השקעה בטוחה ומניבה יותר: השקעה בנדלן בחו"ל

אין ספק שתקופה זו שבה הבורסה מתפקדת כרכבת הרים והאינפלציה במשק לא מראה סימנים של עצירה, היא איננה שעתם של החוסכים. לכן אין זה פלא שמרבית החוסכים המעוניינים בהשקעה בטוחה ושמרנית יותר, בוחרים בסופו של דבר באופציה המסורתית, המסוכנת פחות והמניבה יותר: השקעה בנדל"ן בחו"ל.

אנו בספיר ברנובסקי מתמחים בשיווק השקעות נדל"ן מניב בארה"ב. חשוב לציין כי בניגוד לעבר, רוב האנשים אשר רוכשים נדל"ן כיום הם משקיעים פרטיים ממעמד הביניים שהנם כבר פנסיונרים או קרובים לגיל הפרישה. משקיעים אשר אינם חפצים לסכן את דמי הפנסיה שלהם בחשיפה למסחר בניירות ערך.

מאז ומעולם השקעה בנדל"ן מניב נחשבה להשקעה בטוחה ויציבה. אך היות ואצלנו בישראל מחירי הנדל"ן הם גבוהים ביחס לתשואה הנמוכה המתקבלת משכר הדירה, וכיוון ששוק הנדל"ן הישראלי מציע מספר נמוך של הזדמנויות השקעה, הדורשות (בין היתר) הון עצמי גבוה במיוחד – רבים מהמשקיעים לוטשים עיניים אל עבר הנדל"ן בחו"ל. בעיקר אל עבר שוק הנדל"ן בארצות הברית.

סיכון נמוך והזדמנויות לא מבוטלות לתשואות גבוהות

לנו בחברת ספיר ברנובסקי חשוב שתדעו כי הרוב המוחלט של מומחי נדל"ן ל-השקעה בנדלן בחו"ל, רואים בהשקעה בנדלן בארהב אפיק השקעה בטוח ויציב עם סיכון נמוך והזדמנויות לא מבוטלות לתשואות פנטסטיות, בעיקר כשמדובר במדינה מערבית מובילה.

על אף הקושי למכור נדל"ן בחיפזון ביחס למניות ומטבעות, בניגוד לשוק ההון, הסיכוי שערכו של הנכס יצלול ב- 50% או יותר כמעט ולא קיים. לבטח שלא בזמן קצר. יותר מכך, הנכס מניב לרוב תשואה חיובית גם במקרים של ירידת מחירים, זאת בשל שכר דירה שמקבל בעל הנכס באופן קבוע ומדי חודש.

נוסף על כך, לנו בחברת ספיר ברנובסקי חשוב גם שתדעו כי אמנם כל השקעת נדל"ן נחשבת להשקעה בטוחה, אך קיימים עדיין הבדלים בין ההשקעות השונות מבחינת רמת הביטחון. הניסיון מלמד שלא בהכרח כל השקעה בנדלן בחול מסווגת כעסקה מוצלחת.

האפשרות לגשת ולראות את הנכס באופן פיזי

אחת מהנחות המוצא השגויות היא כי נדל"ן ישראלי נחשב להשקעה בטוחה יותר בהשוואה לנדל"ן בחו"ל. הבסיס להנחה השגויה הזו היא כי בארץ ניתן לגשת אל הנכס באופן פיזי. הטעות נעוצה בפתגם העתיק ש"אין כמו מראה עיניים". העניין הוא שלא תמיד יכול מראה העין ללמד הרבה או בכלל, וניתן לבצע עסקה מעולה, זאת מבלי לבקר בנכס, או לחלופין לבצע עסקה גרועה במיוחד במרחק קצרצר מהבית.

כיום עומדים לרשות המשקיעים מגוון כלים לבדיקת הפרמטרים החשובים באמת בעסקה מרחוק וביתר קלות בהשוואה לעבר, אומרים המומחים מבית ספיר ברנובסקי, כמו בדיקת נתוניו של מוכר הנכס, תוך העדפת חברה רשומה על פני מוכר פרטי אלמוני ובלתי מוכר, וכן בדיקה שהעסקה מאושרת על ידי מוסדות בנקאיים ומגמת שוק הנדל"ן באזור שבו שוכן הנכס המועמד לרכישה, כל אלו בנוסף לתהליכים והגנות משפטיות המבטיחות את הרכישה גם כשמדובר במרחק רב מהנכס.

מהי צורת ההשקעה הנכונה עבורכם?

אחת השאלות בהן מתלבטים משקיעים רבים היא האם לבצע השקעה פרטית, או להצטרף לקבוצת משקיעים. התשובה לשאלה מה עדיף – תלויה בנסיבות וגורמים רבים, ואינה מוחלטת וחד משמעית.
כדי להבין מה סוג ההשקעה המתאים לכם ביותר, יש להבין את יתרונותיה וחסרונותיה של כל אחת מן האפשרויות.

רכישה פרטית

רכישה פרטית היא הדרך המסורתית לרכישת נכסים, ברכישה פרטית המשקיע הוא בעל הנכס והוא נהנה לבדו מהתשואה שהנכס מניב,
המשקיע הפרטי קובע את גורלו של הנכס ואחראי על ניהולו.

יתרונות הרכישה הפרטית:

• הנכס כולו בבעלותו של המשקיע.

