השקעה בנדלן- אפיק ההשקעה המשתלם ביותר

אחד מאפיקי ההשקעה המשתלמים בארץ ובעולם הוא השקעה בנדל"ן, בהנחה שההשקעה מבוצעת ומנוהלת היטב. אפיק זה הוכיח עצמו יציב יחסית לחלופות וניתן לקבוע בביטחון רב, שנרשמות בו עליות מתונות ויציבות לאורך שנים רבות.

טכנולוגיות התקשורת והמידע הקיימות כיום מאפשרות למשקיעים למתוח את יריעת אזורי ההשקעה, ולהשקיע בנדל"ן במדינות זרות.

האם עדיף לבצע השקעות נדלן בישראל, או בחו"ל? כדי שתוכלו לבצע את הבחירה הנכונה, לפניכם רשימת יתרונות וחסרונות של השקעות בנדל"ן בחו"ל כמו גם השקעות נדלן בארץ.

השקעות נדלן בארץ- השקעות נדלן בישראל

מחירי הנדל"ן בישראל היום גבוהים מאוד, מה שמהווה מכשול עבור חלק מהמשקיעים הפרטיים, המתקשים לגייס את ההון הגבוה הנדרש להשקעה.
אמנם בשנת 2020 חלה ירידה במכירת הדירות בישראל, הנובעת בין השאר מאי הוודאות הפיננסית אליה נקלעו רוכשים פוטנציאליים רבים
בעקבות משבר הקורונה, אך ניתן לקבוע כי ירידה זו במכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים. בפועל נוצר מצב בו כל המדינה נכנסה לסדרה של סגרים,
בעלי נכסים לא ידעו מה צופן העתיד ועל כן בחרו להמשיך להחזיק בנכסים, במקום למכור אותם.

לעומתם, רוכשים הגיבו לחוסר הוודאות התעסוקתית והכלכלית במשק בביטול עסקאות, או בהחלטה שכרגע הזמן לא מאפשר רכישת נכסים.
כתוצאה משתי מגמות אלו, תנועת השוק נעצרה וקפאה במקומה. הירידה בכמות המכירות לא גרמה לירידה במחירי הנכסים, מהסיבה הפשוטה: בית למגורים הוא מוצר בסיסי ורבים הבינו שזה הדבר הוודאי ביותר שניתן כרגע לסמוך עליו.

עם סיומה של תכנית מחיר למשתכן
וסופה הצפוי של תכנית תמ"א 38 ב – 2022, היצע הדירות צפוי לרדת, בעוד שהביקוש צפוי להמשיך ולעלות, מה שסביר לוודאי
יוביל לעלייה נוספת במחירי הדיור.

כל היתרונות של השקעות בנדלן בארץ:

• משקיע פרטי הרוכש נכס בישראל יכול לנהל את הנכס בעצמו, מקרוב.

• שווי נכסי נדל"ן בישראל נמצא בעלייה יציבה יחסית למדינות העולם, גורם חיובי עבור משקיע המתכנן לרכוש נכס היום וליהנות מעליית ערכו בעתיד.

• השקעות נדלן בארץ כוללות בירוקרטיה ושיטות מיסוי מקומיות ומוכרות.

• אפשרות למינוף ההשקעה באמצעות בנקים מקומיים.

חסרונות של השקעות בנדלן בישראל:

• מחירי הנדל"ן בישראל גבוהים מאוד, משקיע המעוניין לרכוש נכס נדרש לסכומי כסף גבוהים.

• בביצוע השקעות נדלן בארץ יש פחות אפשרויות לפיזור סיכונים.

• התשואה הצפויה של השקעות נדלן בארץ נמוכה יותר מהתשואה הצפויה מהשקעת נדלן בחול.

• מיעוט אפיקי השקעה אפשריים, מה שמקשה על התאמה אישית של אופי ההשקעה למטרות, ליכולות ולצרכים של המשקיע.

השקעת נדלן בחול, ובפרט בארה"ב

תהליכים כלכליים ומדיניים במדינות זרות יוצרים תנאים והזדמנויות אטרקטיביים להשקעות נדלן. בארץ פועלות מגוון חברות המאתרות הזדמנויות
אזורי השקעה בעלי פוטנציאל תשואה גבוה במדינות העולם ומשווקות אותם כנדלן להשקעה למשקיע הישראלי, במידה והמשקיע אינו מעוניין או מסוגל לאתר
או לנהל עסקאות אלו בעצמו.

בארצות הברית קיים מגוון רחב של אפיקי השקעה בנדל"ן, בעלי מאפיינים שונים. ריבוי האפשרויות מאפשר למשקיע לבחור את ההשקעה המתאימה עבורו, לאחר שנבדקה ונבחנה על ידי בעלי מקצוע שתפקידם לאתר את העסקאות האטרקטיביות ביותר, הצפויות להניב את התשואה הרצויה למשקיע.
משקיע ישראלי בנדל"ן בארצות הברית יכול לבחור באפיק ההשקעה הנכון לו ביותר, שיענה על צורכי ההשקעה כפי שהוגדרו על ידו.

השקעות נדל"ן בחו"ל כוללות מגוון רחב של אפיקים ומאפיינים, הבולטים מביניהם:

• השקעת נדל"ן יזמית – לרוב נדלן להשקעה קצר מועד, שהסיכון בו גבוה יותר, אך התשואה מגלמת פיצוי על הסיכון.

• השקעת נדל"ן כחלק מקבוצת משקיעים, המאפשרת הגדלה משמעותית של ההון הראשוני.

• השקעת נדל"ן פרטית – לרוב נדלן להשקעה פרטית מתאפיין ביציבות וסולידיות.

יתרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• מגוון רחב של אפיקי נדלן להשקעה אפשריים.

• אפשרות להשקיע סכום נמוך יחסית לסכום הנדרש להשקעה בישראל.

