בחירת יזמי נדלן- הדרך להצלחה

חלק בלתי נפרד מעסקת נדל"ן מוצלחת הוא חבירה ליזם הנכון. מדובר על דבר הכרחי ובלתי נמנע על מנת להפיק את המרב מהשקעת הנדל"ן שלכם.
במרבית הפעמים מתברר למשקיעים שמדובר במשימה לא פשוטה הדורשת מחקר מעמיק ותושייה רבה. חבירה ליזם הנכון יכולה להוביל לשותפות שתתקיים שנים רבות. עם זאת, בחירה ביזם שאינו אמין, מנוסה או מחויב מספיק עלולה להוביל לאכזבה מכך שכספכם לא יניב את התשואה המבוקשת או שתשקיעו בפרויקט שלא יקרום עור וגידים.

דברים שיצרכו מכם אנרגיה וזמן רב. בעקבות פניות רבות של משקיעים קיבצנו עבורכם טיפים לבחירת יזם הנדל"ן הבא שלכם.

מי הוא היזם

דבר ראשון, חשוב להבין מי הוא היזם.

לשם כך עליכם לשאול את השאלות הנכונות:

מי הבעלים של החברה? מה גודל החברה?
כמה שנים היא פועלת בתחום? מי השותפים העסקיים של החברה?

בנוסף, אחת השאלות החשובות ביותר היא מה רמת המחויבות של היזם לעסקאות אותן הוא מקדם? האם היזם משקיע גם הוא בעסקה או שכל ההון מגויס ממשקיעים? (מה שאומר שהיזם לא מסתכן ולא תלוי כלל בהצלחת הפרויקט).

כאשר היזם משקיע גם הוא בעסקה, פירושו של דבר שרמת המחויבות שלו להצלחת הפרויקט גבוהה ושהוא מאמין בסיכויי ההצלחה של הפרויקט, אלו נתונים שעובדים לטובתכם כמשקיעים.

חשוב לבדוק את המוניטין של היזם. חפשו מענה לשאלות כמו: האם בפרויקטים שביצע בעבר מילא היזם את התחייבויותיו? האם קיימות תביעות כנגד היזם?
אילו פרויקטים ביצע היזם בשנים האחרונות והאם הושלמו במועד? האם התעוררו בעיות במהלך הפרויקט וכיצד טיפל בכך היזם? שאלות אלו צריכות לתת לכם את הרקע לפעילות היזם והבנה האם כדאי להתקדם במחקר לגביו.

מצבו הפיננסי של היזם

כדי להבטיח שהפרויקט יתנהל על מי מנוחות מתחילתו ועד סופו, חשוב לוודא שליזם יש גב כלכלי חזק ואיתנות פיננסית שיאפשרו לו להשלים את הפרויקט במועד ולהתמודד עם אירועים בלתי צפויים ותקלות.

בדקו מה דירוג האשראי של היזם, מה היסטוריית התשלומים שלו, מה טיב קשריו עם גורמים פיננסיים המופקדים על אישור ומתן הלוואות, ומה יכולתו לקבל מימון. יזם מנוסה ומקצועי יהיה בעל איתנות פיננסית גבוהה ויגובה על ידי גורמים פיננסיים חזקים שיסייעו בקבלת הלוואות למימון הפרויקט.

ניסיון היזם

חשוב לבדוק מראש איזה ניסיון מקצועי יש ליזם עמו אתם שוקלים לשתף פעולה.

יש לוודא שליזם המנהל את הפרויקט בו אתם בוחרים להשקיע יש ניסיון מוצלח בניהול מספר רב של פרויקטים. ככל שניסיונו של היזם רב יותר, כך גדלים הסיכויים שידע לתת מענה לתקלות ובעיות בלתי צפויות שעלולות לצוץ במעלה הדרך.

לא פחות חשוב לוודא שליזם יש ניסיון בניהול פרויקטים מסוג הפרויקט בו אתם משקיעים. ענף הנדל"ן כולל מגוון תחומים, לכל תחום מאפיינים משלו ואתגרים ייחודיים לו. אתם רוצים שהיזם המנהל את הפרויקט בו אתם משקיעים ידע לתת מענה
לאתגרים ותקלות שיצוצו במהלך ביצוע הפרויקט בדרך הטובה, המהירה והיעילה ביותר. ככל שליזם יש יותר ניסיון בתחום הספציפי של הפרויקט, כך יוכל להיענות לאתגרים במהירות ויעילות רבות יותר. 

תוכנית עסקית ברורה ומפורטת

פרויקט נדל"ן מוצלח מתחיל בתוכנית עסקית מוצלחת, התוכנית העסקית שמציג היזם יכולה לספר לכם רבות על היזם עצמו. פרטי התוכנית מצביעים על בקיאותו, דרך עבודתו ועומק הבנתו של היזם בתחום. מידת הפירוט והירידה לפרטים מצביעה על יכולתו של היזם לתת מענה לנושאים שעלולים לעלות במהלך העבודה על הפרויקט, על היסודיות ועל איכות עבודתו של הקבלן.

