דירות להשקעה

דירות להשקעה

דירות להשקעה

דירות להשקעה, או איפה מתחיל ונמצא קצה הקרחון?

עולם השקעות הנדל"ן סבוך ועמוס, מלא שבילים מפותלים ואינסוף שאלות.

מה הוא אפיק ההשקעה הנכון לי? מה הוא האיזור הנכון ביותר להשקעה?
איפה נמצא פוטנציאל התשואה המשמעותי ביותר ואיך מגדרים סיכונים?

כשעולם השקעות הנדל"ן בחוץ לארץ היה בחיתוליו, לכל אחד מאיתנו היה חבר שרכש דירה להשקעה בארצות הברית, אבל היום השקעה בשוק הנדל"ן היא עולם בפני עצמו. ישנן מגוון אפשרויות הפרושות בפני משקיע ועליו להכיר את כולן לפני שהוא מחליט באיזה אפיק להשקיע את כספו. ננסה לסקור את האפיקים השונים ולמקם כל אחד מהם על ציר רמת הסיכון:

דירה להשקעה או, בית פרטי להשקעה:

המשקיע מאתר (לבדו או באמצעותו ברוקר) נכס להשקעה בצורת דירה להשקעה או בית פרטי צמוד קרקע. בעת רכישת בית או דירה להשקעה בשלט רחוק,
חובה לשים את הדעת על מספר דגשים חשובים כמו שיעור המיסוי המשתנה בין כל מדינה ומדינה בארה"ב. במדינת ניו יורק, לדוגמה, קיים מיסוי על רכישת נדל"ן,
להבדיל מפלורידה שבה אין מיסוי מדינתי, עובדה שעשויה להוזיל משמעותית את העסקה, ולהעלות את הרווחים שוטפים.

כמו כן, מומלץ לבחון את הגדרתו של הנכס וזכויותיו המשפטיות, ודקויות בין מילים כמו "Condominium" לעומת "Apartment" עשויות לזכות לפרשנויות משפטיות שונות
בין מדינות שונות ברחבי ארצות הברית, כשבמדינות מסוימות מוגדרcondominium  כמצב המקנה לרוכש הנדל"ן בעלות חלקית מתוך מבנה הקומפלקס ולא כבעלי הנכס כולו.
רכישת דירה להשקעה או בית בארה"ב דורשת הבנה בכל הנוגע למיקומו של הנכס, תוך התייחסות למעטפת רחבה של פרמטרים ומדדים חברתיים כמו פילוח האוכלוסייה המאפיינת
את האזור מבחינה סוציו- אקונומית, לרבות מוצא, השכלה, רמת התעסוקה ורמת הפשיעה בשכונה, כשלעתים קורה שהמרחק של מיילים ספורים עשויים להיות ההבדל הדקיק
שבין דירה להשקעה מוצלחת בשכונת יוקרה עם צפי עתידי לעליית מחירים באזור לבין כישלון צורב.

בנוסף, במהלך רכישת הנכס יש לוודא, בדיוק כפי שנהוג בישראל, את מצב רישומו בטאבו, על מנת להבטיח שהנכס אכן נקי לחלוטין מעיקולים, שיעבודים וחובות.
במידה וצלח המשקיע את הבדיקות המקדימות, חתם על חוזה והעביר את כספי ההשקעה, יש לוודא שכעת עובר הנכס לבעלות המשקיע ונרשם על שמו באמצעות חב' הטייטל.
לרוב, השקעה בדירה או בית פרטי, אינה כוללת חבות כלשהי ולא מעורב בעסקה בנק.

דירה להשקעה- רמות הסיכון

אפיק השקעה זה נחשב ברמת הסיכון הנמוכה ביותר, כיוון שאינו חשוף לתנודות או גורמים חיצוניים. מקור התשואה באפיק השקעה זה הוא בשכר הדירה
המשולם ע"י שוכר הנכס חודשית וכן פוטנציאל עליית הערך, שיתגלה בעת מכירתו. בהתאם לרמת הסיכון הנמוכה יחסית, דירה להשקעה היא אפיק השקעה שיספק למשקיע תשואה נמוכה יחסית.
לרוב, אחרי קיזוז ההוצאות – עלויות רכישה, שכר חברת ניהול, תיקונים שוטפים, עלויות סגירה, עורכי דין, רואי חשבון ותשלומי מס – מדובר בתשואה נמוכה מאוד,
אך התעסקות תובענית ומתישה.