• תשואה צפויה גבוהה יחסית לנדל"ן בישראל.

• אפשרות רחבה לפיזור השקעות.

• החברה המנהלת את הפרויקט מטפלת בכל עניין והמשקיע נהנה משקט נפשי.

• השקעה דרך קרן או חברת השקעות אמינה ומקצועית משחררת את המשקיע מבירוקרטיה, מחיפוש אחר נכס אטרקטיבי ומהתמודדות עם מערכות המיסוי.

חסרונות השקעה בנדל"ן בארצות הברית:

• הטיפול השוטף בנכס אינו בשליטתו של המשקיע.

• כשמדובר בנכס מולטי פמילי, או בפרויקט גדול, הנכס אינו בבעלותו הישירה של המשקיע – המשקיע בעל אחוזי החזקה בחברה.

• בחירה בחברה או קרן לא אמינות עלולה לגרום למשקיע הפסדים.

לסיכום

גם בשנת 2021, השקעה בנדל"ן ממשיכה להיות אפיק השקעה אטרקטיבי, בתנאי שהמשקיע יודע כיצד לאפיין את ההשקעה הדרושה לו.
מי שמעוניין להשקיע בנדל"ן בישראל צריך להשקיע סכומי כסף גבוהים יחסית להשקעה בחו"ל, וצפוי לקבל מהשקעתו תשואה נמוכה יחסית לחלופות.
לעומת זאת, שוק הנדל"ן בארצות הברית, הכלכלה היציבה בעולם, מספק מגוון אפשרויות להשקעה בסכומים משתנים, מתוכן יכול
המשקיע הישראלי לבחור את האפשרות המתאימה לו ביותר.

ברכישת נדל"ן בארץ, על המשקיע הישראלי לבדוק את הנכס בעצמו, ולטפל בכל ענייניו, בעוד שברכישת נדלן בחול, על פי רוב הטיפול בבירוקרטיה
ובנכס ייעשה על ידי חברה המתמחה בתחום. כדי לבחור את ההשקעה המתאימה לכם ביותר, שאלו את עצמכם מה הן המטרות והצרכים
של משק הבית שלכם, ומה אתם מוכנים לעשות על מנת להשיג מטרות אלה.

עדיין מחפשים נדלן להשקעה מניבה? מומלץ להתייעץ עם מומחה בתחום כדי לאשר את מסקנותיכם, וחשוב לזכור שהשקעה נבונה היא השקעה המתפרשת על מספר סקטורים,
אזורים גיאוגרפיים ומטבעות, ובכך מייצרת פיזור סיכונים.

מיתוסים נפוצים על השקעות נדל"ן בחו"ל- כל מה שחשוב לדעת

אין ויכוח על העובדה שעסקאות נדל"ן בחו"ל הן אפיק השקעה נפוץ ומבוקש כיום, יחד עם זאת, קיימים מיתוסים לגבי השקעות נדל"ן בחו"ל, שאינם בהכרח משקפים את המציאות. הגיעה העת לנפץ את המיתוסים השגויים הנפוצים ביותר, כדי לאפשר למשקיעים ולמתעניינים לגבש תמונה שתשקף את המציאות בצורה המדויקת ביותר.

מיתוס 1: יש להשקיע בנכס שמובטחת עבורו תשואה גבוהה.

נכון שיש נכסים שיכולים להניב תשואה גבוהה יותר מנכסים אחרים, אולם על המשקיע להבין שני דברים חשובים:

1- ככל שהסיכוי (התשואה הצפויה) גבוה יותר, כך גם הסיכון גבוה יותר. לפני בחירת נכס מתאים עבורכם להשקעת נדל"ן, הגדירו את רמת הסיכון המתאימה לכם. אם אתם מעוניינים בהשקעה בטוחה יחסית, סביר להניח שנכסים עם צפי תשואה גבוה במיוחד יהיו מעבר לרמת הסיכון המתאימה עבורכם. כך למשל, התשואה החזויה מעסקה יזמית צריכה לשקף את הסיכון הקיים בעסקה כזו ואת העיכובים האפשריים בשל גורמים שלא ניתן לשלוט עליהם – עיכובים בתחילת הבנייה, עיכובים בקבלת היתרי בנייה או הריסה, עיכובים הנובעים ממזג אוויר בלתי צפוי וכיוצא בזה.

2 – חשוב מאוד להבין: כל הערכה של תשואה עתידית היא השערה בלבד. תשואה ניתן רק לשער, לא להבטיח. מי שמבטיח לכם תשואה
מסוימת חוטא לאמת. תשואה עתידית תלויה בכל כך הרבה גורמים ומשתנים, עד שבלתי ניתן לחזות אותה במדויק, ובוודאי שלא ניתן להבטיח אותה.
כדי לקבל הערכה של התשואה העתידית, ניתן להשתמש במודלים כלכליים ותחזיות אנליסטים הכוללות את כל הגורמים שעשויים לפגוע בתשואה, אך תחזית זו אינה וודאית, ואין להתייחס אליה ככזו.

מיתוס 2: השקעה בנדל"ן מצריכה הון גבוה ולכן מתאימה לעשירים בלבד.

מקורו של מיתוס זה בכך שאכן בעבר, עד לפני מעט יותר מעשר שנים, השקעה בנדל"ן בחו"ל הייתה אפשרית רק עבור מי שהיה מצוי בידו
הון עצמי גבוה להשקיע בפרויקטים גדולים. היום לעומת זאת, המצב שונה לחלוטין. כיום, משקיע יכול להצטרף להשקעה קבוצתית או
לעסקה ממונפת על ידי בנק וכך לקחת חלק בפרויקט שסך ההשקעה בו גבוה, תמורת השקעה נמוכה יחסית, החל מסכומים של כמה עשרות אלפי דולרים בלבד.
חברת ספיר ברנובסקי מקדמת מגוון פרויקטים של נדל"ן בארצות הברית, אליהם יכול משקיע ישראלי להצטרף כחלק מקבוצת משקיעים תמורת סכומים של חמישים אלף דולר ומעלה, כך מנגישה החברה השקעות אלו גם למשקיעים קטנים יותר.

