ההצלחה בפרטים הקטנים – פרויקט INDY500 כמקרה בוחן

השקעה בנדל"ן מעבר לים (במקרה שלנו, הישראלים), או כל השקעה שאינה "במגרש הביתי" עלולה להרתיע את המשקיע, ובצדק. התרבות, הנורמות וההתנהלות השונה לצד מגמות כלכליות ודמוגרפיות אחרות, מציבות אתגר משמעותי בכל הקשור לניתוח וביצוע השקעות בכלל ונדל"ן בפרט. מצד שני, הנטייה להשקיע ליד הבית  (Home Bias), זו שמשפיעה על משקיעים להעדיף השקעות באזורים המוכרים להם או בתחומים בהם הם מרגישים ב"בית", הוכחה כתפיסה שאינה מביאה לביצועים עודפים ביחס לתשואת השוק.

אז מה עושים? מקפידים על בדיקת נאותות, מנהלים סיכונים ונכנסים לפרויקט לפי הערכות מחמירות עד ריאליות, את האופטימיות משאירים בצד. הפרויקט INDY500 הוא דוגמא טובה לתפיסה שלנו, החל בניתוח השוק וניהול הסיכונים דרך הניהול והביצוע וכלה במימוש מוצלח בתשואה משמעותית למשקיעים. בואו נצלול.

INDY500 – רקע כללי

בהשקעה זו רכשנו לאחר מו"מ ארוך וקשה מקרן הונגרית 161 בתים צמודי קרקע (Single Family) בעיר אינדיאנפוליס שבמדינת אינדיאנה שבמרכזה של ארה"ב. בעסקה, המכונה 'מולטי סינגל'. ביצענו מחקר מגמות שוק, ניתוח מעמיק בהתבסס על העבר והווה ובראיית הביקוש העתידית, לרבות התחשבות במגמות דמוגרפיות ומגמות הגירה. כרגיל השקענו את כספי החברה בפרויקט זה לצד המשקיעים בהתאם לתפיסת "השותפות בסיכון" שלנו ובנינו שווי להשקעה הנכון לנו.

רציונל ההשקעה החל קודם מנוכחות שלנו על הקרקע. היכרות עמוקה עם הסביבה, האוכלוסיה ודרך ניהול נכסים שם. לכל אזור יש את ההתמחות שלו בדיוק כמו בארץ כשלכל שכונה או סגמנט יש מתווכים המתמחים בה.  המודל כלל קנייה של הבתים, השבחתם על פי הצורך ולאחר מכן טיוב התשואה השוטפת על בסיס תפוסת השכירות והעלאת שכר הדירה למחירו הריאלי לאחר ההשבחה. תשואת העסקה התבססה על תשואת השכירות החזויה, כאשר מכירת הבתים תוכננה למקרה של עליית מחירים משמעותית המצדיקה ביצוע "אקזיט". בתפיסתנו, את נתוני ההווה והעבר קל לנתח, את העתיד קשה מאוד. לכן אנו משקיעים בפרויקטים המבוססים בראש ובראשונה על התשואה השוטפת, האמיתית, משכר הדירה ולא מתבססים רק על מודלים של עליית ערך הנכסים, ובכך מקטינים באופן משמעותי את סיכון ההשקעה.

מסתכלים דרך עדשות המאקרו

אנו מכניסים הרבה פרמטרים של מאקרו ומיקרו למודל ההשקעה שלנו. נתחיל במאקרו, הסביבה הכלכלית באותה עת התאפיינה בנתונים מעורבים. מצד אחד המשק האמריקאי נמצא בצמיחה, אחוז האבטלה ירד ומשרות חדשות נפתחו והצפי לעליית מחירי הדירות היה חיובי. מצד שני האינפלציה התעוררה משנתה ובאותה שנה התחלנו להעריך שהבנק המרכזי יחל בתהליך של העלאות הריבית על הדולר. תהליך שעלול היה להשפיע לרעה על שוק המשכנתאות בפרט ושוק הדיור בכלל.

אחרי שנים של ריבית אפסית, העלאת ריבית והשפעתה הישירה על תשואות האג"ח שעלו היוו חשש לחוסר ודאות ופוטנציאל לסחרור כלכלי. אולם, אחרי שניתחנו את נתוני המאקרו, נוכחנו שהם אינם גבוהים ביחס לממוצעים ההיסטוריים ובניתוח הסיכונים שלנו, הפרוייקט יכל להתמודד עם שינויים אלו בהסתכלות רחבה, באותה עת, החלטנו שסביבת המאקרו מצדיקה ההשקעה בפרויקט.