• למשקיע שליטה מלאה בניהול הנכס.

• גמישות בקבלת החלטות לגבי הנכס.

• התשואה שמניב הנכס עוברת אל המשקיע.

חסרונות הרכישה הפרטית:

• המשקיע נדרש להשקיע זמן ומאמץ בניהול ותחזוקת הנכס.

• המשקיע מרכז סכום כסף גדול בנכס אחד, אין פיזור סיכונים.

• כאשר מדובר בהשקעה בנדלן בחו"ל, הטיפול והתחזוקה של הנכס מאתגרים, המשקיע צריך לבחור בין בזבוז משאבי זמן וכסף בטיסות
הלוך ושוב אל הנכס וממנו, או להיעזר בשירותיה של חברה מקומית שתייצג אותו ותנהל עבורו את הנכס.

• רכישה פרטית של נדל"ן דורשת סכומי כסף גבוהים יחסית, הנדרשים להשקעה.

 השקעה קבוצתית

רכישה קבוצתית של נדל"ן נעשית באמצעות קבוצות רכישה. קבוצת רכישה היא התארגנות של מספר משקיעים לביצוע השקעה משותפת תחת חברה אחת, המוגדרת על פי רוב כקרן או חברת השקעות. ההתאגדות המשותפת מאפשרת לקבוצה לרכוש נכסים ולבצע פרויקטים שהיקפם וערכם גדול ממה שיכול כל אחד מחברי הקבוצה לממן בכוחות עצמו.

באמצעות ההון המשותף הגבוה של קבוצות רכישה, חבריהן נהנים מיתרון הגודל – באפשרות הקבוצה להחזיק במספר נכסים, או בנכס יקר אחד.
בנוסף, סכום ההשקעה הגבוה מאפשר לנציגי הקבוצה לנהל משא ומתן לקבלת תנאי רכישה נוחים במיוחד בפרויקטים נבחרים, ומאפשר
לקבוצת המשקיעים ליהנות מניהול מקצועי של ההשקעה והנכס. כאשר הנכס הנרכש מניב תשואות, כל אחד מחברי הרכישה זכאי לחלקו היחסי, בהתאם לסכום שהשקיע.

יתרונות השקעה בקבוצה

• הודות להון המשותף הגבוה, חברי הקבוצה נהנים מהאפשרות לרכוש מספר נכסים, או נכס יקר אחד, אותו לא ניתן היה לרכוש
באמצעות הונו של משקיע אחד בלבד.

• השקעה קבוצתית בנדל"ן בחו"ל פוטרת את המשקיע מן הצורך להשקיע זמן וממון בניהול ותחזוקת הנכס, כיוון שעל פי רוב,
ינוהל הנכס על ידי חברת ניהול שתיבחר על ידי הקבוצה.

• משקיע בקבוצת רכישה אינו צריך להתעסק בבירוקרטיה רבה, מנהלי הקבוצה מבצעים זאת עבורו.

• ניהול מקצועי וידע מקומי – קבוצות רכישה מנוהלות על ידי אנשי מקצוע, המשקיע אינו צריך להיות מומחה בניהול השקעות.
קבוצות רכישה המשקיעות בנכסים בחו"ל חוברות לגורמים מקומיים המכירים את השטח, את נתוניו הדמוגרפיים ואת שיטת המיסוי
במדינה בה הוא ממוקם, ונהנות מהניסיון והידע של מומחים מקומיים.

• אפשרות להשקיע סכומי כסף נמוכים יחסית לרכישה פרטית.

• פיזור סיכונים – רכישה קבוצתית של נכס מרובה דירות מאפשרת למשקיעים פיזור סיכונים באותה הרכישה, כך שאם לדוגמא,
נכס אחד עובר שיפוצים ובשל כך אינו מניב תשואה לתקופה מסוימת, הנכסים הנוספים הנמצאים בבעלות החברה מכסים את ההפסד.
כמו כן, סכומי הכסף הנמוכים יחסית הנדרשים להצטרפות לקבוצת רכישה מאפשרים לרוכש הפרטי לפזר סיכונים באמצעות השקעה במספר נכסים ומנגישים את ההשקעה למשקיעים בעלי סכום השקעה נמוך יחסית..

חסרונות השקעה בקבוצה

• הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע.

• ניהול הנכס מתבצע על ידי חברה, ולא על ידי כל משקיע בקבוצה.

• בחירה שגויה של מנהלי קבוצת הרכישה עלולה להביא לחוסר הצלחה של ההשקעה.

סיכוי מול סיכון בהשקעה קבוצתית מרובת משקיעים

רכישה קבוצתית של נדלן בחו"ל מאפשרת למשקיע פרטי להשתתף ברכישת נכסים גדולים ואטרקטיביים, כמו קומפלקסים מרובי דירות,
מבני מולטי פמילי (המוכרים בשם-מולטי של סינגל אצלנו), או מקבצים של בתים בודדים. נכסים אלה נבחרים בקפידה על פי בחינת מגמות דמוגרפיות וכלכליות, ומאופיינים בניהול מקצועי ויעיל וסיכויי רווח גבוהים. הסיכון בהשקעה דרך קבוצת רכישה טמון בעיקר בבחירה שגויה של קבוצת הרכישה.

