אפיקי השקעות נדל"ן עיקריים, שחשוב לכם להכיר

שוק הנדל"ן והאפשרויות העומדות בפניכם

שוק הנדל"ן מציע אפיקי השקעה מגוונים למי שמעוניין לתת לכסף לעבוד בשבילו. בעולם הגלובלי והמתוקשר של המאה העשרים ואחת
יכול המשקיע הישראלי לפנות לשווקים ברחבי העולם כמו אירופה וארצות הברית ואינו מחויב לצמצם את השקעותיו לנדל"ן במקום אחד,
או במדינתו בלבד. לפניכם שלושה סוגי השקעות נדלן שכדאי להכיר לפני שאתם מחליטים באיזה אפיק נדל"ן להשקיע את כספכם.

כמה מילים על השקעות נדל"ן

על פי ויקיפדיה, השקעה היא: "העברת סכום כסף (או הון) לגורם אחר, כדי לייצר הכנסה…"

כשמדובר בהשקעת נדל"ן, בפני המשקיע עומדות בגדול שתי אפשרויות מרכזיות:

• רכישת בעלות על נכס פרטי אותו הוא מקווה להשכיר, או להשביח ולמכור.

• רכישת בעלות חלקית על נכס גדול או מספר נכסים, באמצעות השקעה דרך קרן השקעות נדל"ן או קבוצת רכישה.

רכישת נדל"ן באופן עצמאי בחו"ל מחייבת הבנה ושליטה בחוק ובשיטת המיסוי במדינה בה ממוקם הנכס. כמו כן, ברכישה עצמאית של נכס, הפיקוח, הביקורת והתחזוקה השוטפת בנכס הם באחריות המשקיע. אופציה זו מתאימה למי שמתקיימים עבורו שלושה תנאים:

• זמן – יש בידו את הזמן הדרוש להתעסקות השוטפת הנדרשת בנכס.

• ידע – המשקיע מצוי בשוק הנדל"ן מספיק בכדי לבדוק היתכנות וכדאיות של ההשקעה באופן מקצועי.

• פניות – המשקיע יכול לפתור בעיות הדורשות הימצאות פיזית באזור הנכס, או לחלופין, לרכוש שירותים מקומיים שיטפלו בנכס עבורו.

לעומת רכישת נדל"ן פרטית, השקעה בנכס יקר או בקבוצת נכסים, באמצעות קבוצת רכישה או קרן, מאפשרת למשקיע ליהנות מהידע והניסיון של מנהלי הקבוצה. הנהלת הקבוצה משחררת את המשקיע מהצורך לטפל בנכס ובכל הנוגע לו מחד, אך מאידך, משאירה את השליטה בנכס ובנעשה בו מחוץ לידיו של המשקיע. מעבר לכך, השקעה באמצעות קבוצה מאפשרת למשקיע לפזר סיכונים, כך שסכום ההשקעה אינו "מושקע" במלואו בנכס אחד, אלא במספר נכסים. כך, כאשר אחד מהנכסים אינו מניב תשואה מסיבה כלשהי (היעדר דיירים, שיפוץ נרחב וכו'), הנכסים האחרים מפצים על היעדר הכנסה מנכס זה.

סוגי השקעות נדל"ן אפשריות

• השקעה בבית פרטי – למשקיעי נדל"ן חשוב פעמים רבות לדעת שכספם מקבל תמורה ממשית פיזית וקיימת, ורכישת בית פרטי מספקת
את הציפייה הזו. יחד עם זאת, מי שרוכש בית פרטי בארצות הברית צריך לעשות עבודת הכנה מקיפה: לבחון את טיב הנכס, את השכונה בה הוא ממוקם, את המגמות הדמוגרפיות והסוציו-אקונומיות באזור ואת החוק ושיטת המיסוי במדינה בה הנכס נמצא.

כמו כן, הרוכש יצטרך למצוא גורם שיטפל עבורו בבעיות המתעוררות בנוגע לנכס או לדייריו, כיוון שהוא לא יוכל לתת מענה לכל בעיה שתתעורר, מפאת המרחק הגיאוגרפי והפרשי השעות.

• השקעה במולטי פמילי או מולטי של סינגל – נכסי מולטי פמילי (או מקבץ מולטי של בתים בודדים), הם מתחמי מגורים הנמצאים בבעלותו של גורם יחיד או חברה וכוללים מספר רב של נכסים. מתחמי מולטי פמילי נפוצים ומבוקשים בארצות הברית והם כוללים מתקנים ותשתיות המשרתים את הדיירים ותורמים לאיכות חייהם.