מידת הבהירות של התוכנית מעידה על מידת השקיפות והאמינות של היזם, ועל החשיבות שהוא מייחס לאינטרסים ולצרכים של המשקיעים. קחו את הזמן הדרוש לבחון לעומק את התוכנית העסקית.

בחירה נכונה של יזם שתוביל לשותפות מוצלחת ופורייה

השקעות נדל"ן הן אפיק השקעה אטרקטיבי בימים אלו הודות ליציבותן מול אפיקי השקעה אחרים והודות לכך שניתן להצטרף לפרויקטים גדולים בסכומים יחסית קטנים. בשוק פועלים יזמים רבים, חלקם מקצועיים, אמינים ובעלי ניסיון רב, חלקם מתחילים את דרכם ומיעוטם מחפשים דרכים קלות לצבור הון על חשבון משקיעים תמימים.

כדי שלא תשקיעו את כספכם בעסקאות מפוקפקות המקודמות על ידי יזמים לא מקצועיים, או בפרויקטים שסיכויי ההצלחה שלהם קלושים, עקבו אחרי שאלות אלו במחקר למציאת יזם הנדל"ן שלכם והגדילו את סיכוייכם להצלחה בהשקעת הנדל"ן.

להמלצות נוספות ניתן לפנות לחברת ספיר ברנובסקי המתמחה בהשקעות נדל"ן בארצות הברית ובישראל.

השקעה בנדלן- אפיק ההשקעה המשתלם ביותר

אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים בארץ ובעולם הוא השקעה בנדל"ן, בהנחה שההשקעה מבוצעת ומנוהלת היטב. אפיק זה הוכיח עצמו יציב
יחסית לחלופות וניתן לקבוע בביטחון רב, שנרשמות בו עליות מתונות ויציבות לאורך שנים רבות.

טכנולוגיות התקשורת והמידע הקיימות כיום מאפשרות למשקיעים למתוח את יריעת אזורי ההשקעה, ולהשקיע בנדל"ן במדינות זרות.

האם עדיף לבצע השקעות נדלן בישראל, או בחו"ל? כדי שתוכלו לבצע את הבחירה הנכונה, לפניכם רשימת יתרונות וחסרונות של השקעות בנדלן בחול
כמו גם השקעות נדלן בארץ.

השקעות נדלן בארץ- השקעות נדלן בישראל

מחירי הנדל"ן בישראל היום גבוהים מאוד, מה שמהווה מכשול עבור חלק מהמשקיעים הפרטיים, המתקשים לגייס את ההון הגבוה הנדרש להשקעה.
אמנם בשנת 2020 חלה ירידה במכירת הדירות בישראל, הנובעת בין השאר מאי הוודאות הפיננסית אליה נקלעו רוכשים פוטנציאליים רבים
בעקבות משבר הקורונה, אך ניתן לקבוע כי ירידה זו במכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים. בפועל נוצר מצב בו כל המדינה נכנסה לסדרה של סגרים,
בעלי נכסים לא ידעו מה צופן העתיד ועל כן בחרו להמשיך להחזיק בנכסים, במקום למכור אותם.

לעומתם, רוכשים הגיבו לחוסר הוודאות התעסוקתית והכלכלית במשק בביטול עסקאות, או בהחלטה שכרגע הזמן לא מאפשר רכישת נכסים.
כתוצאה משתי מגמות אלו, תנועת השוק נעצרה וקפאה במקומה. הירידה בכמות המכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים, מהסיבה הפשוטה: בית למגורים הוא מוצר בסיסי ורבים הבינו שזה הדבר הוודאי ביותר שניתן כרגע לסמוך עליו.

עם סיומה של תכנית מחיר למשתכן
וסופה הצפוי של תכנית תמ"א 38 ב – 2022, היצע הדירות צפוי לרדת, בעוד שהביקוש צפוי להמשיך ולעלות, מה שסביר לוודאי
יוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור.

כל היתרונות של השקעות בנדלן בארץ:

• משקיע פרטי הרוכש נכס בישראל יכול לנהל את הנכס בעצמו, מקרוב.

• שווי נכסי נדל"ן בישראל נמצא בעלייה יציבה יחסית למדינות העולם, גורם חיובי עבור משקיע המתכנן לרכוש נכס היום וליהנות מעליית ערכו בעתיד.

• השקעות נדלן בארץ כוללות בירוקרטיה ושיטות מיסוי מקומיות ומוכרות.

• אפשרות למינוף ההשקעה באמצעות בנקים מקומיים.