מיתוס 3: כיוון שהמיסוי על השקעת נדל"ן בחו"ל גבוה, עדיף מלכתחילה לא להשקיע בחו"ל.

המיסוי על רווחי נדל"ן בחו"ל הוא מורכב, ומי שלא מכיר את החוקים והתקנות עלול למצוא עצמו משלם הרבה יותר מיסים ממה שתכנן.
יחד עם זאת, אין פירושו של דבר שהשקעות נדלן בחו"ל אינן מניבות רווחים, אלא שיש לדעת מה חוקי המקום וכיצד יש לעבוד איתם.
על מנת למצות את פוטנציאל הרווח המקסימאלי מהשקעת נדלן בחו"ל על פי חוק, וכדי לא לשלם אחוז מס גבוה מההכרחי, יש לוודא שעובדים עם רואה חשבון המתמחה במיסוי נדל"'ן ומכיר היטב את שיטת המיסוי ואת החקיקה במדינה שעל אדמתה יושב הנכס. בסופו של דבר, מדובר בהעסקת איש מקצועי רציני, שיעשה לכם סדר בתשלומי המס ובדוחות. ספיר ברנובסקי עובדת עם חברת ייעוץ מס המסייעת למשקיעים בפרויקטים של החברה למצות את הרווח המקסימאלי מעסקאות הנדל"ן בהן השקיעו את כספם. הלוואי ותשלמו מס רווחי הון על כל אחת מהשקעותיכם – זהו סימן שהשקעתכם מצליחה ומניבה! 

מיתוס 4: כדי להשקיע בנדל"ן בחו"ל, חייבים להכיר היטב את השוק.

מיתוס זה נכון כאשר משקיע מעוניין לרכוש נדל"ן בחו"ל בצורה עצמאית, ועל כן עליו לחקור את השוק לעומק, להכיר היטב את השטח ולבצע את ההשקעה וכל הפרוצדורות הקשורות אליה בכוחות עצמו. השקעה באמצעות חברה מסודרת כמו ספיר ברנובסקי, מאפשרת למשקיע להסתמך על הידע, התבונה והניסיון של המומחים שמעסיקה החברה, מבלי שיהיה עליו להיות בקיא בשוק המקומי. בהנחה שהמשקיע סומך על החברה בה בחר להשקיע, הוא יכול להישען על התכניות העסקיות אותן היא מציגה, על סקירת השוק אותה היא מבצעת ועל אנשי המקצוע שעובדים עימה. 

לסיכום

שוק הנדל"ן מתפתח ללא הרף, מה שהיה נכון לפני עשר או עשרים שנה, אינו בהכרח נכון כעת. זה הזמן להשתחרר מאחיזתם של מיתוסים מיושנים שכבר אינם רלוונטיים, ולבחון בכובד ראש את היתרונות הרבים של השקעה בנדל"ן בחו"ל. אם בעבר עסקאות נדל"ן בחו"ל היו מנת חלקם של בעלי הון ומומחי נדל"ן בלבד, הרי שהיום גם אתה וגם את יכולים להשקיע בנדל"ן בחו"ל מבלי שתהיו עשירים כקורח ומבלי להיות מומחים בסוגיות נדל"ן, תוכניות עסקיות ומיסוי. יש בידכם סכום של כמה עשרות אלפי דולרים ואתם שוקלים היכן להשקיע אותו? פנו למומחים של ספיר ברנובסקי, שיספרו לכם על הפרויקטים העכשוויים של החברה, ויסייעו בידכם לבחור את אפיק ההשקעה הטוב ביותר עבורכם.

שוק הנדל"ן והאפשרויות העומדות בפניכם

שוק הנדל"ן מציע אפיקי השקעה מגוונים למי שמעוניין לתת לכסף לעבוד בשבילו. בעולם הגלובלי והמתוקשר של המאה העשרים ואחת
יכול המשקיע הישראלי לפנות לשווקים ברחבי העולם כמו אירופה וארצות הברית ואינו מחויב לצמצם את השקעותיו לנדל"ן במקום אחד,
או במדינתו בלבד. לפניכם שלושה סוגי השקעות נדלן שכדאי להכיר לפני שאתם מחליטים באיזה אפיק נדל"ן להשקיע את כספכם.

כמה מילים על השקעות נדל"ן

על פי ויקיפדיה, השקעה היא: "העברת סכום כסף (או הון) לגורם אחר, כדי לייצר הכנסה…"

כשמדובר בהשקעת נדל"ן, בפני המשקיע עומדות בגדול שתי אפשרויות מרכזיות:

• רכישת בעלות על נכס פרטי אותו הוא מקווה להשכיר, או להשביח ולמכור.

• רכישת בעלות חלקית על נכס גדול או מספר נכסים, באמצעות השקעה דרך קרן השקעות נדל"ן או קבוצת רכישה.

רכישת נדל"ן באופן עצמאי בחו"ל מחייבת הבנה ושליטה בחוק ובשיטת המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. כמו כן, ברכישה עצמאית של נכס, הפיקוח, הביקורת והתחזוקה השוטפת בנכס הם באחריות המשקיע. אופציה זו מתאימה למי שמתקיימים עבורו שלושה תנאים:

• זמן – יש בידו את הזמן הדרוש להתעסקות השוטפת הנדרשת בנכס.

• ידע – המשקיע מצוי בשוק הנדל"ן מספיק בכדי לבדוק היתכנות וכדאיות של ההשקעה באופן מקצועי.

• פניות – המשקיע יכול לפתור בעיות הדורשות הימצאות פיזית באזור הנכס, או לחלופין, לרכוש שירותים מקומיים שיטפלו בנכס עבורו.