מיומנות הגוף המנהל את ההשקעה ואיכות הטיפול בנכס הם מה שיכריע אם ההשקעה תישא את הפירות המצופים או לא. כדי למנוע הפסדים ואכזבה, על המשקיע לבחור קבוצת רכישה המנוהלת על ידי גוף מנוסה ואמין, בעל רקורד של השקעות קבוצתיות המנוהלות בשקיפות, במקצועיות ובהצלחה.

עולמנו הוא דינאמי ומשתנה, השינויים המתרחשים מביאים איתם ברכות ואתגרים שונים.

אחד האתגרים עבור משקיעים הוא ההתמודדות עם שוק החווה משבר.

משבר כלכלי, עולמי או מקומי, מביא איתו סיכויים וסיכונים ומי שיודע לזהות ולנצל את ההזדמנויות שהמשבר מביא לפתחו, ייהנה מרווחים גבוהים.

אמנם, הנבואה ניתנה לשוטים ואין מי שיוכל לחזות בוודאות של מאה אחוזים את העתיד, יחד עם זאת, קיימים מספר כלים בהם יכול משקיע נבון להשתמש כדי לזהות את אותן הזדמנויות פז, שיהפכו את המשבר למנוף צמיחה.  

התבוננות בנתונים – שוק הנדל"ן מפתיע לטובה

משברים נוטים להשפיע על תחומים שונים בצורה שונה, הדבר הראשון שעל משקיע לעשות, כדי לזהות את ההזדמנויות במשבר ספציפי הוא להתבונן בנתונים. קחו לדוגמה את התנהגות שוק הנדל"ן במשבר העולמי הנוכחי. לאור העובדה שרבים איבדו את מקום עבודתם כתוצאה מהסגרים ותקנות הבידוד, לאור האבטלה, הירידה בצריכה והפגיעה בשווקים רבים כמו שוק התיירות, הבילוי והתרבות ולאור קריסתם של עסקים רבים, ניתן היה לצפות שגם שוק הנדל"ן יפגע. למרות זאת – שוק הנדל"ן מפתיע ורושם עליות בביקושים ובמחירים במדינות רבות. בעוד שבאירופה העליות במחירי הנכסים מתונות יותר בדרך כלל, שוק הנדל"ן בארה"ב מזמן עסקאות משתלמות במיוחד למי שיודע לאתר את הנכס המתאים. השילוב של היצע רחב של נכסים מעוקלים הנמכרים במחירים נמוכים, עם ריבית נמוכה ושוק תוסס וצומח, הופך השקעה בנדל"ן בארה"ב להזדמנות פז – בתנאי שיודעים לזהות את הנכס המתאים.

שינוי מגמות בשווקים מקומיים

כדי לאתר את ההזדמנויות הטובות ביותר עבור השקעה, יש להעמיק ולחקור, ולאתר את השינויים והמגמות המקומיים והספציפיים יותר. אם לדוגמה, נתבונן בשוק הנדל"ן כיום, נראה כי הסגרים, הבידודים והאפשרות לעבוד מהבית שינו את העדפות המגורים של אזרחי העולם. בנייני דירות גדולים ורבי קומות במרכזי ערים גדולות מאבדים מהאטרקטיביות שלהם, לטובת בתים פרטיים, ופלח השוק של דירות איירביאנבי איבד מהאטרקטיביות שלו עקב הירידה בתיירות, והחשש של תיירים מתנאי היגיינה שאינם גבוהים מספיק. אלו הן רק שתי דוגמאות להשפעה של משבר עולמי על שוק הנדל"ן. משקיע שמעוניין לנצל את ההזדמנויות שהמשבר הנוכחי מזמן, צריך לאתר את האזורים בהם ההשקעה תהיה משתלמת ביותר.

קחו לדוגמה את המגמות בשוק הנדל"ן האמריקאי: בארצות הברית חלות תנודות במחירי הדירות, כאשר למשל, בפיניקס, סיאטל, קליבלנד ומיניאפוליס נרשמו עליות של בין 8.96% – 5.39% במחירי דירות במהלך השליש השלישי של 2020, בעוד שבניו יורק, סאן פרנסיסקו ושיקגו נרשמו עליות נמוכות של בין 1.67% – 0.6%. תהליך נוסף המתרחש כעת, הוא מגמות של ירידה במחירים של נכסים באזורים יוקרתיים אורבאניים מול עלייה בביקוש לבתים צמודי קרקע. לפני שרוכשים נכס יש לבדוק מה המגמה במחירים ובביקוש לנכסים באזור, ההזדמנויות יימצאו באזורים בהם מסתמנת מגמה של ביקוש ועליית מחירים. 

ביקוש מול היצע – בחינת שווי שוק של נכס פוטנציאלי

רווחיות ההשקעה בנכס תלויה בפערים בין ביקוש והיצע, ובמגמות בשוק המקומי. היכן שקיים ביקוש גבוה והיצע נמוך, ערך הנדל"ן עולה, ולהיפך. יחד עם זאת, פערי ההיצע והביקוש עובדים בשני הכיוונים, השקעה בנדל"ן שמחירו בשפל עקב היצע גבוה וביקוש נמוך עלולה להתברר כטעות, אם לא תצליחו למצוא דיירים שישלמו לכם שכירות. לפני שמשקיעים בנכס, חשוב לוודא שהביקוש לדירות למגורים בשכירות באזור הוא גבוה ובמגמת עלייה. כדי להבטיח שיהיה קל למצוא דיירים לנכס שלכם, בדקו את המצב הדמוגרפי של השכונה והאזור. בררו מה המעמד הסוציו אקונומי של תושבי השכונה, האם יש מגמה של התחדשות וביקוש לדירות, או שיש מגמה של הגירת אוכלוסייה איכותית מחוץ לשכונה. בנוסף, בדקו מה שוויים של נכסים דומים באזור, וכמה זמן נכס פנוי עומד ריק עד שנמצאים לו קונים. 