חסרונות של השקעות בנדלן בישראל:

• מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, משקיע המעוניין לרכוש נכס נדרש לסכומי כסף גבוהים.

• בביצוע השקעות נדלן בארץ יש פחות אפשרויות לפיזור סיכונים.

• התשואה הצפויה של השקעות נדלן בארץ נמוכה יותר מהתשואה הצפויה מהשקעת נדלן בחול.

• מיעוט אפיקי השקעה אפשריים, מה שמקשה על התאמה אישית של אופי ההשקעה למטרות, ליכולות ולצרכים של המשקיע.

השקעת נדלן בחול, ובפרט בארה"ב

תהליכים כלכליים ומדיניים במדינות זרות יוצרים תנאים והזדמנויות אטרקטיביים להשקעות נדלן. בארץ פועלות מגוון חברות המאתרות הזדמנויות
אזורי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה גבוה במדינות העולם ומשווקות אותם כנדלן להשקעה למשקיע הישראלי, במידה והמשקיע אינו מעוניין או מסוגל לאתר
או לנהל עסקאות אלו בעצמו.

בארצות הברית קיים מגוון רחב של אפיקי השקעה בנדל"ן, בעלי מאפיינים שונים. ריבוי האפשרויות מאפשר למשקיע לבחור את ההשקעה המתאימה עבורו, לאחר שנבדקה ונבחנה על ידי בעלי מקצוע שתפקידם לאתר את העסקאות האטרקטיביות ביותר, הצפויות להניב את התשואה הרצויה למשקיע.
משקיע ישראלי בנדל"ן בארצות הברית יכול לבחור באפיק ההשקעה הנכון לו ביותר, שיענה על צורכי ההשקעה כפי שהוגדרו על ידו.

השקעות נדל"ן בחו"ל כוללות מגוון רחב של אפיקים ומאפיינים, הבולטים מביניהם:

• השקעת נדל"ן יזמית – לרוב נדלן להשקעה קצר מועד, שהסיכון בו גבוה יותר, אך התשואה מגלמת פיצוי על הסיכון.

• השקעת נדל"ן כחלק מקבוצת משקיעים, המאפשרת הגדלה משמעותית של ההון הראשוני.

• השקעת נדל"ן פרטית – לרוב נדלן להשקעה פרטית מתאפיין ביציבות וסולידיות.

יתרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• מגוון רחב של אפיקי נדלן להשקעה אפשריים.

• אפשרות להשקיע סכום נמוך יחסית לסכום הנדרש להשקעה בישראל.

• תשואה צפויה גבוהה יחסית לנדל"ן בישראל.

• אפשרות רחבה לפיזור השקעות.

• החברה המנהלת את הפרויקט מטפלת בכל עניין והמשקיע נהנה משקט נפשי.

• השקעה דרך קרן או חברת השקעות אמינה ומקצועית משחררת את המשקיע מבירוקרטיה, מחיפוש אחר נכס אטרקטיבי ומהתמודדות       עם מערכות המיסוי.

חסרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• הטיפול השוטף בנכס אינו בשליטתו של המשקיע.

• כשמדובר בנכס מולטי פמילי, או בפרויקט גדול, הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע – המשקיע בעל אחוזי החזקה בחברה.

• בחירה בחברה או קרן לא אמינות עלולה לגרום למשקיע הפסדים.

לסיכום

גם בשנת 2021, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי, בתנאי שהמשקיע יודע כיצד לאפיין את ההשקעה הדרושה לו.
מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בישראל צריך להשקיע סכומי כסף גבוהים יחסית להשקעה בחו"ל, וצפוי לקבל מהשקעתו תשואה נמוכה יחסית לחלופות.
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בארצות הברית, הכלכלה היציבה בעולם, מספק מגוון אפשרויות להשקעה בסכומים משתנים, מתוכן יכול
המשקיע הישראלי לבחור את האפשרות המתאימה לו ביותר.

ברכישת נדל"ן בארץ, על המשקיע הישראלי לבדוק את הנכס בעצמו, ולטפל בכל ענייניו, בעוד שברכישת נדלן בחול, על פי רוב הטיפול בבירוקרטיה
ובנכס ייעשה על ידי חברה המתמחה בתחום. כדי לבחור את ההשקעה המתאימה לכם ביותר, שאלו את עצמכם מה הן המטרות והצרכים
של משק הבית שלכם, ומה אתם מוכנים לעשות על מנת להשיג מטרות אלה.

עדיין מחפשים נדלן להשקעה מניבה? מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לאשר את מסקנותיכם, וחשוב לזכור שהשקעה נבונה היא השקעה המתפרשת על מספר סקטורים,
אזורים גיאוגרפיים ומטבעות, ובכך מייצרת פיזור סיכונים.

השקעות נדלן בחול – השקעות נבונות?