לעומת רכישת נדל"ן פרטית, השקעה בנכס יקר או בקבוצת נכסים, באמצעות קבוצת רכישה או קרן, מאפשרת למשקיע ליהנות מהידע והניסיון של מנהלי הקבוצה. הנהלת הקבוצה משחררת את המשקיע מהצורך לטפל בנכס ובכל הנוגע לו מחד, אך מאידך, משאירה את השליטה בנכס ובנעשה בו מחוץ לידיו של המשקיע. מעבר לכך, השקעה באמצעות קבוצה מאפשרת למשקיע לפזר סיכונים, כך שסכום ההשקעה אינו "מושקע" במלואו בנכס אחד, אלא במספר נכסים. כך, כאשר אחד מהנכסים אינו מניב תשואה מסיבה כלשהי (היעדר דיירים, שיפוץ נרחב וכו'), הנכסים האחרים מפצים על היעדר הכנסה מנכס זה.

סוגי השקעות נדל"ן אפשריות

• השקעה בבית פרטי – למשקיעי נדל"ן חשוב פעמים רבות לדעת שכספם מקבל תמורה ממשית פיזית וקיימת, ורכישת בית פרטי מספקת
את הציפייה הזו. יחד עם זאת, מי שרוכש בית פרטי בארצות הברית צריך לעשות עבודת הכנה מקיפה: לבחון את טיב הנכס, את השכונה בה הוא ממוקם, את המגמות הדמוגרפיות והסוציו-אקונומיות באזור ואת החוק ושיטת המיסוי במדינה בה הנכס נמצא.

כמו כן, הרוכש יצטרך למצוא גורם שיטפל עבורו בבעיות המתעוררות בנוגע לנכס או לדייריו, כיוון שהוא לא יוכל לתת מענה לכל בעיה שתתעורר, מפאת המרחק הגיאוגרפי והפרשי השעות.

• השקעה במולטי פמילי או מולטי של סינגל – נכסי מולטי פמילי (או מקבץ מולטי של בתים בודדים), הם מתחמי מגורים הנמצאים בבעלותו של גורם יחיד או חברה וכוללים מספר רב של נכסים. מתחמי מולטי פמילי נפוצים ומבוקשים בארצות הברית והם כוללים מתקנים ותשתיות המשרתים את הדיירים ותורמים לאיכות חייהם.

במקרה בו ההשקעה נעשתה באמצעות אחוזי בעלות בעסקה (השקעה רבת משתתפים), השקעה בנכס מולטי פמילי, או במקבץ מולטי של סינגל, אינה מעניקה לרוכש בעלות מלאה על הנכס, אלא על חלק יחסי בנכס, שנקבע על פי היחס בין סכום הרכישה הכולל ובין סכום ההשקעה האישי. הנכס נמצא בבעלות חברה, שתפקידה לנהל את העסקה ולטפל בכל נושא נדרש, החל מתחזוקה וכלה בדיירים.

לרכישת נכס מולטי פמילי יתרונות משמעותיים: מכפיל הכוח המיוצר מריבוי המשקיעים מאפשר למשקיע יחיד להיכנס לעסקה גדולה בהשקעת סכום נמוך יחסי.
הודות לגובה ההשקעה הקבוצתית, המשקיע נהנה מתשואה גבוהה יותר ותנאים מועדפים, כולל מינוף בנקאי של ההשקעה.

יתרון משמעותי נוסף הוא שהחברה או הקרן בוחנים לעומק מראש באופן מקצועי את כדאיות הרכישה. כיוון שהמשקיע אינו רוכש את הנכס במלואו, סכום ההשקעה יכול להיות נמוך יחסית והכי חשוב – הנכס מנוהל על ידי החברה שבבעלותה הוא נמצא, כך שהאינטרס של המשקיע הוא גם האינטרס של החברה המנהלת את הנכס.

• השקעה באפיק יזמות –משקיעים המחפשים תשואה גבוהה יותר יכולים לפנות להשקעה בנדל"ן באפיק יזמות. השקעה בנדל"ן יזמי
היא השקעה בפרויקטים עתידיים, כמו רכישת מבנה וביצוע שיפוץ מאסיבי שישדרג את הנכס, או השקעה בפרויקט בנייה עתידי. כאשר פרויקטים אלה מצליחים, הם מניבים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסי נדל"ן פרטיים או נכסי מולטי פמילי. הסיכונים הם רבים, ביניהם: אפשרות שהפרויקט יתקל בקשיים ולא יגיע לסיומו, שהבנייה תתעכב מסיבות מנהליות או מוניציפאליות, שיחולו עיכובים בבנייה בשל תנאי מזג האוויר, שהיזם ייתקל בקשיים פיננסיים, ועוד.

מי שבוחר להשקיע בנדל"ן יזמי צריך להפנים את העובדה שמדובר בפרויקט בעל רמת סיכון גבוהה יחסית – לכן התשואה בפרויקטים אלו
גבוהה יותר, שכן היא אמורה לגלם פיצוי על הסיכון הגבוה. כמו כן, חשוב להבין שעסקת נדל"ן יזמית אינה תזרימית – היא אינה מספקת למשקיע תשואה שוטפת אלא רק בתום הפרויקט, עם מכירת המבנה.

התשואה הגבוהה אמורה לפצות את המשקיע גם על זמן ההמתנה שלו. משקיע בנדל"ן יזמי צריך לקחת מראש בחשבון את העובדה
שיעברו מספר שנים עד שכספו יניב את התשואה המצופה.

סיכום

השקעה בנדל"ן אינה עניין של מה בכך, ובייחוד כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל. לפני שאתם בוחנים את אפיקי ההשקעה שמציע לכם השוק,
הגדירו את מטרות ההשקעה, את הצרכים אותם אמורה ההשקעה לספק, את רמת הסיכון שאתם יכולים להרשות לעצמכם ואת הסכום אותו אתם יכולים להשקיע.