משא ומתן

ניהול משא ומתן יכול להוריד את מחיר הנכס, ובכך לסייע לרווחיות ההשקעה שלכם. שוק במשבר מספק למשקיע נקודות שיעזרו לו במשא ומתן, חפשו את הנקודות שיתנו לכם יתרון. לדוגמה: אם מצאתם נכס שמוצע למכירה לאורך זמן ולא נמצא לו קונה – יש לכם טיעון חזק למשא ומתן, אם מצב הנכס דורש השקעה בשיפוץ, הדבר יכול לעבוד לטובתכם, וכן הלאה. ככל שתצליחו לזהות יותר נקודות כאלו, כך יהיה לכם סיכוי גבוה יותר לקבל עוד הפחתה במחיר הנכס, ככל שהשוק נמצא במשבר, כך לטיעונים שלכם יהיה משקל מכריע יותר.

לנצל את ההזדמנות בתבונה

אין ספק בכך ששוק הנדל"ן בארה"ב חווה כעת צמיחה: השוק תוסס, למרות מגמת העלייה הכללית מחירי הנכסים עדיין נמוכים, הוסיפו לכך את הריבית הנמוכה, ויש לכם מתכון להשקעה משתלמת במיוחד. יחד עם זאת, כדי שתוכלו לממש את ההזדמנות, יש לבצע השקעה מושכלת המבוססת על בחינת השוק המקומי והנכס הספציפי. חשוב לוודא שיש לכם מרווחי ביטחון בין שווי הנכס, ההשקעה שלכם, התשואה המצופה והזמן שייקח לכם לאכלס את הנכס. כמו כן, חשוב לוודא שהנכס במצב טוב, או בעל פוטנציאל להשבחה, ושהוא ממוקם באזור החווה מגמות צמיחה והתפתחות. עבור משקיע ישראלי שאינו מקצוען בתחום, השקעה בנכס בחו"ל עלולה להיות מאתגרת מדי, והסיכוי לטעות בבחירת הנכס הוא יחסית גבוה. משקיע פרטי שיש לו את הזמן והמרץ לבצע את כל הבחינות הנדרשות, יוכל כמובן למצוא נכס ראוי להשקעה. יחד עם זאת, השקעה באמצעות חברה המתמחה בנדל"ן בחו"ל היא נוחה ובטוחה יותר עבור משקיע פרטי לא מנוסה. חברות שעיסוקן השקעה בנדל"ן בחו"ל מזהות את הנכסים והפרויקטים המבטיחים, מבצעות את כל הבדיקות והבירורים הנדרשים, ואף דואגות לנושא הניהול והתחזוקה של הנכסים, והמשקיע נהנה מהשקעה המבוססת על ידע מקצועי ואמין.

השקעה בנדלן- אפיק ההשקעה המשתלם ביותר

אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים בארץ ובעולם הוא השקעה בנדל"ן, בהנחה שההשקעה מבוצעת ומנוהלת היטב. אפיק זה הוכיח עצמו יציב יחסית לחלופות וניתן לקבוע בביטחון רב, שנרשמות בו עליות מתונות ויציבות לאורך שנים רבות.

טכנולוגיות התקשורת והמידע הקיימות כיום מאפשרות למשקיעים למתוח את יריעת אזורי ההשקעה, ולהשקיע בנדל"ן במדינות זרות.

האם עדיף לבצע השקעות נדלן בישראל, או בחו"ל? כדי שתוכלו לבצע את הבחירה הנכונה, לפניכם רשימת יתרונות וחסרונות של השקעות בנדל"ן בחו"ל כמו גם השקעות נדלן בארץ.

השקעות נדלן בארץ- השקעות נדלן בישראל

מחירי הנדל"ן בישראל היום גבוהים מאוד, מה שמהווה מכשול עבור חלק מהמשקיעים הפרטיים, המתקשים לגייס את ההון הגבוה הנדרש להשקעה.
אמנם בשנת 2020 חלה ירידה במכירת הדירות בישראל, הנובעת בין השאר מאי הוודאות הפיננסית אליה נקלעו רוכשים פוטנציאליים רבים
בעקבות משבר הקורונה, אך ניתן לקבוע כי ירידה זו במכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים. בפועל נוצר מצב בו כל המדינה נכנסה לסדרה של סגרים,
בעלי נכסים לא ידעו מה צופן העתיד ועל כן בחרו להמשיך להחזיק בנכסים, במקום למכור אותם.

לעומתם, רוכשים הגיבו לחוסר הוודאות התעסוקתית והכלכלית במשק בביטול עסקאות, או בהחלטה שכרגע הזמן לא מאפשר רכישת נכסים.
כתוצאה משתי מגמות אלו, תנועת השוק נעצרה וקפאה במקומה. הירידה בכמות המכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים, מהסיבה הפשוטה: בית למגורים הוא מוצר בסיסי ורבים הבינו שזה הדבר הוודאי ביותר שניתן כרגע לסמוך עליו.