השקעות נדלן בחול הפכו להשקעות מבוקשות בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בארץ כבר עמוס לעייפה, לכן הגיוני שישראלים רבים יבחרו להשקיע את כספם בחו"ל. במחיר של 70 אלף דולר ניתן לרכוש בית של שלושה חדרים
עם מרתף וגינה. במחיר הזה בארץ אפשר למצוא אולי דירה בערד, בשכונה פחות נחשבת יש לציין. שכר הדירה הממוצע שניתן לבקש על בית כזה בארה"ב הוא אלף דולר, כך שניתן לראות כי מדובר בתשואה יפה
ובהשקעה בטוחה יחסית.

נדלן בחו"ל – היכן כדאי להשקיע?

נדלן בחו"ל הפך כאמור לאחת ההשקעות המניבות והבטוחות ביותר לאחרונה. כאשר מדברים על השקעות נדלן בחול אנחנו מתכוונים לדוגמה לעובדה שמחיר של דירת 2 חדרים מוזנחת במרכז תל אביב שווה כ- 2 מיליון דולר,
אפשר לגמרי להבין את המשקיעים שברחו לחו"ל. רוב ההשקעות בתחום הנדל"ן מתבצעות באירופה או בארה"ב. לא ניתן לקבוע איזו מההשקעות כדאית יותר, היות וכל מקרה יש לבחון לגופו. לרוב בתים בארה"ב זולים
יותר מאשר באירופה, בין היתר בגלל שבארה"ב יש יותר נכסים, ולכן מחיר הנדל"ן שם לא זינק כלפי מעלה כמו ברוב העולם. כמו כן יש לקחת בחשבון את המשבר הכלכלי העולמי.

ארה"ב יצאה לפני מספר שנים ממשבר קשה, שהותיר מאחוריו אנשים רבים בהפסדים כספים משמעותיים. אך למזלנו, שוק הנדל"ן לא הושפע קשות מהמשבר כך שמי שהשקיע בנדל"ן המקומי לא הפסיד הרבה.
לעומת זאת, מי שהשקיע בנכסים במדינות מזרח אירופה, מצא את ההשקעה שלו יורדת לטמיון לנוכח המשבר הכלכלי הכבד. בסופו של דבר לא ניתן לחזות מראש איזו השקעה תניב את הרווח המשמעותי יותר.
הדבר תלוי גם במטרות שלכם ובסיכון שתהיו מוכנים לקחת. כל מדינה מתמודדת שונה עם משקיעים זרים, יש כאלו שרואות בכך דבר חיובי ולכן מקלות על המיסוי ומעודדות השקעות בתחומה. מדינות אחרות, לא מעודדות
משקיעי נדלן זרים ולפיכך דורשות תשלומי מס גבוהים. לכן לא ניתן להכליל, אלא צריך לבדוק כל נכס בפני עצמו, בטרם מבצעים השקעות נדלן בחול.

לסיכום, השקעות נדלן בחול יכולות להתברר כהשקעה חכמה ומניבה. אך הבחירה של ההשקעה המתאימה לכם דורשת זמן ומאמץ, לכן אם אתם לא בטוחים כדאי לפנות לאנשי מקצוע לצורך ייעוץ וסיוע.

במהלך השנים האחרונות, הפך שוק הנדל"ן בארצות הברית לאפיק השקעה מבוקש עבור ישראלים המעוניינים להגדיל את הונם העצמי.
צירוף הנסיבות של שוק נדל"ן תוסס ושער דולר נמוך הופך את ההשקעה בנדל"ן בארצות הברית לאפיק אטרקטיבי היום יותר מתמיד,
המציג סיכויים להשקעה מוצלחת ותשואה נאה. יחד עם זאת, למרות הרושם שנוצר כאילו השקעת נדל"ן היא השקעה בטוחה, בכל השקעה
קיים אלמנט של סיכון ומי שמשקיעים בשוק הנדל"ן בארצות הברית חשופים גם הם לסיכונים.

ריחוק גיאוגרפי

סיכון – ישראלי המשקיע בנדל"ן הממוקם מעבר לים, מסתכן בכך שלא ידע לאתר את הנכס המתאים, כיוון שאינו מכיר את השוק המקומי.
סיכון נוסף הוא שמשקיע פרטי היושב בישראל, לא יוכל לטפל בבעיות שיצוצו בנכס לאורך הדרך, ביניהן בעיות של איתור שוכרים,
פינוי דיירים שאין בידם לשלם את שכר הדירה, או דיירים בעייתיים. כמו כן, תחזוקת הנכס השוטפת וטיפול בנזקים ובלאי דורשים
נוכחות פיזית בשטח.