השקעה במקבץ בתים או מולטי פמילי:

מולטי פמילי, או מגורים רב-משפחתיים, היא צורת דיור בה יחידות דיור נפרדות זו מזו שוכנות בבניין אחד או במספר בניינים במתחם אחד. 
היחידות יכולות להימצא אחת ליד השניה (מקבץ סינגלים ו/או Town House), או זו על גבי זו (בניין דירות).

עסקאות מולטי של סינגל או מולטי פמילי, מורכבות מרכישת מקבצי בתים פרטיים (או בניין מגורים אחד), באמצעות הון של קבוצת משקיעים ומימון של בנק,
כלומר – סכום השקעה גבוה יותר המאפשר חלוקת תשואות גדולות יותר למשקיעי הקבוצה. היתרון הגדול בהשקעה במולטי פמילי או במקבץ בתים פרטיים
הוא מספר היחידות מהן מורכבת ההשקעה. ככל שיש יותר דירות או בתים, יש יותר פיזור של הסיכון. גם כאן חשוב לוודא שהנכס עובר על שם קבוצת המשקיעים,
לרוב בצורת חברת LLC, כשלכל משקיע אחוזי החזקה בעסקה, לפי גובה השקעתו.

מנגד, חשוב לזכור שיש גם יותר עבודת ניהול ועל כן מומלץ ברוב המקרים לוודא שישנה חברת ניהול שאמונה על הנכסים.
גם בנושא המימון ישנו יתרון משמעותי להשקעה במולטי פמילי כיוון שבנקים וגופי המימון יעדיפו לממן עסקה עם מספר רב של יחידות דיור אל מול בית בודד, בגלל פיזור הסיכונים.

כיצד מומלץ לבחון את הנכסההשקעה: לפני השקעה יש לוודא שבוצעה (או לבצע בעצמכם) – Due diligence, בעברית – בדיקת נאותות.
יש לבדוק את מצב הנכס ולבצע Inspection (בחינה של הנכס) וכן לבדוק את התזרים השוטף מהנכס – הכנסות משכר הדירה וחוזים קיימים של דיירים.
כמו כן יש לוודא התחייבויות למיניהן. במקרה בו צפוי להילקח מימון מהבנק, יש לצפות שהבנק ישלח שמאי לבחון את הנכס.

מטרת רכישת מתחם מולטי פמילי או מקבץ סינגלים היא לרוב לצורך השבחה, שתביא למכירה ברווח בתום תקופת ההחזקה.
כלומר, הנכס נרכש במחיר מסויים, לרוב נמוך ממחיר השוק, קיים בו פוטציאל השבחה (שיפוץ כלשהו) ולאחר ההשבחה נוכל לדרוש שכר דירה גבוה יותר מהשוכרים.

סוג נוסף של עסקאות מסוג זה: Value add (תוספת ערך).

מולטי-פמילי או מקבץ של סינגלים בו אחוזי התפוסה נמוכים ו/או זקוק להשבחה רבה. עסקאות אלה דומות באופיין לעסקאות Flip, כשבתחילת הדרך ההכנסות השוטפות מועטות
או אינן קיימות בכלל, אך שווי הנכס או המקבץ צפוי לעלות משמעותית בתום ההשבחה והעלאת אחוזי התפוסה. עסקאות אלה יעמדו למכירה מתחת למחיר השוק והתשואה נטו
צפויה להיות גבוהה משמעותית ולפצות את המשקיע על השנים בהן התשואה היתה נמוכה או לא היתה תשואה בכלל.

ניתן לקבוע כי לרוב קשה יותר  לקבל מימון על פרויקטים מסוג זה, כיוון שהסיכון של הגוף המממן גדול יותר.

רמת הסיכון לפרוייקטים מסוג זה נחשבת בינונית – מצד אחד מדובר במגוון של יחידות המאפשרת פיזור באמצעות רכישת נכסים במגוון איזורים ואפיונים
ובמידה ויקרה משהו ליחידה אחת, האחרות עדיין יניבו לנו תשואה. מצד שני, מעורב בעסקה בנק, שמחייב אותנו בתשלומי ריבית תקופתיים.