עם סיומה של תכנית מחיר למשתכן
וסופה הצפוי של תכנית תמ"א 38 ב – 2022, היצע הדירות צפוי לרדת, בעוד שהביקוש צפוי להמשיך ולעלות, מה שסביר לוודאי
יוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור.

כל היתרונות של השקעות בנדלן בארץ:

• משקיע פרטי הרוכש נכס בישראל יכול לנהל את הנכס בעצמו, מקרוב.

• שווי נכסי נדל"ן בישראל נמצא בעלייה יציבה יחסית למדינות העולם, גורם חיובי עבור משקיע המתכנן לרכוש נכס היום וליהנות מעליית ערכו בעתיד.

• השקעות נדלן בארץ כוללות בירוקרטיה ושיטות מיסוי מקומיות ומוכרות.

• אפשרות למינוף ההשקעה באמצעות בנקים מקומיים.

חסרונות של השקעות בנדלן בישראל:

• מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, משקיע המעוניין לרכוש נכס נדרש לסכומי כסף גבוהים.

• בביצוע השקעות נדלן בארץ יש פחות אפשרויות לפיזור סיכונים.

• התשואה הצפויה של השקעות נדלן בארץ נמוכה יותר מהתשואה הצפויה מהשקעת נדלן בחול.

• מיעוט אפיקי השקעה אפשריים, מה שמקשה על התאמה אישית של אופי ההשקעה למטרות, ליכולות ולצרכים של המשקיע.

השקעת נדלן בחול, ובפרט בארה"ב

תהליכים כלכליים ומדיניים במדינות זרות יוצרים תנאים והזדמנויות אטרקטיביים להשקעות נדלן. בארץ פועלות מגוון חברות המאתרות הזדמנויות
אזורי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה גבוה במדינות העולם ומשווקות אותם כנדלן להשקעה למשקיע הישראלי, במידה והמשקיע אינו מעוניין או מסוגל לאתר
או לנהל עסקאות אלו בעצמו.

בארצות הברית קיים מגוון רחב של אפיקי השקעה בנדל"ן, בעלי מאפיינים שונים. ריבוי האפשרויות מאפשר למשקיע לבחור את ההשקעה המתאימה עבורו, לאחר שנבדקה ונבחנה על ידי בעלי מקצוע שתפקידם לאתר את העסקאות האטרקטיביות ביותר, הצפויות להניב את התשואה הרצויה למשקיע.
משקיע ישראלי בנדל"ן בארצות הברית יכול לבחור באפיק ההשקעה הנכון לו ביותר, שיענה על צורכי ההשקעה כפי שהוגדרו על ידו.

השקעות נדל"ן בחו"ל כוללות מגוון רחב של אפיקים ומאפיינים, הבולטים מביניהם:

• השקעת נדל"ן יזמית – לרוב נדלן להשקעה קצר מועד, שהסיכון בו גבוה יותר, אך התשואה מגלמת פיצוי על הסיכון.

• השקעת נדל"ן כחלק מקבוצת משקיעים, המאפשרת הגדלה משמעותית של ההון הראשוני.

• השקעת נדל"ן פרטית – לרוב נדלן להשקעה פרטית מתאפיין ביציבות וסולידיות.

יתרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• מגוון רחב של אפיקי נדלן להשקעה אפשריים.

• אפשרות להשקיע סכום נמוך יחסית לסכום הנדרש להשקעה בישראל.

• תשואה צפויה גבוהה יחסית לנדל"ן בישראל.

• אפשרות רחבה לפיזור השקעות.

• החברה המנהלת את הפרויקט מטפלת בכל עניין והמשקיע נהנה משקט נפשי.

• השקעה דרך קרן או חברת השקעות אמינה ומקצועית משחררת את המשקיע מבירוקרטיה, מחיפוש אחר נכס אטרקטיבי ומהתמודדות עם מערכות המיסוי.

חסרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• הטיפול השוטף בנכס אינו בשליטתו של המשקיע.

• כשמדובר בנכס מולטי פמילי, או בפרויקט גדול, הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע – המשקיע בעל אחוזי החזקה בחברה.

• בחירה בחברה או קרן לא אמינות עלולה לגרום למשקיע הפסדים.

לסיכום

גם בשנת 2021, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי, בתנאי שהמשקיע יודע כיצד לאפיין את ההשקעה הדרושה לו.
מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בישראל צריך להשקיע סכומי כסף גבוהים יחסית להשקעה בחו"ל, וצפוי לקבל מהשקעתו תשואה נמוכה יחסית לחלופות.
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בארצות הברית, הכלכלה היציבה בעולם, מספק מגוון אפשרויות להשקעה בסכומים משתנים, מתוכן יכול
המשקיע הישראלי לבחור את האפשרות המתאימה לו ביותר.

ברכישת נדל"ן בארץ, על המשקיע הישראלי לבדוק את הנכס בעצמו, ולטפל בכל ענייניו, בעוד שברכישת נדלן בחול, על פי רוב הטיפול בבירוקרטיה
ובנכס ייעשה על ידי חברה המתמחה בתחום. כדי לבחור את ההשקעה המתאימה לכם ביותר, שאלו את עצמכם מה הן המטרות והצרכים
של משק הבית שלכם, ומה אתם מוכנים לעשות על מנת להשיג מטרות אלה.

