Contract Capital
Contract Capital LLC
תמצית מנהלים
הזדמנות השקעה שנוצרה מהאינפלציה והעלאות הריבית החדות
עסקה לכשירים בלבד ולעד 35 ניצעים.
הרקע
האינפלציה הגבוהה גררה העלאת ריבית משמעותית בארה"ב ואיתה האטה בקצב הלוואות הבניה ע"י הבנקים המקומיים.
למרווח וצורך זה נכנסת עסקת Land Contract.
רכישת קבוצת בתים צמודי קרקע ליצירת פורטפוליו בתים פרטיים בערים שונות במדינת מישיגן, ארה"ב. רוכשים פוטנציאלים, שעברו בדיקות חתמות מחמירות הביעו רצון להתקשר איתנו בהסכם Land Contract, המאפשר להם לרכוש את הבית בתום תקופת ההחזקה ובסיום העברת תשלומי הריבית.
מודל מולטי של סינגל
דרך יצירתית ונוחה עם פוטנציאל תשואה נאה תוך כדי צמצום הסיכון.
מולטי של סינגל
מודל "מולטי של סינגל" מהווה צורת רכישה ייחודית של מקבצי נכסים, לא בהכרח באותו אזור גאוגרפי והכנסתם תחת מעטפת של חברה אחת.
הרעיון הוא לרכוש ממוכר אחד או מספר מוכרים מספר בתים שאינם תלויים האחד בשני ובכך להנות מצד אחד ממימון זול של הבנק, ומצד שני מפיזור גדול של נכסים ורמת הסיכון.
השקעה במולטי של סינגלים
עד לאחרונה, השקעות בסדר גודל כזה היו שמורות לשחקנים הגדולים בשוק (חברות מוסדיות ובעלי הון עצמי גבוה) וזאת כי איגוד של מתחמים אלו הינו יקר באופן יחסי מהשקעה בבית בודד או בקרקע, וכמובן דורש ניסיון תפעולי רחב עם קשרים וזרועות ביצוע במדינות היעד.
המודל שוכלל והובא ארצה ע"י מנכ"ל החברה, גולן ספיר.
לפי המודל, רכישת כלל הנכסים מתבצעת תחת שותפות מרכזית אחת (LLC )כשלכל משקיע אחוזי אחזקה בעסקה על פי גובה השקעתו. כלומר כעת, במסגרת מגבלת הניצעים בחוק ני"ע, במקום שההשקעה בפרויקט רחב היקפים מסוג זה תהיה מחוץ להישג ידו של משקיע פרטי בודד – הוא יכול להיכנס להשקעה ביחד וכמו השחקנים הגדולים והמוסדיים לחלוק עימם את הסיכונים והרווחים.
יתרונות להשקעה במולטי של סינגל
הפחתת עלויות תחזוקה בנכס
משקיעים רבים חווים בשלב מאוחר בהשקעתם הוצאות משמעותיות הנובעות מתקלות תחזוקה בנכס אשר יכולות להשפיע באופן דרמטי על התשואה המתוכננת מההשקעה.
ההוצאות מתחלקות בין כלל המשקיעים
במודל מולטי של סינגל, אם חלילה התרחשה תקלה בצנרת, בעיית תשתית, שיפוץ כתוצאה ממפגע טבע או כל בעיה אחרת – מדובר בבעיה כללית לפורטפוליו של הפרויקט ובהתאם העלות שעל המשקיע כבעל הנכס לשאת מתחלקת בין כלל בעלי היחידות.
חלוקה זאת מורידה באופן יחסי את עלות התחזוקה ו/או לא מותירה את בעל הנכס כיחידי שצריך להתמודד עם אותו כאב ראש שבסופו של דבר כל בעל נכס פוגש.
חלוקת הסיכון
פעמים רבות משקיעים "נתקעים" ללא שוכרים. השקעה מסוג זה מצמצמת את הסיכון בכך שחלוקת ההכנסות והרווחים מתחלקת בין כלל בעלי יחידות הדיור. באופן זה מצטמצם הסיכון מאחר שישנו החזר על ההשקעה גם אם היחידה הספציפית איננה מושכרת.
שותפות עם השחקנים הגדולים
הייחודיות במודל זה הוא שכל משקיע בפורטפוליו, גם הקטנים ביותר, נכנסים לעסקה בכובע של היזמים יחד עם השחקנים הגדולים. אלמנט זה מייצר בטיחות שהאינטרסים שלהם יישמרו בתנאים הטובים ביותר.