סיכוי – כדי לפתור את בעיית ניהול הנכס מרחוק, משקיע פרטי יכול להתקשר עם גורם מקומי אמין ומקצועי, שינהל עבורו את הנכס ויטפל בכל נושא שיידרש.
כמו כן, ניתן מראש להשקיע בנכסים המנוהלים על ידי חברת השקעות אמינה ומקצועית בעלת נציגות באזור הנכס.

הפרשי שערים

סיכון – שינויים בהפרשי שערי מטבע מייצרים מצד אחד סיכוי לרווח, ומצד שני סיכון להפסד. כשמשקיעים בנדל"ן בחו"ל, חשוב לבדוק היטב
את נתוני השוק והמגמות בכלכלה המקומית לפני הרכישה ויש לזכור שרכישת נדל"ן רק על סמך פערי השערים, עלולה להביא להפסד.
השקעה בנדל"ן במדינה שכלכלתה אינה יציבה רק משום שפער שערי המטבעות הוא לטובת השקל ברגע נתון, היא טעות שיכולה לגרום
למשקיע הפסדים כבדים, עקב תנודתיות ערך המטבע.

סיכוי – כלכלת ארצות הברית נחשבת לכלכלה הגדולה בעולם, וככזאת היא נחשבת יציבה יחסית. למרות הטלטלות הפוליטיות, סוגיית האפליה הגזעית
ומחלת הקורונה שזעזעו את ארצות הברית בשנה החולפת, הסברה הרווחת היא שארץ האפשרויות הבלתי מוגבלות תצא מהמשברים
כשכלכלתה מחוזקת ויציבה.

תנאים מבטיחים להשקעה

סיכון – ארצות הברית משתרעת על שטח עצום ובכל אחת ממדינותיה קיימים תנאי שוק שונים. באותה מדינה ניתן לאתר נכסים מבטיחים במקום אחד,
ונכסים שלמשקיע נבון כדאי להתרחק מהם במקום אחר. כדי שהשקעת נדל"ן תהיה משתלמת, יש צורך להכיר היטב את השוק המקומי,
את מצב הנכס עצמו, את המגמות הדמוגרפיות והכלכליות באזור בו ממוקם הנכס, ואת מצב שוק הנדל"ן באזור. רכישת נכס זול באזור
בו קיימת הגירה שלילית ובריחה של אוכלוסייה איכותית, או רכישת נכס זול במצב גרוע, יגרמו להוצאות מיותרות והפסדים.

סיכוי – הודות לצירוף נסיבות שיצר מצב של שוק נדל"ן לוהט בארה"ב, משקיע נבון יכול לרכוש באזורים נבחרים בארצות הברית
נכסים זולים להשבחה או להשכרה וליהנות מרווח ותשואה גבוהים ממה שניתן לצפות לו בשוק הנדל"ן הישראלי. משקיע פרטי שאינו מכיר
את שוק הנדל"ן האמריקאי על בוריו, יכול לבחור אם לבצע מחקר עצמאי מקיף ומעמיק של תנאי הנכס ומיקומו, ובין השקעה באמצעות
חברת המתמחה בהשקעות נדל"ן בשוק האמריקאי.

מיסוי מקומי וניהול הנכס

סיכון – כשמשקיעים בנדל"ן במדינה זרה יש להכיר את החוק והמיסוי המקומיים, לקחת אותם בחשבון, ולפעול בהתאם. מי שלא מצוי
בסוגיות המיסוי יכול למצוא עצמו משלם מיסים מיותרים גם בארץ וגם בארצות הברית, ובנוסף, חשוב לזכור שתידרשו לשלם מיסים וארנונה
גם אם הנכס עומד ריק. כמו כן, יש לקחת בחשבון מראש הוצאות שתידרשו לשלם לגורם מקומי כדי שיטפל בניהול השוטף של הנכס.

סיכוי – הפיתרון הפשוט והנוח ביותר לבעיית המיסוי והניהול השוטף של הנכס, הוא ביצוע ההשקעה באמצעות חברת השקעות שתנהל עבורכם
את הנכס מאלף ועד תיו. במקרה של משקיע פרטי המבצע את ההשקעה באופן עצמאי, יש להתייעץ ברואה חשבון ויועץ מס המתמחים
בהשקעות נדל"ן בחו"ל טרם ביצוע העסקה.

אסונות טבע ואירועים בלתי צפויים

סיכון – תארו לעצמכם שרכשתם נכס, שיפצתם אותו והכנתם אותו למגורים, אולי אפילו מצאתם דיירים והם כבר מתגוררים בבית,
ולפתע פורצת שריפה המכלה את השכונה, סופת הוריקן מכה באזור ובעקבותיה שיטפון וכן הלאה. במקרים כגון אלו, כל השקעתכם
עשויה לרדת לטמיון.

