בתקופות של אינפלציה – הנדל"ן הוא המגן האינפלציוני שלכם

גולן ספיר – מנכ"ל החברה: על האינפלציה ושוק הנדל"ן בארה"ב

אינפלציה היא למעשה עלייה הדרגתית במחירי הסחורות והשירותים במשק. ברגע ששווי המחירים הכולל עולה, הכסף שלנו קונה פחות מוצרים ושירותים. מכאן שאינפלציה משמעותה פגיעה בכוח הקנייה של הכסף.

בימים אלו, החל משוק המניות דרך שווקי המט"ח, האג"ח, המטבעות קריפטוגרפים ועד לשוק הנדל"ן – שלל השווקים הגדולים בארה"ב ניצבים אל מול מספרי אינפלציה שלא נראו קרוב ל- 40 שנה. תוסיפו לכך העלאת ריביות במספר פעימות מצד הבנק הפדרלי, ויצאנו למצוד אחר סקטור השקעות בטוח יותר ופחות תנודתי לתקופתנו.

וורן באפט ציין זאת בעבר, ואיילון מאסק 'צייץ' זאת לאחרונה: בתקופות אינפלציוניות, שוק הנדל"ן הוא מקום בטוח עבור ההשקעות שלכם. למה זה כך? איך זה בא לידי ביטוי? באיזו נקודה נפגשים האינפלציה ושוק הנדל"ן? הנה כל מה שחשוב לדעת על  האינפלציה בארה"ב ומשמעותה עבור משקיעים ומשקיעות.    

על הקורלציה בין נדל"ן לבין אינפלציה

האם קיים קשר מובהק בין שוק הנדל"ן בארה"ב לבין האינפלציה? אז במבט ראשון, הרושם הנוצר הוא כי הקשר בין השניים די רופף. אחרי הכול, אינפלציה מבוססת על מחירי הצרכן בעוד שוק הנדל"ן מבוסס על מגמות דמוגרפיות, התחלות הבנייה, רמות ביקוש ומלאי הנכסים.

יחד עם זאת, ובייחוד כשמדובר בטווח הארוך, ניתן לומר כי הנדל"ן והאינפלציה אכן נוטים ללכת יד ביד וזאת כתוצאה משינויים בשכר ובריביות.

האינפלציה בארה"ב מקבלת ביטוי במחירי השכירות

כאמור, אינפלציה הינה תהליך של עליות מחירים במגוון ענפים המרכיבים את מדד המחירים לצרכן. בשוק הנדל"ן, הן במדד הישראלי והן באמריקאי, האינפלציה טומנת בחובה עליה של מחירי השכירות. וניתן לראות זאת היטב בשטח.

האינפלציה דוחפת את השכר במשק שבתורו מאפשר להגדיל את התקציב הנדרש עבור שכירות או רכישה של בית. אמנם בארה"ב אין הצמדה למדדים כפי שמקובל אצלנו בארץ, אך כן קיימים מנגנוני התאמה שונים אשר לאורך ההיסטוריה דאגו לכך שבשנות אינפלציה מחירי השכירות יעלו בהתאם למדד, ואף יותר.

המחסור ההיסטורי בהתחלות בנייה מגיע למספרים של מיליונים. ובעקבות האינפלציה והעלאות הריבית הנלוות, מספר התחלות הבנייה יקטן אף יותר והיכולת לרכוש בית הולכת ומתרחקת מהאמריקאי הממוצע. מה שמוביל יותר ויותר אמריקאים לשוק הבתים בשכירות ולשווקים אלטרנטיבים לרכישת בית.

כך יוצא שרמת הביקוש עולה, ומטבע הדברים, שכר הדירה עולה גם הוא. בעקיפין, אירוע שכזה מעלה גם את מחירי הנכסים. אמנם לא באותה רמה, אך שימו לב שעליית שכר הדירה, כמו בישראל, הינה רכיב משמעותי במדד המחירים לצרכן האמריקאי וישנה קורלציה, מתאם, נרחב בין השתיים.

שוק הנדל"ן בארה"ב: האם חסין מפני זעזועים ותנודתיות? 

עליות ריבית גוררות ירידת מחירים בשווקי ההון, המניות והאג"ח. הציבור הפודה את כספו מכלים סחירים ונזילים מייצר תנודתיות גדולה במחירים. נדיר שתמצאו תופעות כאלה בנדל"ן – כשמו כן הוא: נכס לא נייד. כאן, דווקא חוסר הסחירות שלו הוא זה שמהווה עבורכם יתרון.

כי במידה והאינפלציה בשוק הינה זמנית וברת קירור, הרי שהקושי לרכוש ולמכור נכסי נדל"ן, הזמן הנדרש בכדי לבצע זאת, עלויות משפטיות ואחרות וכמובן המיסוי הכבד – כולם מהווים יחדיו שכבת הגנה מפני תנודתיות זמנית ומייצרים בולם זעזועים אינפלציוניים.

האינפלציה בארה"ב בעבר ובהווה

בראייה היסטורית, השקעות נדל"ן לעולם אופיינו בביצועים טובים גם בתקופות אינפלציוניות. ובתקופה הנוכחית, ניתן בהחלט לומר שהשקעות נדל"ן בארה"ב יכולות לא רק לגדר, אלא גם להגדיל את הפוטנציאל שלכם לייצר רווח נקי. אולי כאפיק נוסף להשקעות בבורסות לצד המניות והאג"ח.

נסייג ונאמר שבהנחה והתהליך שאנו חווים כעת לא יסתיים במיתון והריביות רק יקררו את האינפלציה מבלי לפגוע בביקושים, מחירי הנדל"ן צפויים להמשיך לעלות, אם כי בקצב מתון יותר ועם מידה רבה של שונות בין אזור אחד למשנהו בארה"ב.

כמובן שבעבר, העלאות ריבית רבות מדי שדרדרו את המשק האמריקאי למיתון, הקטינו את הביקוש לרכישה, אך היסטורית, אפילו במשברים הגדולים, בקושי פגעו במחירי השכירות ואלו נותרו יציבים ואף עלו במקומות שונים.לבסוף בהתבוננות ארוכת טווח וסבלנית, שוק זה הוכיח איתנות יחסית לשווקים אחרים וביקושים ערים לאורך עשרות שנים. כי בסוף אנשים צריכים מקום לגור.

לסיכום, השקעה בנכסי נדל"ן כחלק מהתיק, המגובים בריבית קבועה ונמוכה מתפקדים בתור מגן אינפלציוני וסוללים עבורכם דרך יחסית בטוחה לקבע ולהפחית את התנודתיות וסטיית התקן בתיק ההשקעות שלכם.