בחרו באפיקי השקעה העונים על צורכיכם מבחינת סכום ההשקעה, מבחינת אופי התשואה, מבחינת ניהול הנכס וכן הלאה. כדי להבטיח
שביצעתם את ההשקעה הנכונה, ניתן להיעזר באיש מקצוע. כאשר ההשקעה אינה מבוצעת ישירות על ידיכם, אלא באמצעות חברה,
קרן או קבוצת רכישה, וודאו שהגוף דרכו מבוצעת ההשקעה הוא בעל רקורד של הצלחות, ופועל בתחום ההשקעה ובאזור הגיאוגרפי
בו ממוקם הנכס מזה מספר שנים.

דירות להשקעה, או איפה מתחיל ונמצא קצה הקרחון?

עולם השקעות הנדל"ן סבוך ועמוס, מלא שבילים מפותלים ואינסוף שאלות.

מה הוא אפיק ההשקעה הנכון לי? מה הוא האיזור הנכון ביותר להשקעה?
איפה נמצא פוטנציאל התשואה המשמעותי ביותר ואיך מגדרים סיכונים?

כשעולם השקעות הנדל"ן בחוץ לארץ היה בחיתוליו, לכל אחד מאיתנו היה חבר שרכש דירה להשקעה בארצות הברית, אבל היום השקעה בשוק הנדל"ן היא עולם בפני עצמו. ישנן מגוון אפשרויות הפרושות בפני משקיע ועליו להכיר את כולן לפני שהוא מחליט באיזה אפיק להשקיע את כספו. ננסה לסקור את האפיקים השונים ולמקם כל אחד מהם על ציר רמת הסיכון:

דירה להשקעה או, בית פרטי להשקעה:

המשקיע מאתר (לבדו או באמצעותו ברוקר) נכס להשקעה בצורת דירה להשקעה או בית פרטי צמוד קרקע. בעת רכישת בית או דירה להשקעה בשלט רחוק,
חובה לשים את הדעת על מספר דגשים חשובים כמו שיעור המיסוי המשתנה בין כל מדינה ומדינה בארה"ב. במדינת ניו יורק, לדוגמה, קיים מיסוי על רכישת נדל"ן,
להבדיל מפלורידה שבה אין מיסוי מדינתי, עובדה שעשויה להוזיל משמעותית את העסקה, ולהעלות את הרווחים שוטפים.

כמו כן, מומלץ לבחון את הגדרתו של הנכס וזכויותיו המשפטיות, ודקויות בין מילים כמו "Condominium" לעומת "Apartment" עשויות לזכות לפרשנויות משפטיות שונות
בין מדינות שונות ברחבי ארצות הברית, כשבמדינות מסוימות מוגדרcondominium  כמצב המקנה לרוכש הנדל"ן בעלות חלקית מתוך מבנה הקומפלקס ולא כבעלי הנכס כולו.
רכישת דירה להשקעה או בית בארה"ב דורשת הבנה בכל הנוגע למיקומו של הנכס, תוך התייחסות למעטפת רחבה של פרמטרים ומדדים חברתיים כמו פילוח האוכלוסייה המאפיינת
את האזור מבחינה סוציו- אקונומית, לרבות מוצא, השכלה, רמת התעסוקה ורמת הפשיעה בשכונה, כשלעתים קורה שהמרחק של מיילים ספורים עשויים להיות ההבדל הדקיק
שבין דירה להשקעה מוצלחת בשכונת יוקרה עם צפי עתידי לעליית מחירים באזור לבין כישלון צורב.

בנוסף, במהלך רכישת הנכס יש לוודא, בדיוק כפי שנהוג בישראל, את מצב רישומו בטאבו, על מנת להבטיח שהנכס אכן נקי לחלוטין מעיקולים, שיעבודים וחובות.
במידה וצלח המשקיע את הבדיקות המקדימות, חתם על חוזה והעביר את כספי ההשקעה, יש לוודא שכעת עובר הנכס לבעלות המשקיע ונרשם על שמו באמצעות חב' הטייטל.
לרוב, השקעה בדירה או בית פרטי, אינה כוללת חבות כלשהי ולא מעורב בעסקה בנק.

דירה להשקעה- רמות הסיכון

אפיק השקעה זה נחשב ברמת הסיכון הנמוכה ביותר, כיוון שאינו חשוף לתנודות או גורמים חיצוניים. מקור התשואה באפיק השקעה זה הוא בשכר הדירה
המשולם ע"י שוכר הנכס חודשית וכן פוטנציאל עליית הערך, שיתגלה בעת מכירתו. בהתאם לרמת הסיכון הנמוכה יחסית, דירה להשקעה היא אפיק השקעה שיספק למשקיע תשואה נמוכה יחסית.
לרוב, אחרי קיזוז ההוצאות – עלויות רכישה, שכר חברת ניהול, תיקונים שוטפים, עלויות סגירה, עורכי דין, רואי חשבון ותשלומי מס – מדובר בתשואה נמוכה מאוד,
אך התעסקות תובענית ומתישה.

השקעה במקבץ בתים או מולטי פמילי:

מולטי פמילי, או מגורים רב-משפחתיים, היא צורת דיור בה יחידות דיור נפרדות זו מזו שוכנות בבניין אחד או במספר בניינים במתחם אחד. 
היחידות יכולות להימצא אחת ליד השניה (מקבץ סינגלים ו/או Town House), או זו על גבי זו (בניין דירות).