סיכוי – כדי להימנע מהפסד כבד בעקבות אסון טבע או אירוע בלתי צפוי אחר, חשוב לבטח היטב את הנכס, ולהתייעץ לשם כך במומחה
לביטוח נדל"ן בארצות הברית.

לסיכום

תנאי שוק הנדל"ן בארצות הברית מייצרים כיום הזדמנויות להשקעות בעלות סיכויים לתשואה גבוהה בהרבה מהתשואה לה ניתן לצפות
מהשקעה בנדל"ן בישראל. השקעה בנדל"ן בארצות הברית מחייבת הבנה והכרה מעמיקה של השוק המקומי, כדי להימנע מהפסדים.
משקיע מנוסה המכיר את תנאי שוק הנדל"ן ושיטות המיסוי בארה"ב ואינו נרתע מביצוע מחקר מעמיק לגבי הנכס בו הוא מעוניין להשקיע,
יוכל לאתר את הנכס המתאים עבורו. עבור משקיע פרטי שאינו עוסק בנדל"ן באופן מקצועי, ואינו יכול לפנות משאבים לצורך מחקר מדוקדק,
השקעה באמצעות חברת השקעות המתמחה בשוק הנדל"ן האמריקאי מפחיתה את הסיכונים מהם ניתן להימנע, ומגדילה את הסיכויים
להשקעה משתלמת ונושאת רווח.

מיהו משקיע כשיר

בישראל ובעולם נהוג להבחין בין שני סוגים של משקיעים:

משקיע כשיר ומשקיע שאינו כשיר.

הבחנה זו היא בעלת משקל משמעותי בתחום ההשקעות והבנת המושג או ההבחנה היא קריטית גם עבור מי שאינו נופל תחת הקטגוריה של משקיע כשיר.

במאמר קצר זה, נגדיר מיהו משקיע כשיר, נתאר את מאפייניו הכלליים ונצביע על מה שניתן ללמוד מעצם ההבחנה.

משקיע כשיר בישראל – ההגדרה

בישראל, משקיע כשיר מוגדר בחוק ניירות ערך הישראלי. ייעוד זה שמור בדרך כלל לאנשים או גופים בעלי שווי נקי גבוה, הכנסה משמעותית או ידע נרחב בהשקעות. קריטריונים אלה מאפשרים להם חשיפה לעסקאות והשקעות מתוחכמות יותר ובעלות פוטנציאל סיכון גבוה יותר מאשר המשקיע הממוצע.

הדרישות הספציפיות כדי להיחשב משקיע כשיר בישראל כוללות ספים פיננסיים כמו שווי נקי העולה על סכום מסוים (לפחות 8.1 מיליון שקל) או בעל הכנסה שנתית גבוהה באופן עקבי (1.2 מיליון שקל בשנה, או 1.8 מיליון שקל בשנה להכנסה משפחתית) או שילוב בין השניים. בנוסף, גופים כגון בנקים, חברות ביטוח וחברות השקעות יכולים גם הם להיות מסווגים כמשקיעים כשירים.

משקיע כשיר או משקיע מן השורה – נקודת המבט של הרגולטור

הרציונל שבבסיס ההבחנה בין משקיע כשיר למשקיע שאינו כשיר הוא הצורך של הרגולטור להגן על ציבור המשקיעים. הנחת העבודה היא כי משקיעים כשירים הינם בעלי רמת אוריינות פיננסית גבוהה ובעלי סיבולת סיכון גבוהה. משקיעים מן השורה, להבדיל, נדרשים להגנה של הרגולטור בדמות תהליכי בקרה, תקנות ומגבלות שונות החלות על גופי ההשקעות ושיווקן לקהל המשקיעים.

ההבחנה בין שני סוגי המשקיעים גם מסווגת את ההשקעות עצמן לכאלו שמתאימות למשקיעים כשירים, למשקיעים מן השורה או לשניהם. במלים אחרות, מדובר בהבחנה בין השקעות מורכבות ומוסדרות פחות לבין השקעות מפוקחות וברמת סיכון, לכאורה, פחותה. בהתאם לכך, השקעות המוצעות באופן בלעדי למשקיעים כשירים נתקלות לעתים קרובות בפחות מכשולים רגולטוריים ודרישות גילוי בהשוואה לאלה המוצעים לציבור הרחב. הדרישות הרגולטוריות הפחותות, במקרים רבים, הופכת את גיוס ההון ליעיל ומשתלם יותר עבור החברות השונות.

האם משקיע כשיר הוא באמת משקיע מתוחכם?

כאמור, הרגולטור קושר בין הון גדול לבין יכולת ספיגת זעזועים והבנה פיננסית גבוהה, אך האם הון משמעותי הוא ערובה לידע פיננסי וסיבולת סיכון גבוהה? האם מוצר השקעה או עסקה המיועדת למשקיעים כשירים איננה רלוונטית למשקיעים שאינם כשירים?