השקעה במרכז מסחרי

נדל"ן מסחרי מוגדר כמשרדים, חנויות, שטחי מסחר ותעשייה, מחסנים, מפעלים וכדומה. בעצם כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים. השקעה בנדל"ן מסחרי לרוב ארוכה יותר
מהשקעה בנדל"ן למגורים ותחזוקת הנכס לרוב גבוהה יותר (תשלומי ארנונה גבוהים יותר לדוגמא), אך התשואה לרוב – גבוהה יותר.
אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר ומדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור
בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים.

אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע.
אם ישנן תכניות להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה ייתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוחים שהאזור
עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר.

חשוב לבדוק אם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, לא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה ולא כל מבנה תעשייה
ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי. כמו כן, נגישות תחבורתית לאזור הינה שיקול משמעותי שיש לקחתו בחשבון.

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה צורך חיובי לבעלי הנכס. חשוב לבדוק את השוכר,
את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה.

הרווח מהשקעה מנכס מסחרי יכול לנבוע משני מסלולים:
1. הרווח התשואתי – כלומר דמי השכירות החודשיים. אבל כאן בדיוק נעוצה ההפתעה הגדולה,
בדיקה פשוטה תגלה לכם שדמי השכירות ממשרד גבוהים עד פי 3 מדמי שכירות על נדל"ן למגורים.

2.  רווח הוני – כלומר מכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתו. לרוב השקעה כזו מחייבת
גם היא קבוצה של משקיעים, כיוון שמדובר בסכום כסף גדול. גם כאן, חשוב לוודא שהנכס עובר לבעלות
קבוצת המשקיעים, באמצעות חברת LLC שלמשקיעים אחוזי החזקה בעסקה.

רמת הסיכון בפרוייקטים כאלה נחשבת בינונית-גבוהה, כיוון שהפיזור הוא יחסית נמוך – מדובר בנכס אחד בעל אותם מאפיינים.
כך לדוגמא, בעלי מרכזים מסחריים רבים סובלים מהפסדים בתקופת משבר הקורונה.

השקעה בפרוייקט ייזום או בניה

מודל הייזום והבניה הוא מודל בו רמת הסיכון היא הגבוהה ביותר יחסית לחלופות, אך מאפשרת תשואה גבוהה בזמן קצר.
יזם המתחיל פרויקט מאפס ועד להשלמתו נדרש לעמוד בפני קשיים ואתגרים שלעיתים קרובות אינם תלויים אך ורק במקצועיותו.
הוא חשוף לגורמים שעליהם אינו יכול לשלוט כמו מזג אויר, מצבי עולם, שביתות, בירוקרטיה, רשויות שונות, רגולציית בניה עירונית,
שכנים, בעיות מול הקבלנים המבצעים, מול גורמי המימון ועוד ועוד. כפיצוי על כך, שיעורי ההחזר בגין הייזום יהיו לרוב גבוהים יותר מאשר בכל אפיק השקעה אחר.

לרוב, פרוייקט ייזום כולל – רכישת קרקע ,קבלת אישורי בניה, בחירת קבלנים, תכנון אדריכלי, ליווי הבניה, מכירת דירות להשקעה או השכרתן.
בהשקעה לרוב מעורב בנק מלווה, המשחרר את כספי הפרוייקט לפי קצב התקדמות הבניה. קיים רווח פוטנציאלי גדול בעת סיום הבניה ומכירת הפרויקט.
בסופו של יום, השאלה במה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן מניב או בייזום היא שאלה סובייקטיבית לחלוטין וקשורה ישירות למצבו של המשקיע ולהעדפותיו האישיות.

סביר שמשקיע שונא סיכון אשר בתיק השקעותיו קיימות רק אג"ח יעדיף להשקיע בנכס מניב עם דמי שכירות מובטחים לשנים רבות.
מנגד, משקיע אמיץ הפועל בעולם המניות והאופציות יזלוג לכיוון הפעילות היזמית.

לפני שממהרים להשקיע את כל כספי החסכון שלנו באפיק השקעה, חשוב ללמוד ולהבין את התחום של השקעות נדלן על בוריו.
המגוון הרחב של כיוונים אליהם אפשר ללכת, מבלבל. חשוב לוודא שיש בידינו את כל הכלים על מנת לעשות את ההחלטה הטובה ביותר,
למען עתיד נטול דאגות כלכליות.