יציבות
בארה"ב שוק הבתים הפרטיים נחשב ליציב ביותר לעומת שווקי הנדל"ן האחרים, כגון המולטי פמילי, הנדל"ן המסחרי והמשרדים. ניתן לראות שלאורך שנים השקעות בשוק הדיור הפרטי בארה"ב נשארו יציבות ובמגמת עליה.
מקבץ הבתים ימנה כ- 50 בתים, מרוכזים באזור הפרברים של דרום מזרח מישיגן. הבתים נבחרו בקפידה והדיירים/רוכשים פוטנציאליים המתגוררים בהם כיום הביעו נכונות לחתום על Land Contract.
היתרונות
- שיעבוד ראשון על הנכס – הנכס נשאר בבעלות הקבוצה.
- ריבית קבועה שאינה תלויה בביצועי השוק.
- יתרונות מיסויים
- עלית ערך- צפי משמעותי לעלית ערך (על בסיס נתוני עבר).
- אזור התמחות ארוך בשנים של הנהלת הקרן כולל רכישה, שיפוץ, ניהול ומכירה של אלפי בתים.
- מדינת היעד, מישיגן, חסרה מאות אלפי בתים ולכן להערכתנו האזור אמור פחות להיפגע מהעלאות הריבית.
- ליווי משפטי ומיסויי באמצעות משרדי העו"ד והרו"ח המובילים בארץ – עדות לאמון ועוצמה.
מהו LAND CONTRACT ?
הגדרה
חוזה משפטי בין קונה ומוכר של נכס נדל"ן מוחשי. בחוזה זה המוכר מספק לקונה אופציה חד צדדית לרכוש את הנכס במחיר ידוע מראש, במועד עתידי.
עקרונות המודל
- תחת ה- Land Contract, המוכר מחזיק במלוא זכויות הבעלות בטאבו והוא מתיר לקונה זכויות שימוש בנכס.
- מחיר המכירה בד"כ משולם בתשלומים תקופתיים, בדומה להלוואת "בלון" (הקרן משולמת בסוף התקופה).
- כאשר מחיר הנכס שולם במלואו כולל הריבית, המוכר מחויב להעביר את הבעלות החוקית על הנכס לקונה.
- לרוב בחוזים כאלו, נהוג לשלם גם תשלום "מקדמה" מהקונה למוכר.
הסיבה העיקרית לשימוש ב– Land Contract בארה"ב היא לייצר מימון לטווח קצר למוכר הנכס.
הרוכש ישלם את הריבית עד למועד שנקבע שבו עליו לשלם את מחיר הבית. במידה והקונה לא מצליח לשלם את תשלומי הריבית, רשאי המוכר להשאיר ברשותו את כספי הריבית ששולמה עד אותו מועד והקונה הפוטנציאלי מאבד זכויות על הנכס.
בנוסף לתשלומי הריבית החודשיים, משלם הקונה תשלומי ארנונה וביטוח לנכס. החברה המנהלת מקבלת את התשלומים הנ"ל ומשלמת אותם במועדם לרשויות וכך מבטיחה ניהול תקין ונכון של הנכס.
איך זה מתרחש בפועל?
הרוכש עובר בדיקת חתמות מגוף פיננסי עימו התקשרנו, שם הגוף הינו "Success Group Mortgages& Servicing"
הרוכש מעביר דמי רצינות המשמשים עבור הוצאות החתמות, רזרבה לתשלומי ארנונה וביטוח עבור 12 חודשים מראש.
הרוכש משלם ריבית, בנוסף לקרן המשולמת על פרק זמן ארוך. משך ההלוואה היא עד 5 שנים.
הרוכש מקבל זכויות שימוש בנכס (כל עוד משלם את הריבית, הארנונה והביטוח חודש בחודשו) וזכויות הבעלות נשארות בידי המוכר.
משך חיים ממוצע של עסקת Land Contract הינו שנתיים עד חמש שנים.
דיסקליימר – ** אין לראות באמור לעיל הצעת השקעה או התחייבות לתשואה והינה לתצוגה בלבד. ההצעה הינה כללית ומיועדת לשלושים וחמישה הניצעים הראשונים שיכנסו למו"מ עם החברה אודות היקף ההשקעה ותנאיה.
לקבלת פרטים על הזדמנויות השקעה – פתוחות לגיוס, יש למלא פרטים
דיסקליימר ** אין לראות באמור לעיל הצעת השקעה או התחייבות לתשואה והינה לתצוגה בלבד. ההצעה הינה כללית ומיועדת לשלושים וחמישה הניצעים הראשונים שיכנסו למו"מ עם החברה אודות היקף ההשקעה ותנאיה.