עסקאות מולטי של סינגל או מולטי פמילי, מורכבות מרכישת מקבצי בתים פרטיים (או בניין מגורים אחד), באמצעות הון של קבוצת משקיעים ומימון של בנק,
כלומר – סכום השקעה גבוה יותר המאפשר חלוקת תשואות גדולות יותר למשקיעי הקבוצה. היתרון הגדול בהשקעה במולטי פמילי או במקבץ בתים פרטיים
הוא מספר היחידות מהן מורכבת ההשקעה. ככל שיש יותר דירות או בתים, יש יותר פיזור של הסיכון. גם כאן חשוב לוודא שהנכס עובר על שם קבוצת המשקיעים,
לרוב בצורת חברת LLC, כשלכל משקיע אחוזי החזקה בעסקה, לפי גובה השקעתו.

מנגד, חשוב לזכור שיש גם יותר עבודת ניהול ועל כן מומלץ ברוב המקרים לוודא שישנה חברת ניהול שאמונה על הנכסים.
גם בנושא המימון ישנו יתרון משמעותי להשקעה במולטי פמילי כיוון שבנקים וגופי המימון יעדיפו לממן עסקה עם מספר רב של יחידות דיור אל מול בית בודד, בגלל פיזור הסיכונים.

כיצד מומלץ לבחון את הנכסההשקעה: לפני השקעה יש לוודא שבוצעה (או לבצע בעצמכם) – Due diligence, בעברית – בדיקת נאותות.
יש לבדוק את מצב הנכס ולבצע Inspection (בחינה של הנכס) וכן לבדוק את התזרים השוטף מהנכס – הכנסות משכר הדירה וחוזים קיימים של דיירים.
כמו כן יש לוודא התחייבויות למיניהן. במקרה בו צפוי להילקח מימון מהבנק, יש לצפות שהבנק ישלח שמאי לבחון את הנכס.

מטרת רכישת מתחם מולטי פמילי או מקבץ סינגלים היא לרוב לצורך השבחה, שתביא למכירה ברווח בתום תקופת ההחזקה.
כלומר, הנכס נרכש במחיר מסויים, לרוב נמוך ממחיר השוק, קיים בו פוטציאל השבחה (שיפוץ כלשהו) ולאחר ההשבחה נוכל לדרוש שכר דירה גבוה יותר מהשוכרים.

סוג נוסף של עסקאות מסוג זה: Value add (תוספת ערך).

מולטי-פמילי או מקבץ של סינגלים בו אחוזי התפוסה נמוכים ו/או זקוק להשבחה רבה. עסקאות אלה דומות באופיין לעסקאות Flip, כשבתחילת הדרך ההכנסות השוטפות מועטות
או אינן קיימות בכלל, אך שווי הנכס או המקבץ צפוי לעלות משמעותית בתום ההשבחה והעלאת אחוזי התפוסה. עסקאות אלה יעמדו למכירה מתחת למחיר השוק והתשואה נטו
צפויה להיות גבוהה משמעותית ולפצות את המשקיע על השנים בהן התשואה היתה נמוכה או לא היתה תשואה בכלל.

ניתן לקבוע כי לרוב קשה יותר  לקבל מימון על פרויקטים מסוג זה, כיוון שהסיכון של הגוף המממן גדול יותר.

רמת הסיכון לפרוייקטים מסוג זה נחשבת בינונית – מצד אחד מדובר במגוון של יחידות המאפשרת פיזור באמצעות רכישת נכסים במגוון איזורים ואפיונים
ובמידה ויקרה משהו ליחידה אחת, האחרות עדיין יניבו לנו תשואה. מצד שני, מעורב בעסקה בנק, שמחייב אותנו בתשלומי ריבית תקופתיים.

השקעה במרכז מסחרי

נדל"ן מסחרי מוגדר כמשרדים, חנויות, שטחי מסחר ותעשייה, מחסנים, מפעלים וכדומה. בעצם כל נדל"ן שאינו מיועד למגורים. השקעה בנדל"ן מסחרי לרוב ארוכה יותר
מהשקעה בנדל"ן למגורים ותחזוקת הנכס לרוב גבוהה יותר (תשלומי ארנונה גבוהים יותר לדוגמא), אך התשואה לרוב – גבוהה יותר.
אחד הפרמטרים המרכזיים מבחינת כדאיות ההשקעה הוא מיקום הנכס. מאחר ומדובר בדרך כלל בהשקעה לטווח ארוך, רצוי לזהות את הפוטנציאל של האזור
בו ממוקם הנכס גם בעוד חמש ועשר שנים.

אם מדובר במבנה תעשייה הממוקם באזור תעשייה מיושן, ובעירייה תגלו שהאזור עומד להפוך לאזור הייטק בעתיד – הרי כדאי להשקיע.
אם ישנן תכניות להוסיף אחוזי בנייה לאותו אזור – גם זה ייתרון בולט לטובת השקעה. במכלול השיקולים כדאי להיות בטוחים שהאזור
עדיין יהיה אטרקטיבי בעוד מספר שנים מעכשיו ואף יותר.

חשוב לבדוק אם אין הגבלות לסוגי שוכרים – לא כל חנות ניתן להשכיר למסעדה, לא כל משרד ניתן להשכיר למעבדה ולא כל מבנה תעשייה
ניתן להשכיר למפעל הנחשב מזהם סביבתי. כמו כן, נגישות תחבורתית לאזור הינה שיקול משמעותי שיש לקחתו בחשבון.

נכס מסחרי מושכר בדרך כלל לטווח ארוך (הרוב רוצים לשנתיים ומעלה), וזה צורך חיובי לבעלי הנכס. חשוב לבדוק את השוכר,
את יציבות הענף בו הוא עוסק, אלו ביטחונות הוא יכול להציג, וזאת כדי לחסוך את הצורך למצוא שוכרים חדשים בתדירות גבוהה.

הרווח מהשקעה מנכס מסחרי יכול לנבוע משני מסלולים:
1. הרווח התשואתי – כלומר דמי השכירות החודשיים. אבל כאן בדיוק נעוצה ההפתעה הגדולה,
בדיקה פשוטה תגלה לכם שדמי השכירות ממשרד גבוהים עד פי 3 מדמי שכירות על נדל"ן למגורים.