5 כללים למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

5 כללים למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

5 כללים למשקיע המתחיל בנדל"ן בארה"ב

הכללים שיסייעו לכם לבצע השקעת נדל"ן נבונה

כולנו רואים את המספרים והכותרות בעיתונים הכלכליים המראים ששוק הנדל"ן בארה"ב עבר את אחד מהמשברים הגדולים
אי פעם בתולדותיו מאז הוקמה ארצות הברית של אמריקה. אין ספק שהיום, בסיום המחצית הראשונה של שנת 2010
שווי נכסי הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל או כמו שיגדירו המומחים – הגיע לתחתית ומכאן הדרך היא רק כלפי מעלה.
האם זה נכון? להערכתי כן או כמו שאמר פעם ראש ממשלתנו שהיום הוא נשיא – כן ולא.
תלוי לאיזה תת שוק מתייחסים, תלוי באיזו מדינה בארה"ב, באיזו שכונה ובאיזה נכס מדובר וכמובן תלוי את מי שואלים.

ארצות הברית של אמריקה היא מקום נהדר להשקעה בנדל"ן אך גודלה העצום גורם למשקיע "המגשש" לראות הרבה
עצים אבל לא את ההזדמנות. מובאים כאן 5 כללים שעזרו לי לעצב את מדיניות ההשקעה שלנו בשנה האחרונה.

אל תסתכל בממוצע אלא במה שיש בתוכו

השקרן הכי גדול בסיפור הזה הוא הממוצע (או החציון כפי שמוצג ברוב המקרים). כשאתם רואים כותרת כמו
"ממוצע מחירי הבתים בארה"ב עלה בשני אחוזים" או "נראה שמחירי הבתים בארה"ב עוד יירדו השנה"
ברור לכם שמזווית הראיה שלכם כמשקיעים זו שטות גמורה.

ממוצע מחירי הבתים כולל בתוכו את מחירי בתי היוקרה שמצבם שונה לחלוטין מדירות הסטודיו שקונים היאפים
בערים הגדולות ובוודאי שונה ממצבם של בתי הקרקע בשכונות המעמד הבינוני או שורות הטאון-האוס בשכונות הפועלים,
וכולם כלולים באותו ממוצע. ההזדמנות נמצאת במקום שלאו דווקא חלים עליו חוקי הממוצע כלומר במדינה שאינה הממוצע,
בשכונה שאינה ממוצעת ובנכס שרוצה להגיע לממוצע אבל נמצא כעת הרבה מתחתיו.

ראו בגרף למעלה את שווי הממוצע של בתים בארה"ב כולה בעשר השנים האחרונות: וכמה ברור ניתן לראות את
בועת הנדל"ן שהתנפחה עד פיצוצה ב- 2008 ואת הירידה הגדולה. אך גרף זה עושה עוול עם אזורים בארה"ב
בהם לא התנפחה הבועה כמו המטרופולין של דטרויט שהוא איזור ותיק ללא פיתוח נדל"ני,
שירידת מחירי הבתים הדרסטית בו אירעה כתוצאה מעליה ברמת האבטלה, כתוצאה מקריסתן
של יצרניות הרכב האמריקאיות השולטות במקומות התעסוקה והכלכלה של האזור.

הגדירו מטרות והיצמדו אליהן

איזו השקעה אתה מחפש? האם אתה רוצה לקנות בית שיום אחד אתה או יקיריך יגורו בו? האם אתה מחפש השקעה פיננסית
מבוססת תשואה משכר דירה שאתה צריך לחיות ממנה? האם זו השקעה פיננסית המבוססת על מכירה מהירה?
הגדרת המטרות היא קריטית על מנת להצליח בהשקעה. כמובן שצריך להתחיל בכסף – איזה סכום אתה יכול להשקיע?
האם תזדקק למימון? כיום ניתן לרכוש בתים טובים להשקעה החל מ- 50,000$ בתנאי שהבית נרכש מבנק אמריקאי
שעיקל אותו מבעליו.

