שוק ההון או שוק הנדל"ן? מניות או דירות? על הקשר בין שני העולמות

גולן ספיר, מנכ"ל החברה ושותף, מוכר בעיקר כאיש שוק ההון ומאחוריו ניסיון ומוניטין של יותר מ-25 שנים בשוק ההון ובנדל"ן. גולן כיהן כמנכ"ל של חברת קרנות הנאמנות הגדולה בישראל, כסמנכ"ל בבנק וכמשנה למנכ"ל בבית השקעות. במבט חטוף אתם קרוב לוודאי שואלים את עצמכם – מה בין איש שוק ההון לבין השקעות נדל"ן בארה"ב?

התשובה, מתברר, היא ששוק ההון ושוק הנדל"ן משלימים זה את זה. יתרה מכך, השקעה מושכלת בנדל"ן מחייבת היכרות מעמיקה עם מודלים וכלים לניהול סיכוני השקעה וניהול השקעות בהם עושים שימוש אנשי שוק ההון.

אז ישבנו לשיחה קצרה על שוק ההון והנדל"ן ועל החשיבות של פיזור אמיתי בתיק ההשקעות.

מעולם לא עזב את שוק ההון

לשאלה הישירה "מתי החלטת לעבור משוק ההון לשוק הנדל"ן?" משיב גולן בנחרצות. הוא מעולם לא עזב את שוק ההון. מעבר לעובדה שגם כיום הוא מייעץ לגופים מוסדיים ולקיבוצים בניהול הכספים שלהם, גולן רואה בשוק ההון ושוק הנדל"ן כשווקים בעלי חפיפה המשלימים זה את זה.

ההיבט המימוני של נדל"ן הוא דוגמה טובה לחפיפה בין שני השווקים, שרק בטעות רבים נוטים לראותם כנפרדים. רוב הכסף שנועד למימון חברות  ישראליות  מקורו בגיוס באמצעות אג"ח המספקות מימון לחברות העוסקות בתחומים מגוונים כאשר נדל"ן הוא אחד העיקריים שבהם. כלומר, חלק אינטגרלי משוק ההון מושקע בפרויקטים בתחום הנדל"ן.

"כשאני בוחן השקעה בנדל"ן אני משתמש באותם המודלים שלמדתי והתנסיתי בהם בתפקידים השונים שבצעתי בשוק ההון", מסביר גולן, ומוסיף "תוכנית עסקית, ניהול סיכונים, מבחני לחץ, אלה כלים שרלוונטיים הן עבור בנקים והן עבור משקיעים בנדל"ן והם מונעים גישה אופטימית מידי או ייפוי של הטבלאות והנתונים" – הוא מדגיש.

נדל"ן הולך יד ביד עם שוק ההון ואף מחייב הבנה של הכוחות הכלכליים שמשפיעים גם על סביבת הנדל"ן. עליית הריבית בכלכלות מרכזיות בעולם בעקבות לחצים אינפלציוניים היא דוגמה טובה להשפעה שלה בשני המישורים: שוק ההון ושוק הנדל"ן. הם כרוכים זה בזה, משפיעים זה על זה והמפתח להשקעת נדל"ן טובה ואחראית מחייב הבנה והיכרות גם עם שוקי ההון.

ניהול סיכונים ופיזור השקעות

בשנת 2022 סבלו מירידות בשוקי ההון גם המניות וגם אגרות החוב, מה שאמור, 'לפי הספר' דווקא לייצר פיזור בהשקעות והגנה מסוימת. התיקים המנוהלים באותה שנה ירדו בממוצע בין 9-7%, לעומתם השקעות נדל"ן המשיכו להניב בממוצע תשואה חיובית של בין 8-6%, ולכן היוו הגנה למול ההשקעות בשוקי ההון. מנגד, שוק ההון בשנה טובה יכול להשיא תשואה חיובית של 20% ומעלה, מספרים לא שכיחים בכל הקשור בנדל"ן. לכן, להערכתי השקעה בנדל"ן חיונית בתיק השקעות מגוון והיא מחויבת במסגרת פיזור השקעות וניהול סיכונים אחראי.

בנוסף, משקיעים רבים לא מודעים לחשיפה הגבוהה שלהם לשוק ההון. חובת הפרשה לפנסיה שחלה בעשרות השנים האחרונות בישראל הובילה לתיק פנסיוני ענק של הציבור ורובו המכריע חשוף לשוק ההון, ובעיקר לשוק ההון בישראל. מכאן שהשקעה באמצעות קרנות נדל"ן, ובייחוד בנדל"ן מעבר לים, עשויה לספק למשקיעים הגנה וגיוון לביצועים של התיק הפנסיוני שלהם.

שוק ההון מספק אמנם חשיפה עקיפה לתחום הנדל"ן, אך חשוב לעמוד על המאפיינים שלה. השקעה בקרנות ריט, למשל, הנסחרות בבורסות, מגלמת מספר יתרונות כמו התחייבות לחלוקת הרווחים, יתרון במיסוי, יכולת להיכנס לעסקאות גדולות מאוד ומבנה משפטי נוח ביותר. ובכל זאת, לאורך השנים הביצועים של קרנות אלה אינם חסינים למיתון ואינם בניגוד למגמה הכללית של השוק, בדרך כלל יש להם קורלציה כמעט מלאה לשוק המניות.

לעומתן, השקעה ישירה בנדל"ן, גם אם באמצעות קרנות השקעה, תלויה בעיקר בהכנסות האמיתיות שמקורן בשכר הדירה או בעליית הערך של הנכס. השקעה ישירה בנדל"ן  נחשבת כתנודתית פחות ומושפעת בעיקר מהיכולת של השוכר לשלם את שכר הדירה, כך שהגעה למצב של חדלות פירעון על ההשקעה, ככל שהיא מפוזרת על פני מס' נכסים היא די רחוקה וגם כאן עדיין תמיד יש נכס, מוחשי, שאפשר להפעיל ולשפר את מצבו.  לכן נעדיף השקעה בנדל"ן פרטי שנחשב כחסין יותר לתקופות של האטה, מיתון ומשברים ביחס לנדל"ן מסחרי אשר מושפע יותר מהשווקים ותלוי יותר בשוכרים המושפעים מהשווקים.

"ניהול סיכונים אמיתי מחייב להשקיע ב'קירות'," מציין גולן, ומדגיש "אני לא מתחתן עם נדל"ן, למעט הדירה שאני גר בה. כאשר יש רווח ראוי, מוכרים. אני משקיע בהתאם לעקרונות הפיזור הקלאסיים עם ההתאמות האישיות  – שליש נדל"ן, שליש שוק ההון ושליש מזומן. חשוב להבין כי השקעה ישירה בנדל"ן יכולה לספק הגנה מפני מה שמשפיע לרעה בשוק ההון אליו אנחנו חשופים באופן נרחב בתיק הפנסיוני והפיננסי שלנו. לשם כך בניתי כלים שמאפשרים לבצע פיזור בבתים, בנדל"ן וגם כאן ליהנות מהיתרונות לגודל מחד ומבטוחות של בעלות, מאידך. זה ניהול סיכונים אמיתי".

**אין לראות באמור לעיל כייעוץ ו/או המלצה להשקעה. פרטי ההשקעות שלנו יוצגו בפני 35 ניצעים בלבד בכפוף לחוק הרשות לניירות ערך (תשכ"ח-1968).