2.  רווח הוני – כלומר מכירת הנכס בעתיד במחיר גבוה יותר ממחיר רכישתו. לרוב השקעה כזו מחייבת
גם היא קבוצה של משקיעים, כיוון שמדובר בסכום כסף גדול. גם כאן, חשוב לוודא שהנכס עובר לבעלות
קבוצת המשקיעים, באמצעות חברת LLC שלמשקיעים אחוזי החזקה בעסקה.

רמת הסיכון בפרוייקטים כאלה נחשבת בינונית-גבוהה, כיוון שהפיזור הוא יחסית נמוך – מדובר בנכס אחד בעל אותם מאפיינים.
כך לדוגמא, בעלי מרכזים מסחריים רבים סובלים מהפסדים בתקופת משבר הקורונה.

השקעה בפרוייקט ייזום או בניה

מודל הייזום והבניה הוא מודל בו רמת הסיכון היא הגבוהה ביותר יחסית לחלופות, אך מאפשרת תשואה גבוהה בזמן קצר.
יזם המתחיל פרויקט מאפס ועד להשלמתו נדרש לעמוד בפני קשיים ואתגרים שלעיתים קרובות אינם תלויים אך ורק במקצועיותו.
הוא חשוף לגורמים שעליהם אינו יכול לשלוט כמו מזג אויר, מצבי עולם, שביתות, בירוקרטיה, רשויות שונות, רגולציית בניה עירונית,
שכנים, בעיות מול הקבלנים המבצעים, מול גורמי המימון ועוד ועוד. כפיצוי על כך, שיעורי ההחזר בגין הייזום יהיו לרוב גבוהים יותר מאשר בכל אפיק השקעה אחר.

לרוב, פרוייקט ייזום כולל – רכישת קרקע ,קבלת אישורי בניה, בחירת קבלנים, תכנון אדריכלי, ליווי הבניה, מכירת דירות להשקעה או השכרתן.
בהשקעה לרוב מעורב בנק מלווה, המשחרר את כספי הפרוייקט לפי קצב התקדמות הבניה. קיים רווח פוטנציאלי גדול בעת סיום הבניה ומכירת הפרויקט.
בסופו של יום, השאלה במה כדאי יותר להשקיע בנדל"ן מניב או בייזום היא שאלה סובייקטיבית לחלוטין וקשורה ישירות למצבו של המשקיע ולהעדפותיו האישיות.

סביר שמשקיע שונא סיכון אשר בתיק השקעותיו קיימות רק אג"ח יעדיף להשקיע בנכס מניב עם דמי שכירות מובטחים לשנים רבות.
מנגד, משקיע אמיץ הפועל בעולם המניות והאופציות יזלוג לכיוון הפעילות היזמית.

לפני שממהרים להשקיע את כל כספי החסכון שלנו באפיק השקעה, חשוב ללמוד ולהבין את התחום של השקעות נדלן על בוריו.
המגוון הרחב של כיוונים אליהם אפשר ללכת, מבלבל. חשוב לוודא שיש בידינו את כל הכלים על מנת לעשות את ההחלטה הטובה ביותר,
למען עתיד נטול דאגות כלכליות.

הכללים שיסייעו לכם לבצע השקעת נדל"ן נבונה

כולנו רואים את המספרים והכותרות בעיתונים הכלכליים המראים ששוק הנדל"ן בארה"ב עבר את אחד מהמשברים הגדולים
אי פעם בתולדותיו מאז הוקמה ארצות הברית של אמריקה. אין ספק שהיום, בסיום המחצית הראשונה של שנת 2010
שווי נכסי הנדל"ן בארה"ב נמצא בשפל או כמו שיגדירו המומחים – הגיע לתחתית ומכאן הדרך היא רק כלפי מעלה.
האם זה נכון? להערכתי כן או כמו שאמר פעם ראש ממשלתנו שהיום הוא נשיא – כן ולא.
תלוי לאיזה תת שוק מתייחסים, תלוי באיזו מדינה בארה"ב, באיזו שכונה ובאיזה נכס מדובר וכמובן תלוי את מי שואלים.

ארצות הברית של אמריקה היא מקום נהדר להשקעה בנדל"ן אך גודלה העצום גורם למשקיע "המגשש" לראות הרבה
עצים אבל לא את ההזדמנות. מובאים כאן 5 כללים שעזרו לי לעצב את מדיניות ההשקעה שלנו בשנה האחרונה.

אל תסתכל בממוצע אלא במה שיש בתוכו

השקרן הכי גדול בסיפור הזה הוא הממוצע (או החציון כפי שמוצג ברוב המקרים). כשאתם רואים כותרת כמו
"ממוצע מחירי הבתים בארה"ב עלה בשני אחוזים" או "נראה שמחירי הבתים בארה"ב עוד יירדו השנה"
ברור לכם שמזווית הראיה שלכם כמשקיעים זו שטות גמורה.

ממוצע מחירי הבתים כולל בתוכו את מחירי בתי היוקרה שמצבם שונה לחלוטין מדירות הסטודיו שקונים היאפים
בערים הגדולות ובוודאי שונה ממצבם של בתי הקרקע בשכונות המעמד הבינוני או שורות הטאון-האוס בשכונות הפועלים,
וכולם כלולים באותו ממוצע. ההזדמנות נמצאת במקום שלאו דווקא חלים עליו חוקי הממוצע כלומר במדינה שאינה הממוצע,
בשכונה שאינה ממוצעת ובנכס שרוצה להגיע לממוצע אבל נמצא כעת הרבה מתחתיו.