התשובות לשאלות אלה, שלא תחת קורת הגג של החוק, אלא תחת פרשנות מרחיבה, מצביעות על מה שניתן ללמוד מעצם ההבחנה בין סוגי המשקיעים. ישנם משקיעים מן השורה בעלי ידע מעמיק ביותר ולעומתם משקיעים כשירים עם הבנה פיננסית נמוכה יחסית.

ההבחנה החוקית בין השניים מדגישה את הערך הרב בחיזוק המודעות לסיכון ובביצוע תהליכי ניהול סיכונים המאפשרים לכל משקיע לדעת אם השקעה מסוימת מתאימה לפרופיל הסיכון שלו. כמו כן, מודגשת החשיבות בלמידה של מתודולוגיות השקעה מתקדמות, או ניתוח מוצרי השקעה מורכבים. אלה עשויות להגביר את הידע והאוריינות הפיננסית של כל משקיע ולקדם את הצמיחה האישית והכלכלית שלו.

ולמה אחנו מספרים לכם את כל זה?

כדי שלא להגביל באופן מלא את האפשרות של משקיעים מן השורה להיחשף להשקעות מתוחכמות יותר, קבע הרגולטור את האפשרות לשווק השקעות במגבלות רגולטוריות פחותות (ללא תשקיף שמבוקר על ידי הרשות לניירות ערך) לעד 35 משקיעים שאינם כשירים.

ההשקעות שאנו משווקים ומנהלים מתאימות גם למשקיעים כשירים וגם למשקיעים רגילים. אנו מבצעים ניהול סיכונים מעמיק ומחקר מקדים לפני שאנו ניגשים לחתום על כל עסקה. הפרויקטים בתחום ה-Senior Living הם דוגמה לכך. ניתן להשקיע ביחידת השקעה קטנה יחסית המתאימה בדרך כלל למשקיעים מן השורה, אך גם ניתן לרכוש מספר יחידות השקעה המתאימות לרוב לצרכים של משקיעים כשירים.

השורה תחתונה – ידע הוא כוח

הבידול של משקיעים כשירים מונע בעיקר על ידי הצורך לאזן בין זמינותן של הזדמנויות השקעה מתוחכמות לבין ההגנה על המשקיע הממוצע. היא נשענת על ההנחה כי אנשים או גופים בעלי משאבים כספיים, ידע וניסיון גדולים יותר מצוידים טוב יותר להבין ולנהל את הסיכונים הכרוכים בכלי השקעה מורכבים.

בעוד קטגוריה זו שמורה לפלח קטן של משקיעים בשוק, הבנת הדינמיקה שלה מועילה לכל המשקיעים. הבנה של הסביבה הפיננסית היא כלי משמעותי בניווט בעולם ההשקעות. זו הסיבה שאנו משקיעים רבות בהנגשת המידע ולימוד המושגים והכלים בעולם השקעות בכלל והנדל"ן בפרט. ידע הוא כוח, ובעולם ההשקעות הוא מאפשר פעמים רבות להבחין בין עסקה טובה לבין עסקה לא טובה, לא משנה אם אתה משקיע כשיר או משקיע מן השורה.

השקעות נדל"ן בארה"ב לפי מודל מולטי של סינגל / Land Contract

חברת ספיר ברנובסקי הייתה הראשונה בישראל שהצליחה לזהות את הפוטנציאל הטמון בהשקעה במקבצי בתים פרטיים שאינם מצויים במתחם אחד, אך בעלי אותם מאפיינים גאוגרפיים, סקטוריאליים ודמוגרפיים.

על מנת לענות על הצורך הגדל בתחום, השקנו אפיק השקעה במקבצי בתים פרטיים המאפשר למשקיע ליהנות מיתרונות ההשקעה בבתים פרטיים, בניהול ושותפות כבמולטי פמילי או מגורים רב-משפחתיים (מולטי של סינגל) – צורת מגורים שבה יחידות הדיור נפרדות זו מזו ושוכנות בבניין אחד (או מספר בניינים) בגבולותיו של מתחם אחד.

נכסי סינגל פמילי (Single Family) הינם בתים פרטיים אשר מיועדים למגורים של משפחה אחת. בארה"ב, שוק הבתים הפרטיים מכהן בתור הקטליזטור של שוק הנדל"ן כולו. קיימים עשרות מיליוני בתים פרטיים בארה"ב וקרוב לחצי מהם מוצעים להשכרה (Single Family Rentals) בשוק החופשי.

השקעות מולטי של סינגל 

הודות ל 20 שנות ניסיון בשוק ההון והנדל"ן הצליח מנכ״ל החברה, גולן ספיר, לשדרג ולהביא עמו לישראל את מודל ההשקעה "מולטי של סינגל" – מודל הנשען על מנגנון למינוף פוטנציאל הרווחים שבהשקעה לצד פיזור וצמצום הסיכון. או במילים אחרות: מודל המעניק לכם את כל היתרונות בבתים פרטיים בדיוק כבמולטי פמילי. 