עדיין מחפשים נדלן להשקעה מניבה? מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לאשר את מסקנותיכם, וחשוב לזכור שהשקעה נבונה היא השקעה המתפרשת על מספר סקטורים,
אזורים גיאוגרפיים ומטבעות, ובכך מייצרת פיזור סיכונים.

מיתוסים נפוצים על השקעות נדל"ן בחו"ל- כל מה שחשוב לדעת

אין ויכוח על העובדה שעסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה נפוץ ומבוקש כיום, יחד עם זאת, קיימים מיתוסים לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל, שאינם בהכרח משקפים את המציאות. הגיעה העת לנפץ את המיתוסים השגויים הנפוצים ביותר, כדי לאפשר למשקיעים ולמתעניינים לגבש תמונה שתשקף את המציאות בצורה המדויקת ביותר.

מיתוס 1: יש להשקיע בנכס שמובטחת עבורו תשואה גבוהה.

נכון שיש נכסים שיכולים להניב תשואה גבוהה יותר מנכסים אחרים, אולם על המשקיע להבין שני דברים חשובים:

1- ככל שהסיכוי (התשואה הצפויה) גבוה יותר, כך גם הסיכון גבוה יותר. לפני בחירת נכס מתאים עבורכם להשקעת נדל"ן, הגדירו את רמת הסיכון המתאימה לכם. אם אתם מעוניינים בהשקעה בטוחה יחסית, סביר להניח שנכסים עם צפי תשואה גבוה במיוחד יהיו מעבר לרמת הסיכון המתאימה עבורכם. כך למשל, התשואה החזויה מעסקה יזמית צריכה לשקף את הסיכון הקיים בעסקה כזו ואת העיכובים האפשריים בשל גורמים שלא ניתן לשלוט עליהם – עיכובים בתחילת הבנייה, עיכובים בקבלת היתרי בנייה או הריסה, עיכובים הנובעים ממזג אוויר בלתי צפוי וכיוצא בזה.

2 – חשוב מאוד להבין: כל הערכה של תשואה עתידית היא השערה בלבד. תשואה ניתן רק לשער, לא להבטיח. מי שמבטיח לכם תשואה
מסוימת חוטא לאמת. תשואה עתידית תלויה בכל כך הרבה גורמים ומשתנים, עד שבלתי ניתן לחזות אותה במדויק, ובוודאי שלא ניתן להבטיח אותה.
כדי לקבל הערכה של התשואה העתידית, ניתן להשתמש במודלים כלכליים ותחזיות אנליסטים הכוללות את כל הגורמים שעשויים לפגוע בתשואה, אך תחזית זו אינה וודאית, ואין להתייחס אליה ככזו.

מיתוס 2: השקעה בנדל"ן מצריכה הון גבוה ולכן מתאימה לעשירים בלבד.

מקורו של מיתוס זה בכך שאכן בעבר, עד לפני מעט יותר מעשר שנים, השקעה בנדל"ן בחו"ל הייתה אפשרית רק עבור מי שהיה מצוי בידו
הון עצמי גבוה להשקיע בפרויקטים גדולים. היום לעומת זאת, המצב שונה לחלוטין. כיום, משקיע יכול להצטרף להשקעה קבוצתית או
לעסקה ממונפת על ידי בנק וכך לקחת חלק בפרויקט שסך ההשקעה בו גבוה, תמורת השקעה נמוכה יחסית, החל מסכומים של כמה עשרות אלפי דולרים בלבד.
חברת ספיר ברנובסקי מקדמת מגוון פרויקטים של נדל"ן בארצות הברית, אליהם יכול משקיע ישראלי להצטרף כחלק מקבוצת משקיעים תמורת סכומים של חמישים אלף דולר ומעלה, כך מנגישה החברה השקעות אלו גם למשקיעים קטנים יותר.

מיתוס 3: כיוון שהמיסוי על השקעת נדל"ן בחו"ל גבוה, עדיף מלכתחילה לא להשקיע בחו"ל.

המיסוי על רווחי נדל"ן בחו"ל הוא מורכב, ומי שלא מכיר את החוקים והתקנות עלול למצוא עצמו משלם הרבה יותר מיסים ממה שתכנן.
יחד עם זאת, אין פירושו של דבר שהשקעות נדלן בחו"ל אינן מניבות רווחים, אלא שיש לדעת מה חוקי המקום וכיצד יש לעבוד איתם.
על מנת למצות את פוטנציאל הרווח המקסימאלי מהשקעת נדלן בחו"ל על פי חוק, וכדי לא לשלם אחוז מס גבוה מההכרחי, יש לוודא שעובדים עם רואה חשבון המתמחה במיסוי נדל"'ן ומכיר היטב את שיטת המיסוי ואת החקיקה במדינה שעל אדמתה יושב הנכס. בסופו של דבר, מדובר בהעסקת איש מקצועי רציני, שיעשה לכם סדר בתשלומי המס ובדוחות. ספיר ברנובסקי עובדת עם חברת ייעוץ מס המסייעת למשקיעים בפרויקטים של החברה למצות את הרווח המקסימאלי מעסקאות הנדל"ן בהן השקיעו את כספם. הלוואי ותשלמו מס רווחי הון על כל אחת מהשקעותיכם – זהו סימן שהשקעתכם מצליחה ומניבה! 