ראו בגרף למעלה את שווי הממוצע של בתים בארה"ב כולה בעשר השנים האחרונות: וכמה ברור ניתן לראות את
בועת הנדל"ן שהתנפחה עד פיצוצה ב- 2008 ואת הירידה הגדולה. אך גרף זה עושה עוול עם אזורים בארה"ב
בהם לא התנפחה הבועה כמו המטרופולין של דטרויט שהוא איזור ותיק ללא פיתוח נדל"ני,
שירידת מחירי הבתים הדרסטית בו אירעה כתוצאה מעליה ברמת האבטלה, כתוצאה מקריסתן
של יצרניות הרכב האמריקאיות השולטות במקומות התעסוקה והכלכלה של האזור.

הגדירו מטרות והיצמדו אליהן

איזו השקעה אתה מחפש? האם אתה רוצה לקנות בית שיום אחד אתה או יקיריך יגורו בו? האם אתה מחפש השקעה פיננסית
מבוססת תשואה משכר דירה שאתה צריך לחיות ממנה? האם זו השקעה פיננסית המבוססת על מכירה מהירה?
הגדרת המטרות היא קריטית על מנת להצליח בהשקעה. כמובן שצריך להתחיל בכסף – איזה סכום אתה יכול להשקיע?
האם תזדקק למימון? כיום ניתן לרכוש בתים טובים להשקעה החל מ- 50,000$ בתנאי שהבית נרכש מבנק אמריקאי
שעיקל אותו מבעליו.

האם עדיף לרכוש 5 בתים של 50,000$ או בית אחד ב- 100,000$? שאלה טובה אך התשובה עליה ברורה –
עדיף 2 בתים כי פיזור ההשקעה על פני מספר מיקומים היא גם מטרה בפני עצמה להשקעה.
אמנם מיקום הוא בד"כ הגורם החשוב ביותר בבחירת נדל"ן אך לפיזור משמעות גדולה יותר כשזו השקעה פיננסית.
הגדרת מטרה נוספת היא טווח ההשקעה – אם זו השקעה למכירה מיידית, נבחר נכס מסוג אחד, אך אם זה
למטרת תשואה משכ"ד לעשר השנים הבאות נבחר נכס אחר לגמרי.

כעת נותר למשקיע לאתר את הנכס שיתאים למטרותיו ולנסות לא להתפתות לבתים "יפים" אך לא בטוח שמתאימים
למטרותיו הפיננסיות.

 אל תיקשרו רגשית לנכס

אם המטרה היא השקעה פיננסית מה שצריך לעניין את המשקיע זה בכמה הוא רכש את הנכס, בכמה הוא ימכור את הנכס
ומי הדיירים שיגורו בו בשכירות שהוא יכול לבנות על הכנסה יציבה משכר דירה, עד המכירה.
מה שלא צריך לעניין את המשקיע זה אם הבית יפה לטעמו, אם הוא היה רוצה לגור בבית הזה, האם אשתו וחבריו
יאהבו את הבית.

יש לנו נטיה לקנות בית להשקעה אך לדמיין את עצמנו חיים בו במקום לבדוק איזה דיירים מקומיים ירצו לחיות בבית הזה.

ההיקשרות הרגשית לבית מונעת מאיתנו להיצמד למטרות ההשקעה ובשל כך לסכן את יעילות ההשכרה ואולי אף לפספס
תזמון שוק נכון למכור את הנכס ברווח ולעבור לנכס אחר. אל תקנו בית "יפה" בעיניכם תקנו בית שהוא "יפה" בעיני המקומיים.

אל תאמינו למצגות – תבדקו בעצמכם

נושא הנדל"ן בארה"ב מוסדר בחוק ומקצועיות העוסקים בתחום גבוהה מאוד. אחד הערכים המרכזיים של התחום היא
שקיפות המידע. רוב מוחלט של עסקאות נדל"ן בארה"ב מבוצע ע"י ברוקרים בעלי רשיון ועוברים דרך מערכת
ה- MLS) Multiple listing Service) וממנה ניתן ללמוד על כל עסקה.

בנוסף, קיימים בארה"ב אתרים כמו www.zillow.com הנותנים חינם לכל גולש מידע בסיסי על כל בית בארה"ב
כולל הערכת שווי שלהם, מפרט טכני, השוואה לבתים אחרים ובעצם כל מידע שיכול להוות סינון ראשוני
להתאמת הבית לצרכינו.

מידע מעמיק יותר ניתן למצוא גם באתר האינטרנט של המחוז בו נמצא הנכס כולל מידע על חובות, תשלומי מס, בעלויות וכו'.

כשמישהו מוכר לכם בית בארה"ב קבלו ממנו את המידע הנחוץ לכם ואז גשו לבדוק בעצמכם.

לכו על תרחיש פסימי ותמיד תופתעו לטובה

בארצות הברית חלק גדול מהוצאות הבית הן על בעל הבית ולפני שאתם מתפעלים מהתשואה הפוטנציאלית
שמציגים לכם, תוודאו שכל ההוצאות האמיתיות שיהיו לכם באמת מחושבות. כשמחשבים את התשואה נטו
יש להפחית את מיסי העיריה, הביטוח, ועד הבית (או השכונה HOA) חברת הניהול, עמלת תיווך על דייר חדש
ויכולות להיות עלויות נוספות פחות שגרתיות כמו ניקיון, פינוי שלג, גננות, אגרת ביוב ופיתוח ועוד ועוד.

המהדרין יוסיפו בתחשיב גם חודש או חודשיים שייתכן והנכס לא יהיה מושכר אבל זו בהחלט פסימיות מוגזמת
אם רכשתם נכס באזור שרמת הביקוש לשכירות גבוהה. משקיע חייב להכין תכנון תשואה בתרחישים שונים:
פסימי – שכ"ד הכי נמוך שתקבלו, ריאלי – שכ"ד ממוצע כיום בנכסים דומים
אופטימי – שכ"ד הכי גבוה שנכס דומה באזור משיג.

והכי חשוב, בהצלחה!

Pic by: Business photo created by jcomp – www.freepik.com