האם עדיף לרכוש 5 בתים של 50,000$ או בית אחד ב- 100,000$? שאלה טובה אך התשובה עליה ברורה –
עדיף 2 בתים כי פיזור ההשקעה על פני מספר מיקומים היא גם מטרה בפני עצמה להשקעה.
אמנם מיקום הוא בד"כ הגורם החשוב ביותר בבחירת נדל"ן אך לפיזור משמעות גדולה יותר כשזו השקעה פיננסית.
הגדרת מטרה נוספת היא טווח ההשקעה – אם זו השקעה למכירה מיידית, נבחר נכס מסוג אחד, אך אם זה
למטרת תשואה משכ"ד לעשר השנים הבאות נבחר נכס אחר לגמרי.

כעת נותר למשקיע לאתר את הנכס שיתאים למטרותיו ולנסות לא להתפתות לבתים "יפים" אך לא בטוח שמתאימים
למטרותיו הפיננסיות.

 אל תיקשרו רגשית לנכס

אם המטרה היא השקעה פיננסית מה שצריך לעניין את המשקיע זה בכמה הוא רכש את הנכס, בכמה הוא ימכור את הנכס
ומי הדיירים שיגורו בו בשכירות שהוא יכול לבנות על הכנסה יציבה משכר דירה, עד המכירה.
מה שלא צריך לעניין את המשקיע זה אם הבית יפה לטעמו, אם הוא היה רוצה לגור בבית הזה, האם אשתו וחבריו
יאהבו את הבית.

יש לנו נטיה לקנות בית להשקעה אך לדמיין את עצמנו חיים בו במקום לבדוק איזה דיירים מקומיים ירצו לחיות בבית הזה.

ההיקשרות הרגשית לבית מונעת מאיתנו להיצמד למטרות ההשקעה ובשל כך לסכן את יעילות ההשכרה ואולי אף לפספס
תזמון שוק נכון למכור את הנכס ברווח ולעבור לנכס אחר. אל תקנו בית "יפה" בעיניכם תקנו בית שהוא "יפה" בעיני המקומיים.

אל תאמינו למצגות – תבדקו בעצמכם

נושא הנדל"ן בארה"ב מוסדר בחוק ומקצועיות העוסקים בתחום גבוהה מאוד. אחד הערכים המרכזיים של התחום היא
שקיפות המידע. רוב מוחלט של עסקאות נדל"ן בארה"ב מבוצע ע"י ברוקרים בעלי רשיון ועוברים דרך מערכת
ה- MLS) Multiple listing Service) וממנה ניתן ללמוד על כל עסקה.

בנוסף, קיימים בארה"ב אתרים כמו www.zillow.com הנותנים חינם לכל גולש מידע בסיסי על כל בית בארה"ב
כולל הערכת שווי שלהם, מפרט טכני, השוואה לבתים אחרים ובעצם כל מידע שיכול להוות סינון ראשוני
להתאמת הבית לצרכינו.

מידע מעמיק יותר ניתן למצוא גם באתר האינטרנט של המחוז בו נמצא הנכס כולל מידע על חובות, תשלומי מס, בעלויות וכו'.

כשמישהו מוכר לכם בית בארה"ב קבלו ממנו את המידע הנחוץ לכם ואז גשו לבדוק בעצמכם.

 

לכו על תרחיש פסימי ותמיד תופתעו לטובה

בארצות הברית חלק גדול מהוצאות הבית הן על בעל הבית ולפני שאתם מתפעלים מהתשואה הפוטנציאלית
שמציגים לכם, תוודאו שכל ההוצאות האמיתיות שיהיו לכם באמת מחושבות. כשמחשבים את התשואה נטו
יש להפחית את מיסי העיריה, הביטוח, ועד הבית (או השכונה HOA) חברת הניהול, עמלת תיווך על דייר חדש
ויכולות להיות עלויות נוספות פחות שגרתיות כמו ניקיון, פינוי שלג, גננות, אגרת ביוב ופיתוח ועוד ועוד.

המהדרין יוסיפו בתחשיב גם חודש או חודשיים שייתכן והנכס לא יהיה מושכר אבל זו בהחלט פסימיות מוגזמת
אם רכשתם נכס באזור שרמת הביקוש לשכירות גבוהה. משקיע חייב להכין תכנון תשואה בתרחישים שונים:
פסימי – שכ"ד הכי נמוך שתקבלו, ריאלי – שכ"ד ממוצע כיום בנכסים דומים
אופטימי – שכ"ד הכי גבוה שנכס דומה באזור משיג.

והכי חשוב, בהצלחה!

Pic by: Business photo created by jcomp – www.freepik.com