מיתוס 4: כדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, חייבים להכיר היטב את השוק.

מיתוס זה נכון כאשר משקיע מעוניין לרכוש נדל"ן בחו"ל בצורה עצמאית, ועל כן עליו לחקור את השוק לעומק, להכיר היטב את השטח ולבצע את ההשקעה וכל הפרוצדורות הקשורות אליה בכוחות עצמו. השקעה באמצעות חברה מסודרת כמו ספיר ברנובסקי, מאפשרת למשקיע להסתמך על הידע, התבונה והניסיון של המומחים שמעסיקה החברה, מבלי שיהיה עליו להיות בקיא בשוק המקומי. בהנחה שהמשקיע סומך על החברה בה בחר להשקיע, הוא יכול להישען על התכניות העסקיות אותן היא מציגה, על סקירת השוק אותה היא מבצעת ועל אנשי המקצוע שעובדים עימה. 

לסיכום

שוק הנדל"ן מתפתח ללא הרף, מה שהיה נכון לפני עשר או עשרים שנה, אינו בהכרח נכון כעת. זה הזמן להשתחרר מאחיזתם של מיתוסים מיושנים שכבר אינם רלוונטיים, ולבחון בכובד ראש את היתרונות הרבים של השקעה בנדל"ן בחו"ל. אם בעבר עסקאות נדל"ן בחו"ל היו מנת חלקם של בעלי הון ומומחי נדל"ן בלבד, הרי שהיום גם אתה וגם את יכולים להשקיע בנדל"ן בחו"ל מבלי שתהיו עשירים כקורח ומבלי להיות מומחים בסוגיות נדל"ן, תוכניות עסקיות ומיסוי. יש בידכם סכום של כמה עשרות אלפי דולרים ואתם שוקלים היכן להשקיע אותו? פנו למומחים של ספיר ברנובסקי, שיספרו לכם על הפרויקטים העכשוויים של החברה, ויסייעו בידכם לבחור את אפיק ההשקעה הטוב ביותר עבורכם.

שוק הנדל"ן והאפשרויות העומדות בפניכם

שוק הנדל"ן מציע אפיקי השקעה מגוונים למי שמעוניין לתת לכסף לעבוד בשבילו. בעולם הגלובלי והמתוקשר של המאה העשרים ואחת
יכול המשקיע הישראלי לפנות לשווקים ברחבי העולם כמו אירופה וארצות הברית ואינו מחויב לצמצם את השקעותיו לנדל"ן במקום אחד,
או במדינתו בלבד. לפניכם שלושה סוגי השקעות נדלן שכדאי להכיר לפני שאתם מחליטים באיזה אפיק נדל"ן להשקיע את כספכם.

כמה מילים על השקעות נדל"ן

על פי ויקיפדיה, השקעה היא: "העברת סכום כסף (או הון) לגורם אחר, כדי לייצר הכנסה…"

כשמדובר בהשקעת נדל"ן, בפני המשקיע עומדות בגדול שתי אפשרויות מרכזיות:

• רכישת בעלות על נכס פרטי אותו הוא מקווה להשכיר, או להשביח ולמכור.

• רכישת בעלות חלקית על נכס גדול או מספר נכסים, באמצעות השקעה דרך קרן השקעות נדל"ן או קבוצת רכישה.

רכישת נדל"ן באופן עצמאי בחו"ל מחייבת הבנה ושליטה בחוק ובשיטת המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. כמו כן, ברכישה עצמאית של נכס, הפיקוח, הביקורת והתחזוקה השוטפת בנכס הם באחריות המשקיע. אופציה זו מתאימה למי שמתקיימים עבורו שלושה תנאים:

• זמן – יש בידו את הזמן הדרוש להתעסקות השוטפת הנדרשת בנכס.

• ידע – המשקיע מצוי בשוק הנדל"ן מספיק בכדי לבדוק היתכנות וכדאיות של ההשקעה באופן מקצועי.

• פניות – המשקיע יכול לפתור בעיות הדורשות הימצאות פיזית באזור הנכס, או לחלופין, לרכוש שירותים מקומיים שיטפלו בנכס עבורו.

לעומת רכישת נדל"ן פרטית, השקעה בנכס יקר או בקבוצת נכסים, באמצעות קבוצת רכישה או קרן, מאפשרת למשקיע ליהנות מהידע והניסיון של מנהלי הקבוצה. הנהלת הקבוצה משחררת את המשקיע מהצורך לטפל בנכס ובכל הנוגע לו מחד, אך מאידך, משאירה את השליטה בנכס ובנעשה בו מחוץ לידיו של המשקיע. מעבר לכך, השקעה באמצעות קבוצה מאפשרת למשקיע לפזר סיכונים, כך שסכום ההשקעה אינו "מושקע" במלואו בנכס אחד, אלא במספר נכסים. כך, כאשר אחד מהנכסים אינו מניב תשואה מסיבה כלשהי (היעדר דיירים, שיפוץ נרחב וכו'), הנכסים האחרים מפצים על היעדר הכנסה מנכס זה.