ולפני שנגיע למיקרו, כאן המאקרו והמיקרו מתערבבים. קיבלנו החלטה לנצל את הריביות הנמוכות ששררו עד תחילת שנת 2022 וכשנתיים לאחר רכישת הבתים ביצענו ריפייננס בכל הפרוייקט. כלומר החלפנו ריבית גבוהה בנמוכה שאפשרה גם תשלומי משכנתא נמוכים יותר וגם לרוכש, ריבית אטרקטיבית שהוא קיבל כחלק מרכישת העיסקה.

צוללים לנתוני המיקרו

ניתוח המיקרו הוא הלחם והחמאה של כל השקעת נדל"ן. אנחנו, בספיר ברנובסקי, נמצאים בפרטים הקטנים. בעסקה הזו ניתחנו את המגמות בשוק המתייחסות לבתי סינגל פמילי, ממוצעי התפוסה והמחירים לאורך עשרות שנים ובייחוד כיצד הושפעו בתקופות משבר. שילבנו את כל הנתונים, המחקרים ונסיון הצוותים בשטח.

מדינת אינדיאנה ובייחוד עיר הבירה שלה שבתחומה התבצעה ההשקעה, היא בעלת הגירה חיובית ומוכרת ברחבי ארה"ב כעיר מצוינת לשוכרים מסיבות מגוונות. אינדיאנפוליס היא מרכז טכנולוגי המעסיק אלפי עובדים והיא משמשת כמקום מושבן של מספר חברות Fortune500.

כל אלה ולצד נתוני המאקרו, נכנסו למודל המשוכלל שלנו, האלגוריתם, שהכריע כי יש פוטנציאל בביצוע השקעה בעסקת מולטי סינגל באינדיאנפוליס. הייחודיות של העסקה בא לידי ביטוי גם ברכישה של מאות בתים פרטיים והפיכתם למתחם המנוהל תחת קורת גג אחת. צורה ניהול זו מאפשרת להציף את הערך של המתחם, בנינו תוכנית השבחה מדויקת וניהלנו אותה בהקפדה, כשהמטרה להעלות את התפוסה ומחירי השכירות, ובהתאם להשיא גם תשואה נאה למשקיעים וערך הבתים כשנרצה למוכרם.

שותף מקומי שאנחנו סומכים עליו

על מנת לנהל את הפרויקט כהלכה, אנחנו תמיד מקפידים שתהיה לנו נוכחות על הקרקע. הרחבנו את מוטת השליטה של חברת הניהול שלנו ממשיגן לאינדיאנפוליס. הבאנו צוות וותיק ומיומן מס' שנים לפני שהחל לנהל את כל הבתים שלנו. לתוך מנגנון זה יכולנו להעמיס את עסקה זו. כמובן שבחנו בשטח בית בית בהקפדה רבה, פסלנו בתים לא ראויים להשקעה, אבל כבר אמרנו שלהשקיע רחוק מה"בית" עלול להרתיע. לכן את ההשקעות שלנו אנו מבצעים יחד עם השותף המקומי שמנהל את הבתים שלנו שמבטיחים נוכחות רציפה בשטח ובעיקר זהות אינטרסים כשותפה מרכזית בפרויקט.

ב-INDY500, לאחר רכישת הבתים, חברת הניהול המקומית, השותפה שלנו, התחילה במלאכת הניהול החל ברכישה, הניהול השוטף, ביצוע וקבלת התשלומים וביצוע המכירה בסופו של התהליך. בזכות הניהול העדיף של החברה,management Garner Properties , הועלו דמי השכירות ונוצרו רווחים משמעותיים בעת מכירת הפרויקט.

השורה התחתונה

פרויקט INDY500 הוא דוגמה טובה לעקרונות שמנחים אותנו: ירידה לפרטים, הערכה שמרנית, שותפות בסיכונים וניהולם ועבודה לצד שותפים מקומיים שאנחנו סומכים עליהם. כמו שניתן להבין הפרויקט הסתיים במכירה והמשקיעים נהנו מתשואה הן מתשואת השכירות השוטפת והן מתשואת המכירה המשמעותית בעת מכירת הבתים.

מתחברים לתפיסה שלנו ורוצים ללמוד על פרויקטים נוספים? יש לנו כמה עסקאות שפתוחות להשקעה, נשמח לספר ולתת מידע נוסף.

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).