היתרון הגדול בהשקעה לפי מודל מולטי של סינגל (באסטרטגיית השקעות במולטי פמילי) הוא פיזור הסיכון. מכיוון שבהשקעה כזו רוכשים קבוצה של בתים, לא כל "הביצים נמצאות בסלסלה אחת" (או בנכס אחד במקרה הזה). לכן, במידה וקורה משהו לאחד הנכסים (דייר עוזב, פיצוץ צינור ביוב, נדרש שיפוץ מאסיבי וכו') נמנעת פגיעה בהשקעה כולה ותזרים המזומנים נשאר גבוה ועקבי.  

השקעת נדל"ן בארה"ב במודל מולטי של סינגל זוהי הזדמנות פורצת דרך עבור משקיעי נדל"ן מכל קצוות ההון העצמי. ואנו בספיר-ברנובסקי מעניקים לכם שלל הזדמנויות להשקעות נדל"ן בארה"ב ע"פי מודל זה.

השקעות לנד-קונטרקט (Land Contract)

חלק מהבתים המיועדים להשקעה במסגרת הסכם Land Contract ("חוזה קרקע") – הסכם משפטי שבו החברה מממנת עבור המשקיע את רכישת הנכס. Land Contract דומה במקצת למשכנתא, אך בבסיס המודל, במקום להלוות כסף מהבנק לרכישת נדל"ן – משלם המשקיע תשלומים לחברה עד השלמת מחיר רכישת הנכס במלואו. בחוזה זה המוכר מספק לקונה אופציה לרכוש את הנכס במועד עתידי ובמחיר ידוע מראש.

תחת הסכם Land Contract, מחזיק המוכר במלוא זכויות הבעלות בטאבו והוא מתיר לקונה את זכויות השימוש בנכס. הכסף עבור רכישת הנכס משולם לרוב בתשלומים תקופתיים, וכאשר מחיר הנכס שולם במלואו (כולל הריבית) מחוייב המוכר להעביר את הבעלות החוקית על הנכס לקונה. תשלומי הריבית הינם תשלומי הלוואת בלון רגילה. הרוכש משלם את הריבית עד למועד שבו נקבע כי עליו לשלם את מחיר הבית.

הסיבה העיקרית לשימוש ב- Land Contract בארה"ב היא לייצר מימון לטווח קצר למוכר הנכס. ובאקלים הנדל"ני הנוכחי מדובר במודל השקעה שמרני ובטוח יותר עבורכם, לבטח בתקופה זו כאשר האינפלציה פוקדת את ארה"ב (ולמעשה גם מציבה את הנדל"ן כמגן אינפלציוני). לאורך השנים האחרונות הפעלנו בהצלחת יתר את מודל לנד קונטרקט בשלל פרויקטים שונים להשקעות נדל"ן בארה"ב, וכך מימשנו עשרות רבות של נכסים אשר הניבו תשואות מרשימות עבור משקיעי ספיר-ברנובסקי. 

בחינה מדוקדקת וקפדנית של הנכס

בעת יצירת פורטפוליו בוחנת החברה כל בית בפני עצמו במטרה לוודא שהוא אכן עומד בקריטריונים הנדרשים למקבץ. החברה מבצעת הערכת שווי לכל בית בנפרד ומגייסת הון ממשקיעים בהתאם למגבלת חוק הרשות לניירות ערך באשר לניצעים. יתרה מכך, החברה אף משקיעה בעצמה חלק מהכספים בעסקה. הצגת העסקה של השקעות במולטי פמילי בפני משקיעים מתבצעת בשקיפות מלאה ובשיתוף נאמן חיצוני אשר אחראי על ניהול הכספים ובחינת העסקה. כספי המשקיעים עוברים לחשבון נאמנות, ורק בסיום הגיוס מועברים לחשבון חברת הטייטל.

מרגע העברת הנכסים בטייטל מתחילה החברה להשביח את הנכסים, משדרגת שוכרים ומעלה שכ"ד על פי התוכנית העסקית. על כל אלו אמונה חברת הניהול Garner Properties & Management. במקביל לכך, פונה החברה לבנק לצורך קבלת מימון לפרוייקט. גארנר מנהלת את הנכסים, מפיקה דו"חות רבעוניים למשקיעים ומחלקת את רווחי ההשקעה. בתום תקופת ההחזקה, מביאה החברה את הפורטפוליו למימוש באמצעות אחד המודלים שלה ומחלקת את רווחי המכירה למשקיעים – עם קדימות על פניה. 

תהליך ביצוע השקעה במולטי של סינגל מולטי פמילי מרכישה לאקזיט