סוגי השקעות נדל"ן אפשריות

• השקעה בבית פרטי – למשקיעי נדל"ן חשוב פעמים רבות לדעת שכספם מקבל תמורה ממשית פיזית וקיימת, ורכישת בית פרטי מספקת
את הציפייה הזו. יחד עם זאת, מי שרוכש בית פרטי בארצות הברית צריך לעשות עבודת הכנה מקיפה: לבחון את טיב הנכס, את השכונה בה הוא ממוקם, את המגמות הדמוגרפיות והסוציו-אקונומיות באזור ואת החוק ושיטת המיסוי במדינה בה הנכס נמצא.

כמו כן, הרוכש יצטרך למצוא גורם שיטפל עבורו בבעיות המתעוררות בנוגע לנכס או לדייריו, כיוון שהוא לא יוכל לתת מענה לכל בעיה שתתעורר, מפאת המרחק הגיאוגרפי והפרשי השעות.

• השקעה במולטי פמילי או מולטי של סינגל – נכסי מולטי פמילי (או מקבץ מולטי של בתים בודדים), הם מתחמי מגורים הנמצאים בבעלותו של גורם יחיד או חברה וכוללים מספר רב של נכסים. מתחמי מולטי פמילי נפוצים ומבוקשים בארצות הברית והם כוללים מתקנים ותשתיות המשרתים את הדיירים ותורמים לאיכות חייהם.

במקרה בו ההשקעה נעשתה באמצעות אחוזי בעלות בעסקה (השקעה רבת משתתפים), השקעה בנכס מולטי פמילי, או במקבץ מולטי של סינגל, אינה מעניקה לרוכש בעלות מלאה על הנכס, אלא על חלק יחסי בנכס, שנקבע על פי היחס בין סכום הרכישה הכולל ובין סכום ההשקעה האישי. הנכס נמצא בבעלות חברה, שתפקידה לנהל את העסקה ולטפל בכל נושא נדרש, החל מתחזוקה וכלה בדיירים.

לרכישת נכס מולטי פמילי יתרונות משמעותיים: מכפיל הכוח המיוצר מריבוי המשקיעים מאפשר למשקיע יחיד להיכנס לעסקה גדולה בהשקעת סכום נמוך יחסי.
הודות לגובה ההשקעה הקבוצתית, המשקיע נהנה מתשואה גבוהה יותר ותנאים מועדפים, כולל מינוף בנקאי של ההשקעה.

יתרון משמעותי נוסף הוא שהחברה או הקרן בוחנים לעומק מראש באופן מקצועי את כדאיות הרכישה. כיוון שהמשקיע אינו רוכש את הנכס במלואו, סכום ההשקעה יכול להיות נמוך יחסית והכי חשוב – הנכס מנוהל על ידי החברה שבבעלותה הוא נמצא, כך שהאינטרס של המשקיע הוא גם האינטרס של החברה המנהלת את הנכס.

• השקעה באפיק יזמות –משקיעים המחפשים תשואה גבוהה יותר יכולים לפנות להשקעה בנדל"ן באפיק יזמות. השקעה בנדל"ן יזמי
היא השקעה בפרויקטים עתידיים, כמו רכישת מבנה וביצוע שיפוץ מאסיבי שישדרג את הנכס, או השקעה בפרויקט בנייה עתידי. כאשר פרויקטים אלה מצליחים, הם מניבים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסי נדל"ן פרטיים או נכסי מולטי פמילי. הסיכונים הם רבים, ביניהם: אפשרות שהפרויקט יתקל בקשיים ולא יגיע לסיומו, שהבנייה תתעכב מסיבות מנהליות או מוניציפאליות, שיחולו עיכובים בבנייה בשל תנאי מזג האוויר, שהיזם ייתקל בקשיים פיננסיים, ועוד.

מי שבוחר להשקיע בנדל"ן יזמי צריך להפנים את העובדה שמדובר בפרויקט בעל רמת סיכון גבוהה יחסית – לכן התשואה בפרויקטים אלו
גבוהה יותר, שכן היא אמורה לגלם פיצוי על הסיכון הגבוה. כמו כן, חשוב להבין שעסקת נדל"ן יזמית אינה תזרימית – היא אינה מספקת למשקיע תשואה שוטפת אלא רק בתום הפרויקט, עם מכירת המבנה.

התשואה הגבוהה אמורה לפצות את המשקיע גם על זמן ההמתנה שלו. משקיע בנדל"ן יזמי צריך לקחת מראש בחשבון את העובדה
שיעברו מספר שנים עד שכספו יניב את התשואה המצופה.

סיכום

השקעה בנדל"ן אינה עניין של מה בכך, ובייחוד כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל. לפני שאתם בוחנים את אפיקי ההשקעה שמציע לכם השוק,
הגדירו את מטרות ההשקעה, את הצרכים אותם אמורה ההשקעה לספק, את רמת הסיכון שאתם יכולים להרשות לעצמכם ואת הסכום אותו אתם יכולים להשקיע.

בחרו באפיקי השקעה העונים על צורכיכם מבחינת סכום ההשקעה, מבחינת אופי התשואה, מבחינת ניהול הנכס וכן הלאה. כדי להבטיח
שביצעתם את ההשקעה הנכונה, ניתן להיעזר באיש מקצוע. כאשר ההשקעה אינה מבוצעת ישירות על ידיכם, אלא באמצעות חברה,
קרן או קבוצת רכישה, וודאו שהגוף דרכו מבוצעת ההשקעה הוא בעל רקורד של הצלחות, ופועל בתחום ההשקעה ובאזור הגיאוגרפי
בו ממוקם הנכס מזה מספר שנים.