במקרה בו ההשקעה נעשתה באמצעות אחוזי בעלות בעסקה (השקעה רבת משתתפים), השקעה בנכס מולטי פמילי, או במקבץ מולטי של סינגל, אינה מעניקה לרוכש בעלות מלאה על הנכס, אלא על חלק יחסי בנכס, שנקבע על פי היחס בין סכום הרכישה הכולל ובין סכום ההשקעה האישי. הנכס נמצא בבעלות חברה, שתפקידה לנהל את העסקה ולטפל בכל נושא נדרש, החל מתחזוקה וכלה בדיירים.

לרכישת נכס מולטי פמילי יתרונות משמעותיים: מכפיל הכוח המיוצר מריבוי המשקיעים מאפשר למשקיע יחיד להיכנס לעסקה גדולה בהשקעת סכום נמוך יחסי.
הודות לגובה ההשקעה הקבוצתית, המשקיע נהנה מתשואה גבוהה יותר ותנאים מועדפים, כולל מינוף בנקאי של ההשקעה.

יתרון משמעותי נוסף הוא שהחברה או הקרן בוחנים לעומק מראש באופן מקצועי את כדאיות הרכישה. כיוון שהמשקיע אינו רוכש את הנכס במלואו, סכום ההשקעה יכול להיות נמוך יחסית והכי חשוב – הנכס מנוהל על ידי החברה שבבעלותה הוא נמצא, כך שהאינטרס של המשקיע הוא גם האינטרס של החברה המנהלת את הנכס.

• השקעה באפיק יזמות –משקיעים המחפשים תשואה גבוהה יותר יכולים לפנות להשקעה בנדל"ן באפיק יזמות. השקעה בנדל"ן יזמי
היא השקעה בפרויקטים עתידיים, כמו רכישת מבנה וביצוע שיפוץ מאסיבי שישדרג את הנכס, או השקעה בפרויקט בנייה עתידי. כאשר פרויקטים אלה מצליחים, הם מניבים בדרך כלל תשואה גבוהה יותר מנכסי נדל"ן פרטיים או נכסי מולטי פמילי. הסיכונים הם רבים, ביניהם: אפשרות שהפרויקט יתקל בקשיים ולא יגיע לסיומו, שהבנייה תתעכב מסיבות מנהליות או מוניציפאליות, שיחולו עיכובים בבנייה בשל תנאי מזג האוויר, שהיזם ייתקל בקשיים פיננסיים, ועוד.

מי שבוחר להשקיע בנדל"ן יזמי צריך להפנים את העובדה שמדובר בפרויקט בעל רמת סיכון גבוהה יחסית – לכן התשואה בפרויקטים אלו
גבוהה יותר, שכן היא אמורה לגלם פיצוי על הסיכון הגבוה. כמו כן, חשוב להבין שעסקת נדל"ן יזמית אינה תזרימית – היא אינה מספקת למשקיע תשואה שוטפת אלא רק בתום הפרויקט, עם מכירת המבנה.

התשואה הגבוהה אמורה לפצות את המשקיע גם על זמן ההמתנה שלו. משקיע בנדל"ן יזמי צריך לקחת מראש בחשבון את העובדה
שיעברו מספר שנים עד שכספו יניב את התשואה המצופה.

סיכום

השקעה בנדל"ן אינה עניין של מה בכך, ובייחוד כאשר מדובר בהשקעות נדל"ן בחו"ל. לפני שאתם בוחנים את אפיקי ההשקעה שמציע לכם השוק,
הגדירו את מטרות ההשקעה, את הצרכים אותם אמורה ההשקעה לספק, את רמת הסיכון שאתם יכולים להרשות לעצמכם ואת הסכום אותו אתם יכולים להשקיע.

בחרו באפיקי השקעה העונים על צורכיכם מבחינת סכום ההשקעה, מבחינת אופי התשואה, מבחינת ניהול הנכס וכן הלאה. כדי להבטיח
שביצעתם את ההשקעה הנכונה, ניתן להיעזר באיש מקצוע. כאשר ההשקעה אינה מבוצעת ישירות על ידיכם, אלא באמצעות חברה,
קרן או קבוצת רכישה, וודאו שהגוף דרכו מבוצעת ההשקעה הוא בעל רקורד של הצלחות, ופועל בתחום ההשקעה ובאזור הגיאוגרפי
בו ממוקם הנכס מזה מספר שנים.