב נכסים המתאים לצרכים של כל משקיע. בהקשר הזה, השקעה ישירה בנדל"ן עשויה לספק גיוון חשוב לתיק ההשקעות.

הדרך של גולן לניהול ספיר-ברנובסקי היא סיפור מעניין בפני עצמו. במסגרת עבודתו בשוק ההון החל בסיקור של ענף הרכב בארה"ב שחווה קריסה במשבר הסאב-פריים. במסגרת הסיקור הוא נחשף לתוכניות הממשל לשיקום אזור המיד-ווסט בכלל ומדינת מישיגן שמרכזה תעשיית הרכב האמריקאית.

ואכן, מישיגן הפכה במרוצת השנים לפלא כלכלי וענף הרכב שהתחזק באופן משמעותי יצר משרות רבות והגביר את הביקוש לשירותים ומגורים במדינה. גולן, שראה את הנולד, החליט להשקיע באופן פרטי וחיפש חברה ישראלית שמתמחה בהשקעות במדינת מישיגן, וכך הגיע לספיר-ברנובסקי ואף השקיע מכספו הפרטי. שנה לאחר מכן, הוא שמע שבחברה מחפשים מנכ"ל חדש וככה התחיל הרומן שנמשך כבר יותר מעשור.

השקעה בנדל"ן בארה"ב – מדוע? ומה חשוב לשים לב?

בבסיסו, נדל"ן בארה"ב מייצר תשואה גבוהה יותר ביחס לתשואות המוכרות בשוק הנדל"ן בישראל. אם בשוק המקומי שלנו, תשואת השכירות נעה סביב 2%-3%, בארה"ב התשואה השנתית המקובלת נעה בין 10%-12%. זהו פער משמעותי שמנמק את ההצדקה  לסיכון בחשיפה למטבע זר.

כמו כן, הסביבה העסקית בארה"ב מתאפיינת ברגולציה ברורה ובנגישות גבוהה למידע. המשמעות היא שניתן ליזום ולנהל השקעות בקלות יחסית. וכמובן, ארה"ב היא ארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות, על כל המשתמע מכך.

כבכל עסקה הנושאת סיכון, נדרש לבחון את הסיכונים בכל השקעה לעומק ולבדוק כיצד המספרים יתנהגו גם בתרחישים המחמירים ביותר. הגישה של גולן לנושא היא חסרת פשרות והוא מכיר בחשיבותו של האדם בכל השקעה.

ניסיון החיים מלמד, שכל בעל תפקיד הקשור לפרויקט הנדל"ן יכול לפגוע בפרויקט או להציל אותו. מעבר למגמות המאקרו, לרגולציה ולרשויות, האדם הוא שעושה את ההבדל ולו היכולת להתגבר על המכשולים שבדרך. בהקשר זה, להשקיע בנדל"ן, משמעו לרדת לשטח, להסתכל לאנשים ב"לבן של העיניים", ולסמוך עליהם שיעשו את מה שצריך כדי שהכל יתקדם לפי התוכנית. "ההבנה הזו היא השיעור שהכי הייתי רוצה ללמוד, בדיעבד," מדגיש גולן.

המודל הייחודי של ספיר-ברנובסקי

מודל ההשקעות של החברה הוא ייחודי בנוף השקעות הנדל"ן. החברה משקיעה, בין היתר, בפרויקטים אותם ניתן לכנות כ"מולטי-סינגל". מתחמי מולטי-פמילי מוכרים מאוד לקהל הישראלי והם פופולריים בארה"ב. עם זאת, כ-80% מהאמריקאים גרים בבתים פרטיים ברחבי ארה"ב.

בספיר-ברנובסקי יצרו הכלאה בין תפיסת המולטי לבין מגורים בבתים פרטים. בפועל, מדובר במתחמים של בתים פרטיים המנוהלים על ידי חברת ניהול חזקה, הכוללים שירותים המאפיינים מתחמי מולטי אך הדיירים אינם גרים בדירות, אלא בבתים.

היתרון המובהק של הכלאה מסוג זה הוא בהיבט המימון, שהוא נמוך יחסית בתחום המולטי-פמילי, וגם בהיבט תשואות השכירות הגבוהות המאפיינות לאורך ההיסטוריה את שוק הבתים הפרטיים. סוגיית המימון היא מהותית להשקעה בהיותה מאפשרת מינוף על ההשקעה. מימון זול מאפשר לקנות יותר בתים, וכל עוד הוא נמוך מתשואת השכירות, אזי מדובר במינוף מוצלח.

תחילה, גולן מציין, לא היה פשוט למצוא בנק שיהיה מוכן לממן פרויקטים במישיגן בעקבות משבר הסאב-פריים. בכל זאת, החברה הצליחה להגיע להסכמה על הסכם מימון עם בנק שבסיסו בניו-יורק, ובאמצעותו השקעות רבות התבססו על מינוף איכותי שהוכיח את עצמו בשנים האחרונות. כיום, חשוב לציין, ספיר-ברנובסקי היא החברה היחידה שבנק מרכזי בישראל מספק מימון למשקיעים דרכה, על אף שמדובר בהשקעת נדל"ן מחוץ לישראל.

אחת העסקאות הראשונות בתחום המולטי-סינגל לא הייתה קלה. מדובר היה ב-160 בתים במצב לא טוב, התנגדות מקומית ומורכבות רגולטורית. אנשי החברה עברו מבית לבית, בדקו כל פרט ולמרות הכל, העסקה יצאה לפועל והשיאה תשואה גבוהה מאוד למשקיעים. הגורם האנושי, כאמור, הוא בעל חשיבות מכרעת בכל עסקה.

ניתוח המצב הנוכחי בשוק ותחזית קדימה

המשק האמריקאי צמח במהירות מאז סיום סגרי הקורונה ובעקבותיה נרשם גידול בצריכה שהוביל יחד עם השיבוש המתמשך בשרשראות האספקה לאינפלציה שעלתה במהירות. בדרך כלל, אינפלציה יציבה היא בין 1%-3% ובשנה האחרונה היא המריאה ל-8% במונחים שנתיים.

האינפלציה היא חלק מניהול הסיכונים ומשפיעה בין היתר גם על שוק הנדל"ן. כדי להילחם בעליות המחירים, הכלי העיקרי שבידי הבנק המרכזי הוא העלאת הריבית המרכזית. ככל שהריבית המרכזית עולה היכולת לקבל מימון יורדת וכח הקנייה יורד גם הוא, כלומר האינפלציה יורדת. מנגד, החשש הוא שריבית גבוהה מידי עלולה להכניס את המשק למיתון ולדכא את הצמיחה.

בהקשר להשקעות נדל"ן, בהסתמך על מגמות היסטוריות, ריבית גבוהה תאט את קצת התחלות הבנייה מה שיפחית את ההיצע, והביקוש, שעדיין נשאר קשיח, יתמוך את העליות במחירי הדיור. "אני לא מעריך שנמשיך לראות את עליות מחירי הנדל"ן שאפיינו את השנים שלאחר הקורונה, אני רוצה לראות עלייה ליניארית ויציבה שהיא עדיפה מאשר עלייה חדה," מדגיש גולן.

מעבר לאינפלציה, שוק הנדל"ן שהחברה פועלת בו נהנה ממגמת הפירבור שזכתה לרוח גבית מאז הקורונה. הרצון של רבים לגור במרחבים ובנוחות יחד עם האפשרות לעבודה מרחוק, מצביעה על הצורך באיתור אזורים מתאימים. אלה כוללים מערכות חינוך טובות, רמת פשיעה נמוכה ופרמטרים אחרים, שיאפשרו להשקיע באזורים שעשויים להנות המעבר של אוכלוסייה חזקה עירונית למורים בפרברים.

אזור המיד-ווסט של ארה"ב התאושש פלאים בשנים האחרונות. "במישיגן אנחנו ראים שני גלים גדולים שתומכים את המשך הצמיחה באזור. האחד הוא תעשיית הרכב שעוברת התאמה לעידן החשמלי והאוטונומי והיא גדלה לאחרונה בקצב מהיר, והשני הוא מעבר של חברות טכנולוגיה ותעשייה לאזור בעקבות הטבות מס והקלות רגולטוריות", מציין גולן. "השקעה בנדל"ן היא בעיקרה השקעה לטווח ארוך", מדגיש גולן, ובכך הוא מסכם את הפוטנציאל בכוחה לייצר תשואות גבוהות לאורך זמן ולהוות הגנה מפני אירועים אקסוגניים או נקודתיים בשוק.

 

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).

0 תגובות

שלח תגובה

האימייל לא יוצג באתר. שדות החובה מסומנים *